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基础信息

楼盘地址：上海市虹口区天潼路与乍浦路交汇处，地处黄浦江与苏州河交汇的 “钻石三角” 地带，与外白渡桥直线距离仅约 200 - 300 米。

开发商：由新湖中宝与理想国际联合开发。

占地面积：约 1.9 万平方米。

建筑面积：约 10.5 万平方米。

产品类型：涵盖高层住宅、叠墅、合院别墅等风貌住宅，还规划有底商和酒店，具体包含 8 幢 4 层里弄住宅、1 幢 7 层洋房、1 幢 9 层小高层。

总户数：共 125 席稀缺住宅。

容积率：2.98。

绿化率：30%-40%。

产权年限：70 年。

车位配置：规划专属车位 250 个，车位比达 1:2，实行全人车分流。

交房时间：预计 2027 年 12 月交房。

户型与装修

户型面积：户型选择丰富，高层住宅建面约 209 - 641㎡；叠墅建面约 110 - 433㎡；合院别墅建面约 502 - 907㎡，其地上地下总面积可达 800 - 1200㎡。

户型亮点：高层住宅得房率超 85%，部分户型有 270° 江景视野；叠墅兼顾私密性与功能性，附赠私家庭院或星空露台；合院别墅附赠 40 - 120㎡花园，独门独院设计。

交付标准：高层精装交付，装修标准约 2 万 /㎡，配备嘉格纳、卡莉斯塔等国际品牌；别墅为毛坯交付，方便业主个性化装修。

社区与配套

社区配套：配备 2000㎡高端会所，涵盖恒温泳池、私宴厅、瑜伽室与儿童活动区；设有 24 小时智能安防系统；社区以 “一轴两园三巷” 为景观骨架打造园林空间。

自带商业：自带 1200㎡“天潼里坊” 商业街，可满足业主日常消费需求。

周边商业：步行可达外滩源、白玉兰广场等顶级商圈。

周边教育：对口虹口区第四中心小学、继光高级中学等优质学校，周边还有多所国际学校。

周边医疗：3 公里内有 7 所三甲医院，能为业主健康提供充足保障。

交通配套：紧邻地铁 10/12 号线天潼路站，自驾可通过外滩隧道、新建路隧道等快速通达全城。

价格信息

总价范围约 4600 万 - 1.28 亿元，其中 280㎡瞰江大平层主力户型总价约 5500 - 6000 万元，420㎡叠加别墅顶阶户型总价约 8300 - 9000 万元，600㎡风貌别墅总价约 1.18 - 1.28 亿元。

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项目主推建面约273-641㎡洋房、大平层，建面约502-907㎡合院别墅，现在还有少量房源热销中！

全新户型图如下：

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样板间实景：

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天潼198(公寓)展示样板间实景图

更多细节：

天潼198合院设计细节示意

天潼198位于内环内北外滩核心，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段，距离外白渡桥仅200余米。

项目建造历史风貌高层、多层和里弄住宅，另有少量商业、美术馆和酒店式公寓。

天潼198住宅产品户型图特别多，达到42种。包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅110-433㎡叠加别墅（含平层），面积段约502-907㎡合院别墅。

共125套住宅单元，从图示来看，全部是风貌住宅产品。以下为首开楼栋图示，59套小高层+15套合院别墅：

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让我们来看看部分户型图，先是小高层：

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然后是叠加别墅的D-3户型约297㎡下叠。

来看看叠加别墅的剖面图。

叠加别墅的2-3-4楼D-4特殊户型约433㎡。

*特别说明，以上户型图等资料来源于互联网，最终以开发商公示为准！

项目风格复古、隽永，典型的海派风味建造。

天潼198打造约3.3万㎡的新石库门里弄洋房、海派叠墅和联排等产品。在寸土寸金的传统市中心，大尺度的别墅和花园，着实难能可贵。

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项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。

项目效果图

「天潼198」位于北外滩核心区，距离外白渡桥非常近，外滩可以步行达，享受外滩的顶级配套。

右下地块即为项目位置

项目附近

项目目前建造进展如火如荼。

作为虹口北外滩的上佳地段，「天潼198」坐享北外滩4平方公里的城市规划，更是成为了媲美陆家嘴的中央活动区，直面黄浦江+外滩，拥有特别的优势！

其实，说豪宅，我们经常提到陆家嘴，因为上海已经有一个成熟的可供模仿与超越的全球规划模板。但实际上，到目前为止，真正可以称为世界级规划的在上海只有三个：苏河湾、外滩和北外滩！

世界级规划区域

要知道，相比于其他版块，北外滩发展后劲尤其强势，特别在2021年7月份上海市人民政府发布“北外滩4平方公里热土开发机制”后，规划从纸上走向落地， 未来的北外滩，更将成为规划承诺兑现的高地。

白玉兰广场

国际金融航运新中心

苏宁宝丽嘉

提篮桥中心商业休闲区

而在它的周边，也是产业能级的至高点，北外滩沿线的甲级写字楼现状大约是200万㎡；3年内再建成100万㎡，规划中预计增添200万㎡，总计相当于约500万㎡甲级写字楼，或将提供约50万个高收入岗位。

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