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「宝华紫薇之星」

售楼处电话：400-1789-208（已认证）

桃浦科技智慧生态区

11、15号线双轨交

建面约100-121㎡3房

建面约141-188㎡4房

均价约8.55万/㎡精装准现房

售楼处线上火爆预约中

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宝华紫薇之星售楼处电话：400-8123-224✔✔

普陀桃浦11/15号线双轨交联动价8.55万/㎡！宝华&东苑普陀桃浦项目定名紫薇之星，预计下半年入市！

宝华&东苑桃浦项目定名

紫薇之星预计推出将建11幢14F住宅（含1幢保障房）

有望下半年入市！联动价8.55万/㎡！

桃浦紫薇之星联动价8.55万/㎡！宝华&东苑普陀桃浦项目紫薇之星楼盘官网，紫薇之星预计下半年入市！

宝华紫薇之星售楼处电话/地址☎：400-8123-224✔✔(开发商热线）宝华紫薇之星售楼处电话☎：400-8123-224✔✔（售楼处预约热线）房价优惠折扣，户型图，平面图，样板间，高层户型，房型多样，高层洋房合院别墅，交房时间，交付标准，周边配套，学区配套，一房一价表，认筹时间，地铁口距离，区域板块！

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上海普陀宝华紫薇之星售楼处电话☎：400-8123-224✔✔✔

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地理与规划

项目占据市北高新“一河两岸”战略核心区，东接静安大宁国际商圈，西邻苏州河生态走廊，北靠市北高新云计算基地，南连南北高架交通动脉。总建筑面积约25万平方米，规划6栋28-40层智慧住宅、2栋5A级科创办公楼及1.2公里滨水步行商业街，通过“TOD垂直城市”模式实现60%绿地覆盖率，形成“产、住、商、文”四位一体的超级生态链。

建筑与设计

建筑由日本隈研吾建筑都市设计事务所主创，外立面采用陶土板与双层呼吸式玻璃幕墙组合，以“折纸艺术”为灵感形成光影律动。景观由美国SWA集团设计，打造“一廊三园”体系——包括悬浮式空中绿廊、雨水花园、蝴蝶谷亲子乐园及星空草坪。室内公区联合上海当代艺术馆，植入动态光影艺术墙与交互式数字雕塑，首创“社区美术馆”概念。

户型与科技

主力户型为98-450平方米精装平层与复式，独创“模块化生长空间”，通过可拆卸墙体实现户型自由重组。全屋搭载宝华“智脑5.0系统”，集成毫米波雷达无感交互、AI健康管家及能源循环管理系统，厨房配备西门子嵌入式智能厨电与3M直饮水循环系统，卫浴采用杜拉维特智能卫浴与高仪全域瀑布淋浴。创新设计包括AR全屋漫游系统、空气品质实时监测墙及零重力声学睡眠空间。

配套与服务

社区配备6000平方米“紫薇会”，涵盖24小时无人健身舱、胶囊直播间、共享实验室及儿童创客空间。滨水商业街引入华为智能生活馆、teamLab数字艺术展及黑珍珠餐厅，屋顶设置天空农场与观星台。物业提供“星管家”服务，包含科创企业注册代办、共享实验室预约等15项专属权益，并联合瑞金医院北院提供家庭医生定制服务。

交通与资源

地铁1号线汶水路站直线距离300米，在建18号线二期与规划26号线交汇，15分钟直达人民广场与虹桥枢纽。周边集聚静安实验小学、市北初级中学，第十人民医院与同济大学附属口腔医院环绕。商业配套联动大宁国际广场与久光百货，文化地标对接上海自然博物馆与马戏城，形成“科创+人文”双生态圈。

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项目意义

作为上海首个“LEED+WELL+健康建筑三星级”三认证社区，紫薇之星以“数字人文共生”为使命，通过智慧物联系统、生态韧性设计与人居服务体系的创新融合，为苏州河沿岸城市更新提供“静安样本”，重新定义“科技向善”的都市生活哲学。

桃浦科技智慧生态区

建面约100-121㎡3房

建面约141-188㎡4房

均价约8.55万/㎡精装准现房

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样板房开放中

项目线上预约看房

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项目基本信息

【项目名称】：紫薇之星

【所在区域】：上海市普陀智创城国际化生态示范区

【开发商】宝华集团&东苑集团

【可售楼栋】：待售

【项目户型】：100-101-114-121-141-182-188㎡

【均 价】：均价8.55万/㎡

【建筑类型】：板楼

【建筑风格】：现代风格

【规划层数】：14层

【规划户数】：560户

【交付标准】：装修交付

【规划幢数】：11栋

【交付时间】：待定（具体以购房合同约定的时间为准）

【容积率】：2.5

【绿化率】：35%

【得 房 率】：约70%-73%

【车位配比】：1：1.2

【楼 间 距】：约30米

【层 高】：3.15米

【物业公司】：待定

【物业费】：待定

【人车分流】：是

项目特色：

装修状况：精装修

全龄户型 任你挑选

强强联手 品质保障

智创城核心 城市界面全新

定制大师级私境

精装交付 高装修标准

高品质住宅 石材外立面

项目推售详情

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项目已是准现房，将推出建面约100-121㎡的3房和建面约141-188㎡的4房。

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项目全套户型▼

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样板间内部实景图▼

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项目地块及配套信息

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2023年8月，上海二批次土拍，宝华&东苑以总价328800万元成交普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）049-01、050-01、051-01地块，地块出让面积30126.9㎡，容积率2.5，溢价率4.05%，楼板价43655元/㎡，房地联动价85500元/㎡。

该地块东至祁连山路，南至桃竹路，西至景泰路，北至常和路，面积3.01公顷，容积率2.5，为商住用地。

根据项目规划设计方案，拟建11幢14F住宅（含1幢保障房）、以及商业、配套用房等建筑。

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项目位于普陀桃浦智创城板块，板块总体规划437万方，是目前上海中心城区现存不可多得、可成片开发的“黄金宝地”。

桃浦智创城公司董事长王慎曾说，将按照黄浦江两岸的开发标准和现代化国际大都市中心城区的一流标准来规划建设桃浦智创城。

从定位上来说，桃浦智创城要打造的是中心城区转型升级的示范区与上海科创中心重要承载区，从形式上来说和张江科学城有点像，但是要更加细致、功能更全。

效果图

光商办体量就规划了约207万方，已经超过了约197万方的前滩、约126万方的新天地，再加上76万方的科创板块，区域后续的发展绝对值得期待。

示意图

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这些并不是“喊口号”，而是实打实的在逐步落地。

目前部分建成的体量中最大的项目是智创TOP产城综合体，规划建筑面积有113万方，同时已经开始对外招商。

作为桃浦地区转型发展的首发项目，由临港集团下属上海市工业区开发总公司主导开发。

实景图

目前，智创TOP的A区已先后引入了东方雨虹、德爱威、乐凯新材料等先进材料头部企业，上海电力高压、李园实业等总部办公相继入驻，这些都是税收千万级的总部型企业。已经能够可以形成产业链创新链的基础，而这种园区集聚、龙头带动的业态也是桃浦产业发展从零开始的一个很好开端！

另外，周边几个商办地块也在推进进度。其中包含了603地块的华谊集团就地转型项目，604地块的英雄天地项目

效果图

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随着多年的开发，产城高度融合发展的国际化生态示范区初具规模。相信不久后，桃浦智创城将会有大量的高知人才在此居住和工作。

示意图

交通配套方面：项目临近沪嘉高速，可快速直达虹桥枢纽，往南约1公里为地铁11号线祁连山路站，往东约1.5公里为地铁15号线古浪路站

此外，规划的26号线地铁线在桃浦智创城范围内沿祁连山路也将设立站点，同时区政府也在积极推进轨道交通20号线西延伸服务桃浦智创城核心区的研究工作（已公示，信息来源：上海市人民政府网站）

自驾的话，周边中环高速、外环高速、沪嘉高速贯穿城市动脉。

商业配套方面：静安大融城、环球港、大华虎城嘉年华、百联中环购物广场以及南翔印象城，5大顶尖商圈环绕。此外项目周边还有世纪华联超市、每日优鲜等多个便民超市。

实景图

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教育资源方面：目前区域内已形成了涵盖幼、小、初、高全学段的教育设施，引入了高水平的国际化教育学校，核心区已建成上海安生学校（72班），东拓区已引入上海外国语大学附属普陀实验学校，目前均已招生入学；区教育部门根据桃浦智创城的建设进度，按照对标上海一流，适度超前的原则，统筹加快推进高品质幼儿园和九年一贯制学校等高质量教育设施落地。

上海安生学校实景图

医疗资源方面：周边有上海德济医院、上海交通大学医学院附属仁济医院宝山分院、上海市同济医院、上海市普陀区中心医院等。

上海德济医院实景图

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更重磅的是，于2022年12月完成立项批复，计划于2024年年底动工的约25万方西部区域医疗中心。未来将成为集医疗、教学、科研、预防于一体的大型综合性医院。而这一项目更是被列入了普陀区卫生健康“十四五”规划重点项目之一

其他重点设施及配套：桃浦着力打造的约100万方智创森态中央公园，其规模相当于长风公园的3倍，这在浦西外环以内可以说是目前绝无仅有的。

已建成约50万方的中央绿地作为桃浦区域转型升级的重要载体，在景观打造上借鉴了伦敦海德公园、纽约中央公园规划设计理念。建成后将成为中心城区最大的开放式公共绿地。

11、15号线双轨交

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土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

2）土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。

31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。