吴江汾湖光明光樾华庭官方售楼处电话：400-8558-334容积率户型均价，售楼处，电话，首页网站售楼处提供别墅、公寓等多样房型，销售专业讲解，提前预约可享内部优惠。其设计以简约现代为主，注重空间通透和舒适性，设有独立书房、阳台等设施。
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一见倾城;华灯初上,玺见精彩
一场内心的万物生长
衍生而出的空间秘密
感受自己与家的共同生长
一起演绎生活的集体和声
不管白昼还是黑夜
以及你和我…
97㎡的空间故事
01
⑴ · 原始户型解析
/ Original House Type
「优势」三房朝南，南北较为通透，各个空间位置分布适宜；外卫做了干湿分离设计，提高居住舒适度。
「不足」没有独立玄关，出入收纳性较低；客餐厅空间较小，布局紧凑。
⑵ · 户型方案A&B
/ House Type Plan
#A 规整、实用「家」
设计方案亮点
· 南边卧室均做主卧格局，大尺寸床铺和专属衣柜，保证居室睡眠的舒适度和独立收纳需求。
· 保留双阳台格局，给家庭预留充足的休闲活动区域。
· 北边次卧室缩小床铺尺寸，增加书桌功能，满足居家学习办公的需要。
#B 二人世界的通透大开间
设计方案亮点
· 拆除客厅与西南卧室之间墙壁，重新划分公区区域：调整客厅至西边，原餐厅位置设计了门厅，增加空间仪式感和收纳性能。
· 原客厅变身餐岛一体，可以享受更加舒适的南边采光，通透身心。
· 原外卫干区设计成洗衣烘干机位，让阳台保证更加舒心的活动休闲性能。
· 挪用部分北次卧空间做干区台盆，室内做多功能房定位，补充整体空间收纳，又能做卧室使用。
⑶ · 设计效果参考
/ Effect Reference
有了咖色的加入，让原本的黑白灰色调更有温度，金属元素增添精致效果，凭借干净利落的硬装格局，使室内采光和通透感都效果放大。
103㎡的空间故事
02
⑴ · 原始户型解析
/ Original House Type
「优势」三开间朝南，双阳台保证采光充足；双卫提升居室整体舒适度；各个功能空间大小适宜分布得当，浪费空间少。
「不足」没有明确的玄关空间；南中次卧空间较小，内部布局紧凑；北次卧空间紧张，卧室布局受限。
⑵ · 户型方案A&B
/ House Type Plan
#A 不用拆改，加增衣帽间
设计方案亮点
· 餐桌居中布局，占用空间主要比例，拉长公区视觉效果，不过分要求餐边柜，保证客餐厨的动线舒畅。
· 保留双阳台布局，整屋预留家庭活动空间。
· 南次卧舍弃床头柜，改以书桌衔接衣柜，收纳和学习双重保证。
· 主卧内增加和过道等宽的双排衣柜，形成独立衣帽间，保证睡眠区的舒适整洁，同时还可隔绝内卫的污浊，避免影响睡眠。
#B 变身超有“眼光”的格局
设计方案亮点
· 餐厅以卡座和餐边柜结合的形式，更具有家庭凝聚的格局，并且减缓厨房收纳压力。
· 拆除南次卧与客厅和过道的外墙，以电视柜分隔，做开放式书房，通过增高地台的设计，来补充空间的休闲娱乐性，增加舒适度。
· 主卧内舍弃内卫，减少之内湿气，同时将空间分隔成日常收纳+办公区和独立衣帽间，让收纳更具有规整性。
⑶ · 设计效果参考
/ Effect Reference
全屋木质的运用，有利于温馨氛围的打造，悬空的地台设计，让电视背景显得更有格调造型感。
109㎡的空间故事
01
⑴ · 原始户型解析
/ Original House Type
「优势」三开间朝南，南北通透，双阳台和双卫都提高了整体居室的舒适感；有明确的玄关区，给出入户收纳提供方便。
「不足」厨房空间较小，冰箱和其他收纳受限；南北次卧空间都相对较小，内部布局紧张。
⑵ · 户型方案A&B
/ House Type Plan
#A 合并升值，一开间一世界
设计方案亮点
· 冰箱外移至客厅区域，形成软性空间隔断，借用小部分厨房空间打造玄关鞋柜。
· 餐桌贴墙布局和餐边柜形成整体效果，客厅和阳台融合，扩大厅室效果，利用凹处摆放洗衣柜和烘干机，省去晾晒区，保证客厅仪态。
· 南次卧和另一部分阳台合并，扩大室内可用空间后，增加了书桌区给孩子创造了独立的学习空间。
· 拆除南主卧内卫外墙，创造独立衣帽间与书桌衔接，提升室内功能，临窗矮柜保证南北通透。
#B 不要客厅，拥有家“厅”
设计方案亮点
· 一改传统客厅布局，调整成书房格局，长桌搭配贴墙台面和吊柜，补充收纳又增加互动桌面，形成亲子空间。
· 主卧内卫保证最基本的用厕功能，部分空间留给卧室区打造衣帽间，用玻璃与睡眠区隔断，形成功能性更强的套间。
⑶ · 设计效果参考
/ Effect Reference
深绿色系开始在家居环境中有着主角担当，其生命力和无法复刻的复古高级感，都能为空间环境增添优雅的氛围。
113㎡的空间故事
01
⑴ · 原始户型解析
/ Original House Type
「优势」三开间朝南，双阳台和开阔的客厅尺寸都为公区带来充足的采光和活动空间；双卫为整体居室提高了生活便捷度。
「不足」厨房空间较小，内部收纳和操作空间较为紧张；南中次卧空间相对较小，基础布局紧张。
⑵ · 户型方案A&B
/ House Type Plan
#A 四口之家，愉快成长
设计方案亮点
· 冰箱外移至客厅，减轻厨房空间压力。同时拉长玄关边界，挪用部分厨房空间来打造玄关鞋柜，保证出入户的收纳整理。
· 餐厅打造餐边柜与餐桌形成整体装饰感。
· 双阳台一分为二，南次卧与部分阳台合并，扩展室内空间，提升室内收纳区域并且打造独立的学习空间。
· 北次卧做床头收纳设计，省去床头柜改以书桌，形成功能齐全的卧室空间，满足孩子的独立成长需求。
· 主卧利用床尾空间设计贴墙收纳柜和书桌衔接，在充足的收纳条件下，保证室内的南北通透性。
#B 主卧套间的升级版
设计方案亮点
· 调整主卧门位至北次卧外墙，拆除北次卧与内卫的墙壁，重新划分，扩大内卫空间，同时修改门位至北次卧。
· 主卧形成更加宽敞的套间模式，半开放式书房空间和成熟的卧室空间，内卫设计双台盆区，提高生活效率，且沐浴布局满足生活放松需要。
⑶ · 设计效果参考
/ Effect Reference
极简造型下，以简约的线条感和硬朗的装饰造型来修饰空间的大气与干练。在放宽空间视野效果后，利用局部鲜艳的软装布局来提升空间温度，让冷静与温馨得以平衡。
118㎡的空间故事
01
⑴ · 原始户型解析
/ Original House Type
「优势」南北通呕吐，三开间朝南，采光充沛；双阳台和双卫提升了居住环境舒适度；各个独立空间分布合理，大小适宜；公区空间较为开阔，提供了更为丰富的布局选择。
「不足」客厅开间足够，但进深不足，布局易显短促；南北次卧室内空间相对较小，布局受限。
⑵ · 户型方案A&B
/ House Type Plan
#A 调整过道，纵享舒适比例
设计方案亮点
· 玄关补充鞋柜，满足出收纳；双阳台一分为二，部分和客厅融合，扩大客厅的整体活动区域，增强厅室效果。
· 阳台另一部分以玻璃折叠门相隔做清洁间，避免晾晒尴尬，还能保证空间采光性。
· 以双向柜分别为餐厅和干区提供专属收纳，同时修改了过道位置，避免了餐厅布局的局促。
· 北次卧和主卧之间拆除墙重新划分，主卧舍弃内卫，设U型衣帽间，部分空间挪给北次卧扩大内部可用面积，换以更舒适的卧室布局。
#B 套间设计=减少空间浪费！
设计方案亮点
· 双阳台一分为二，扩大南次卧的内部空间，可放置大尺寸床铺增设学习区，以提高室内功能性和舒适度。
· 同样以双向柜拉长餐厅区域感，修改过道，调整主卧门位，正对干区收纳区，避免了门对门的风水尴尬。
· 主卧与北次卧合并，形成南北通透的套间模式，拉平内卫与主卧过道的外墙，让内部更加规整；北次卧做书房储物间使用，居家办公和收纳一间多用。
⑶ · 设计效果参考
/ Effect Reference
木色与黑色形成温馨与品质的对话，在全屋吊顶的作用下，拉长公区的整体视觉通透感。
130㎡的空间故事
01
⑴ · 原始户型解析
/ Original House Type
「优势」三开间朝南，公区开间宽裕，给布局提供更多选择；超大阳台带来更家丰富的采光，提高居室舒适感；双卫和独立玄关给整体生活提供方便。
「不足」客厅空间开间有余，进深不足，形成较长的公区过道，有空间浪费；北次卧空间较小，室内布局受限。
⑵ · 户型方案A&B
/ House Type Plan
#A 重点不在“客”而在“厅”
设计方案亮点
· 利用客厅充裕的开间尺度，将沙发居中布局，背后贴墙打造收纳柜，同时留有充足的空间，可形成互动性较强的亲子区。这样与玄关一起形成包容性更强的厅室效果。
· 北次卧做书房布局，L型转角柜创造书籍和零散物品的收纳空间。
· 主卧调整门位，给室内创造更便捷的双排一字柜，满足独立收纳的同时保证南北的随时通透感。
#B 顶配套间创造精致二人世界
设计方案亮点
· 如果没有孩子的二人常住居室，可以打通南边两个卧室，形成更统一的私区空间，开放式书房和收纳，享受更加畅通的自然采光。
· 客厅依旧以沙发居中布局，创造具备可社交性的厅室空间，同时保证充分自由的收纳。
⑶ · 设计效果参考
/ Effect Reference
偶尔的中式元素可以点燃我们的中国魂，在素雅的布局下，凭借讲究精髓的东方元素来渲染空间独一无二的气场，美而不累赘。
136㎡的空间故事
01
⑴ · 原始户型解析
/ Original House Type
「优势」四开间朝南，南北通透，整体空间面积充裕；双阳台提供绝佳的采光效果；双卫和四个卧室的配备提升了整体居住的舒适感。
「不足」相对而言，北边次卧空间较小，室内布局受限。南中次卧因飘窗占用降低了室内空间利用率。
⑵ · 户型方案A&B
/ House Type Plan
#A 公私分明，三代人也不拥挤
设计方案亮点
· 西南次卧设计成书房，临窗布局书桌，保证室内采光，转角柜大大替身该空间收纳性，可做整屋储物区。
· 北次卧做床铺两端收纳，加增书桌，满足儿童房的功能性和独立性。
· 南中次卧拆书飘窗，扩大室内可用面积，作为老人房居住更加舒心通畅。
· 主卧调整门位，分别做了床尾和床边收纳，内卫门口放置日用品和洗护用品；床尾放置衣物，分区更加合理。
#B 充分被自然采光环绕
设计方案亮点
· 所有卧室布局在南边，提升卧室舒适度；北边次卧调整成书房，虽然缩减了内部收纳空间，但是书桌居中两侧形成交互，提高室内互动性。
· 餐厅做餐岛设计加增餐边收纳，丰富生活方式，提高居住舒适感。
· 南次卧飘窗不晒，直接链接床铺，扩大睡眠区，挪用部分主卧空间增设书桌，满足空间学习需求。
⑶ · 设计效果参考
/ Effect Reference
纯白和原木做室内主色调，形成天然的自然格调，让采光更加肆无忌惮的穿梭于室内。
【价格】17000 【户型】约90-125平米 【占地】约7万方 【总建面】约17.3万方
【容积率】1.8 【绿地率】36% 【总户数】1168户 【总栋数】18栋
【总层数】13-15-18层 【梯户比】二梯二户/二梯四户 【楼间距】最大约60米
【停车位】1520个 【物业费】2.70元/㎡·月 【交付时间】2021年6月30日
【物业公司】上海农工商旺都物业管理有限公司 【地址】苏州市吴江区·汾湖高新区越秀路99号
售楼热线：400-8558-334 ☎
光明光樾华庭，坐落于风光旖旎的苏州吴江区汾湖旁，是一个集现代都市便捷与自然美景于一体的高端住宅项目。
轨道交通：该项目与苏州地铁4号线及上海地铁17号线相连接，通过细致规划，未来将实现无缝换乘，为居民的日常出行提供极大的便利。
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高速铁路：沪苏湖高铁与通苏嘉甬高铁纵横交错，高铁南站预计在2020年启动建设，将进一步缩短与周边城市的距离。
高速公路：沪渝高速、常嘉高速及苏嘉杭高速环抱周边，驱车至虹桥枢纽，快捷的交通网络让出行变得更为高效。
航空运输：上海虹桥机场位于项目的东北方向，驱车大约50分钟即可到达，为居民提供了国际、国内的航空服务。
公共交通：项目周边公交线路丰富，包括7307、7309、7310、7316、7336、7335、7618、7619、795、吴江临沪专线等多条线路，四通八达，为居民提供了多样化的出行选择。
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商业配套：周边拥有悦购生活超市、华润万家等大型超市，满足了居民的日常购物需求。
农业市场：浦北农贸市场位于社区附近，新鲜蔬菜和农产品的供应近在咫尺。
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教育资源：项目周边中锐教育、汾湖高新区实验幼儿园、汾湖实验小学、汾湖实验中学以及中加枫华国际学校等教育机构一应俱全，为不同年龄段的子女提供了优质的教育资源。
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医疗设施：吴江第五人民医院（二级甲等）及莘塔医院位于项目不远处，为居民提供了良好的医疗保健服务。
自然景观：三白荡环湖生态公园与大渠荡生态公园相邻，提供了亲近自然的休闲空间。
休闲娱乐：汾湖文体中心及上海国际影城等文化娱乐设施，为居民提供了丰富的休闲生活选择。
售楼热线：400-8558-334 ☎
酒店餐饮：温德姆酒店、如家总部等酒店餐饮设施，为居民提供了高品质的居住体验。
旅游资源：周边古镇如周庄、西塘、黎里、同里等，各具特色，是休闲旅游的好去处。
户型鉴赏：售楼热线：400-8558-334☎
明光樾华庭推出多种户型供购房者选择，如90平米的3房2厅两卫。户型设计科学合理，空间高，满足不同家庭的需求。同时，项目还设有样板间，购房者可以实地参观，感受项目的品质和细节。
（90平米）3房2厅两卫
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一见倾城;华灯初上,玺见精彩
房地产业是指;是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。下面我为大家整理了相关房地产基础知识，希望大家喜欢。
房地产基础知识
1、 房地产市场
一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;
二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场;
三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。
2、 国土局
代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。
3、 商品房
是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
4、 开发商
专门从事房地产开发和经营的企业。
5、 代理商
经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。
6、 土地类型
按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。
7、 土地使用年限
是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用权可申请续用(经批准并补清地价后继续使用)，如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
8、 土地使用费
土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。
9、 房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产和土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。
10、 如何办理产权
每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整栋楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。
11、 房地产产权登记
指凡是在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。
12、 产权证书
是指“房屋所有权证”和“土地所有权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他想权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
13、 商品房预售许可证
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花(现楼不需要此证)。
14、 房地产买卖合同
是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。
15、 房屋所有权
房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内 的一切权利。
16、 房屋使用权
是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。
17、 银行按揭
是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。
18、 七通一平
是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。
19、 公共维修基金
公共维修基金是指楼房的公共部位和公共设施、设备的维修养护基金。
20、 房屋买卖所需费用
(1)按揭手续费：
A、财产保险费：总房价款×1‰×贷款年限(其中1—5年为1‰，6—10年为0.8‰，11|—20年为0.6‰)。
B、抵押登记费+工本费：房屋90元/套，商业110元/间。
C、公证费：以借款人所申请贷款额为基数收取，1—3万元(不含3万元)收取100元;3—5万元(不含5万元)收取150元;5—10万元(不含10万元)收取200元;10—20万元(不含20万元)收取300元。
(2) 办证手续费
A、契税：房屋按总房款的3%收取，商铺按总金额的5.5%。
B、交易费：在房产大证时间一年以内的由开发商支付：房屋3元/㎡、商铺房价的0.3%;在房产大证时间一年以外的开发商与客户各承担一半：房屋6元/㎡、商铺10元/㎡。
(3) 物业维修基金：
总房款的2.5%。
(4) 配套费
包括电话、天然气、有线电视、宽带等设施的接入或初装费用，具体收费办法在物业交付时确定，为开发商代收代缴费用。
21、 房屋的结构形式
主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。
砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。
砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。
钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋富哦采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。
22、 房屋的建筑面积
是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和(即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积)，它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
23、 商品房销售面积
商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
24、 建筑面积的计算规定
是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定可相应的规则。针对房屋建筑物的主要规定有：
(1)作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
(2)建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层(即管道层，储藏室等)和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。
(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积;大厅内回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算。
(4)楼梯间、电梯井、垃圾道、管道进等均按房屋自然层计算面积。
(5)与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算;有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算;房屋之间无上盖的架空通廊(天桥)不计算建筑面积。
(6)有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
(7)全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。
(8)有伸缩的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。
(9)属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
(10)突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无柱雨蓬等，骑楼过街楼的底层作用道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。
以上规定基本上涵盖可房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。
25、 套内建筑面积的计算
房屋为了满足各种需要和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积由三部分组成：
(1)套内使用面积：
A、卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和;
B、跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积;
C、不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。
(2)套内墙体面积：
新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙(包括山墙)，均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积;内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
(3)阳台建筑面积：
A、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积;
B、挑台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
C、凹阳台按其交战面积(含女儿墙墙体面积)的一半计入建筑面积;
D、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。
综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
变革的关键性节点已经出现
今年，助推地产行业从大开发走向大资管的政策，相当密集。基本上在住宅、商业、租赁各个领域，都有了关键性的突破。
首先，是大大加强了对租赁住房和住宅产品投资的金融支持。
3月20号，证监会宣布开启不动产私募投资基金的试点，把住宅也纳入了投资范围，包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。
并且，不动产私募基金20%的部分可以由自然人投资，相当于开放了过去限制性的投资主体入场，机构和个人可以通过私募基金的方式，合理地持有投资房产，同时免除房产税开征的顾虑。
针对租赁住房，3月24日，央行和银保监会又发布了住房租赁“金融 17 条”。
从建设、购买、运营、退出全方位，一揽子给长租公寓企业的投资，扫除了所有障碍。
对租赁运营企业的信贷支持，已经超过以往对居民住房贷款的支持力度。
同时，也允许租赁企业发债，和进行资产证券化。也就是将保租房REITs的范围，扩容到了市场化租赁住房领域。
其次，是将公募REITs范围首次拓宽到了商业地产领域。
3月底，国家发改委发布的“236号文”，将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。
仅仅8个月后，首批申报的华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城等商业资产公募REIT，就已经正式获批发行。
公募RIETs扩容到商业地产和市场化住宅租赁领域，标志着我国公募REITs市场发展已经迈出实质性的一步，开始与全球REITs市场对齐。
这不仅为开发商融资打开了巨大的想象空间，也意味着地产行业「运营时代」已经正式到来。
地产行业的投资经营逻辑，将发生深刻的转变。
02
「住房双轨制」成型
二次房改成未来发展主线
这两年，我们一直在强调，当前的地产行业，正处于新、旧模式转换的节点。
这是目前整个行业的真正主线，也是所有政策制定，一定会考虑的基础。
这一轮，由政策端引导，主动刺破行业泡沫的一步棋，承担的风险和代价都是巨大的。最终的目的，就是要推动行业朝着更可持续的新模式发展。
在住房领域最重要的一项，就是加大保障性住房的建设和供给。也就是今年引起全社会高度关注的「二次房改」。
此前，我们国家一直以来都有保障房的供给，但是各地方保障房体系分类复杂，管理原则也不统一，并且和商品房体系没有完全分开。
很多保障房持有一定年限后，就可以转为红本，上市交易，流入商品房系统。
这不仅导致大量买房者通过保障房实现超额套利，权力寻租空间也很大，真正的低收入群体更难得到保障；也让保障房越建越少，不能持续提供社会保障。
今年，在体系建设方面，有了巨大的突破。
一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。
二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原则进行配售，提供社会保障；商品房，则该涨就涨，该跌就跌，不再通过政策对市场进行过多干预。
并且保障性住房严格实施封闭管理，在「保障房体系」和「商品房体系」之间，划出了一条清晰的界限，彻底分开。
「住房双轨制」的明确，意味着我国住房制度改革正式从“探索期”，进入了“发力期”。这将彻底改变行业未来的供需关系，和商品房的开发思路。
03
「千亿房企退市潮」
行业出清进入到新阶段
年底，又有几家千亿房企面临退市，也再次吸引了全行业的注意。
其实，作为前两年房企“暴雷潮”的后续影响，从今年上半年开始，就一直陆续有房企退市。甚至可以说，掀起了一股千亿房企退市潮。
在这两年不破、不立的改革浪潮中，这些被“破”掉的高杠杆房企的退市，一方面，宣告了一个狂飙时代的结束，另一方面，也预示着行业出清正在进入到新阶段。
从下半年开始，高层对民营房企和优质房企进行保护的表态，越来越明确，措施也越来越具体。
7月份，国务院发布《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》。
11月，金融监管机构又出台了更加具体的指导政策。提出了涉房贷款的「三个不低于」，要求金融机构定量给房企，尤其是民营房企融资输血。
12月13日，住建部副部长再次表示：支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。部分房企在新增融资的过程中，已经不再受到“三道红线”的限制。
相较此前，“救项目不救房企”的态度，已经发生本质转变。
保房企、保销售，将成为明年房地产行业的主旋律。政策从严苛转向呵护后，行业也将逐渐从衰退周期，转入复苏周期，进入一个触底反弹的新阶段。
04
「五限彻底放开」
大分化时代正式启幕
12月底，随着全国购房政策最严厉的超一线城市——北京、上海，迎来政策松绑，调控的最后一块坚冰，终于也开始融化，给今年全行业「五限放开」的基调，划上了一个圆满的句号。
属于今年的一个标志性事件，就是：过去楼市过热时期出台的调控手段，正式全面退出市场。
包括且不限于，限购、限贷、限价、限商、限售……9月份，全国范围内执行“认房不认贷”，核心城市扎堆取消限购、限售政策，行业正式进入了购房政策最宽松的时期。
五限的放开，尤其是大范围的限购取消，将激活跨区域/跨城市的购房需求，进一步放大核心城市、核心区域对人口的虹吸效应。
输血高能级城市的同时，进一步利空三四线。
地产行业也将进入到真正的「大分化时代」。这种分化，将体现在土地价格、销售价格、成交量等方方面面。
事实上，目前土拍市场已经揭开了大分化的序幕。在12月份的土拍中，“新地王”重出江湖，和地块大量流拍的情况轮番上演。甚至在同一个城市的同一场土拍中，就不断出现冰火两重天的局面。
2024年，土拍市场和销售市场的“温差”，将会更加戏剧化，并逐渐成为行业未来的常态。
05
「供给侧结构性改革」
新的市场机会正在涌现
其实，不管是购房政策放开，还是保障房体系和资产管理政策的破局，归根结底，大的背景都是由于房地产市场供求关系发生了根本变化。
中央政治局的这个定调，也是今年发生的最重要的一个转变。将彻底影响行业未来的政策引导方向。
供求关系变化，并不是简单的供不应求，或者供过于求，而是从整体性的短缺时代，进入到结构性的过剩和短缺。
也就是：
① 中小城市相对过剩，大城市相对短缺；
② 外围城市过剩， 中心城区短缺；
③ 低品质住房过剩，改善型住房短缺；
④ 商品房过剩，保障房短缺。
因此，地产行业今年的政策主线，可以总结为：调结构。
过剩的地区，由政府发行专项债，收储市面上的过剩房屋，转为保障性住房。
一方面，开启逆周期调节，稳定资产价格。另一方面，在全球化解体的大背景下，保证城市返乡人群有地方住，减少不稳定因素。
今年下半年，不少城市已经在推行「以旧换新」政策。开发商或政府机构，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”和资金。
短缺的地区，则增加多主体、多维度的供应。
一是推进农村集体用地入市，丰富土地供应主体，稳定地价。
今年租赁住宅的热度快速上升，很大程度上，也依赖于集体土地入市，释放出大量存量土地和房屋，用于大规模集中式租赁住房建设。
今年华润有巢规模最大的租赁社区润堂·瀛海店，和北京万科泊寓成寿寺社区，都是由集体土地建设而成。给租赁赛道打开了更多的可能性。
二是推动城中村和老旧小区改造，提高土地利用效率，满足改善需求。
7月份，国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在8个超大城市、11个特大城市启动大范围的城中村改造。通过大城市棚改，来平衡市场的供需关系。
这也将是明年拉动房地产投资、挖掘潜在内需，非常重要的手段。
三是增加改善型土地供给，放开土地供应的价格和容积率限制。
9月底，自然资源部下发文件后，不少城市都已经对土地供应规则进行了更新：
① 取消了土地拍卖中的地价限制、配建和自持限制，以及销售价格限制。
② 取消了远郊区容积率1.0限制，即取消了执行已久的“禁墅令”。
从政策层面上，开始鼓励成交高价地，打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给层面上，对产品形态进行松绑。这将深刻改变未来住房产品的供应结构。
