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【科技城丨幸福里】

华润新作科技城幸福里

实小旁·建面约106-133㎡·10层宽境洋房

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一.项目基本信息：

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规划户数：885户

绿化率：约37%

产品类型:洋房、小高、高层

面积（建筑面积约）:106-123㎡高层、126㎡小高、133㎡洋房

装修:精装交付（中央空调+新风系统+地暖）

车位数：1370个

车位配比：1:1.55

物业公司:保利物业

物业费：3.3元/m2

项目地址：科技城实验小学（天佑路校区）对面

交房时间：2023.12.01/2024.06.30

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二.品牌简介

（一）三强联袂，2大TOP央企实力护航

三家联合拿地，前期开发均由华润重点打造，后期物业为保利物业。两大实力央企护航，品质保障。

（二）华润集团：国资委直管，红色央企

1、83年历史红色央企：成立于1938年，由前身为香港中环“联合行”，1948年解放战争期间，为新中国的成立作出了独特的贡献。目前为中央直隶、国务院国资委直接监管。

2、世界500强，稳健发展：2019年，华润集团总资产达到1.4万亿，2021年位列《财富》，世界500强第68位。资产规模过亿，旗下14家上市公司。

（三）华润置地：中国地产百强TOP8

中国内地实力雄厚的【综合型地产发展商】，截至2021年底，已经进驻了包括伦敦、香港在内的全球82座城市，开发项目超300个。

（四）华东苏州：持续深耕，资源倾斜

1.华东大区：华东作为华润置地最重要的战略版图，助力国家兑现长三角建成世界级城市群。目前已完成南京/杭州/苏州/合肥/宁波/无锡/嘉兴等19个城市的全面布局。

2.华润苏州：华润置地苏州深耕16载，落子苏州17子。先后打造了苏州姑苏平门府，独墅湖西金悦湾，独墅湖西悦景水湾，吴江湖湾天地，昆玉九里等精品项目，及2座万象汇—昆山万象汇及吴江万象汇。2021年，先后拿下科技城幸福里，园区永旺西项目。

三.板块区位：坐拥高新区行政中心，汇集政务/科技资源，聚力打造城市科创新核极

——苏州科技城是全国首家由科技部，江苏省政府，苏州市政府共建的大型研发创新基地。

——苏州“一核四城”战略实施，科技城称为城市级战略发展重心。随着高新区行政中心西迁，释放城市向西信号，科技城迎来高速发展期。

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——苏州科技城围绕医疗器械，新一代信息技术，高端智能制造，新能源等先导产业领域，引进和获批各级各类领军人才超750人次，集聚了科研院所和科研机构193余家，优质企业1000多家，将打造成最具"硅谷"气质的创新高地

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四.教育配套：2公里教育，全市top级学区

——2所幼儿园：科技城实验幼儿园|157m天佑校区，1.2km锦峰校区

——2所小学：科技城实验小学|161m天佑校区，1.1km锦峰校区

——2所中学：1.6km高新区实验（锦峰校区），2km苏州实验（科技城校区高中部）；

——2所私立：1.8km科技城外国语，2km伊顿国际学校

——1所985大学：南京大学（苏州校区，本科+研究生）

五.生活配套:3公里生活配套，幸福生活半径

政务：高新区管委会+科技城管委会+高新区文体中心，各类公检法等政务单位机构

生态：大阳山国家森林公园+600亩诺贝尔湖+12座群山环伺+浒光运河风景带

产业：193家研发机构+11个省创新团队+300家省级民营科技型企业+60000科研人才

医疗：3公里苏州科技城医院、综合性三甲公立医院

商业：4.7万方星悦里+瞰湖生活广场（天虹）+梦之城+时尚水岸

六.轨道交通：

纵横全市的轨交，都市圈的城际交通网

——有轨电车2号线：接驳地铁1号线和3号线，便捷轨交，便利省心

——9/11号线：官方回复，轨交9号线、11号线已列入苏州轨交第四期建设规划，预计2022年申报。9号线途径科技城、白马涧、枫桥、姑苏区、东环路、湖东CBD、湖西CBD、昆山南，最后止于苏州机场（淀山湖）站。11号线——途径经过新区、姑苏、吴中、吴江区域，最终至于吴江南部新城。

——城际交通：毗邻苏台高速，太湖大道主干道，25min可抵达苏州新区站及狮山CBD；30min驾车可抵达无锡经开区；

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七.产品亮点：

华润高端产品线，科技城稀缺改善洋房住区

1、改善看血统，华润幸福里产品系：幸福里为华润高端产品系，2009年首次在深圳罗湖华润中心面市，与深圳万象城、君悦酒店为邻，与邓小平画像、深圳证券交易所、深圳书城、深圳大剧院、地王大厦等成为深圳改革开放的标志。目前该系列已落子深圳（单套1.2亿），北京（连续3年单项目销售额破百亿），南京，成都，南宁，沈阳，合肥等重点一、二线城市，且均为城市“新城中心”板块，该产品线重点特色为“产品新颖，品质高端”，为当前市场新贵人群量身打造。承载了多个成功幸福里产品前沿的专业视角与打造经验，科技城幸福里再一次为科创精英定义精英住宅标准。

2、面积配比看改善品质：洋房业态占比24%以上，80%为面积高于120的大户型；

3、社区景观：两环一轴三大中心森林六境，打造“入则繁华，出则静谧”的绿色健康住区；

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图一：景观规划图

图二：景观效果图

4.建筑立面

公建化外立面设计，建筑立面采用了体块穿插的手法、水平、垂直向的结构组合及里面美学富有强烈的现代气息。

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图一：洋房立面（白天）

图二：洋房立面（夜景）

图三：高层立面（白天）

八、户型赏析：

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九、精装样板房实拍

精装三大件：地暖+新风+中央空调

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修的窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。

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