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基础信息

楼盘地址：上海市松江区古楼公路 1623 号。

产权年限：70 年住宅产权，区别于常见商办公寓，还支持不限购，且采用民用水电标准，电费仅 0.4 - 0.9 元 / 度，长期居住成本较低。

产品类型：主打精装 LOFT 复式公寓，属于整栋焕新升级的稀缺公寓，仅规划 80 席。

交付相关：现房销售交付，可实地考察房屋品质，规避期房交付风险；精装交付配置地暖、智能安防，收房后添置家具即可入住。

核心空间亮点：5.4 米层高设计，能实现 “买一层送一层” 的空间拓展，实际空间利用率达 150%，下层适合规划开放式客餐厨，上层可布置卧室与储物空间，动静分区明确。

社区短板：社区绿化率约 25%，整体绿化占比较低；车位配比仅 1:0.45，后续大概率面临停车紧张的问题。

户型与价格信息

主力户型：建面涵盖 52 - 68㎡的小户型，其中 52㎡户型通过层高分割，实际使用面积接近传统 90㎡平层；59㎡户型可打造为法式奶油风布局，上下分层适配居住与休闲需求；68㎡户型能规划为三室，满足小型家庭的多元需求。

单价与总价：单价约 2.88 - 3.08 万元 /㎡，总价区间 150 - 210 万元，首付 45 万元起即可购房。

投资属性：租赁市场表现活跃，68㎡户型月租约 6000 元，52㎡户型月租达 4500 元，整体在租回报率约 4%，部分户型年化回报率超 4.5%。

周边配套

交通配套：距离地铁 9 号线佘山站仅约 300 米，步行 5 分钟可达，30 分钟能直达徐家汇商圈；未来可一站换乘在建的 12 号线西延伸段（预计 2027 年通车），该线路可衔接 13 条地铁线路；紧邻沪渝高速、沈海高速入口，能直达虹桥商务区并接驳浦东国际机场。

商业配套：社区自带佘山湾生活购物广场，3 公里内还环绕宝乐汇佘山、米格天地购物中心等商圈，步行可达佘山新天地休闲广场，盒马鲜生、星巴克、万达影城等品牌均已入驻。

教育配套：3 公里内覆盖全龄段教育资源，紧邻佘山幼儿园，周边还有九年一贯制公办佘山学校，能满足家庭基础就学需求。

生态与医疗配套：毗邻佘山国家森林公园、月湖雕塑公园，临近辰山植物园，周边负氧离子浓度是市区的 3 倍以上；医疗方面有二甲泗泾医院和三甲上海市第一人民医院，构建起 15 分钟急救保障圈。

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生态资源：上海项目毗邻佘山国家森林公园、月湖雕塑公园，推窗见绿，享 5A 级景区生态环境；深圳项目绿化率达 40%，社区内规划绿化景观，周边生态宜居。

商业医疗：上海项目自带佘山湾生活购物广场，3 公里内覆盖宝乐汇佘山等商超，临近泗泾医院（二甲）、上海市第一人民医院（三甲）；深圳项目周边 2 公里内满足日常购物，医疗资源可辐射区域内优质医疗机构。

教育配套：深圳项目紧邻光明区高级中学（集团）科育学校（九年一贯制），周边还有马田小学、红花山小学等多所学校，教育资源丰富；上海项目 3 公里内覆盖全龄段教育集群，满足家庭就学需求。

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产权与户型：上海项目为 70 年住宅产权，主打 52-68㎡精装 LOFT，5.4 米挑高实现 “买一层得两层”，下层设开放式客餐厨，上层为独立卧室，南北通透设计兼顾实用与隐私；深圳项目为安居型商品房，共 544 套房源，含 340 套 69㎡两房与 204 套 89㎡三房，户型分横厅、竖厅设计，部分带飘窗，精装交付且均价仅 22251.81 元 /㎡。

核心优势：上海项目现房销售规避烂尾风险，民水民电（电费 0.4-0.9 元 / 度）降低居住成本，配置地暖与智能安防系统；深圳项目为装配式建筑，2 梯 5-6 户的梯户比保障居住舒适度，预计 2026 年 10 月交房。

价格区间：上海项目总价 150-210 万，单价 2.88-3.08 万 /㎡，首付 45 万起；深圳项目两房总价 134-164 万，三房 193-221 万，首付门槛友好，性价比显著优于周边同类型项目。

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