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一见倾城;华灯初上,玺见精彩
一城千面，中芯守恒。
作为南宋皇城所在地，上城区自古繁华，于西子湖畔，激荡武林风光。行政区规划调整后，新上城更将重点区域：钱江新城、江河汇揽入怀中，并纳入了杭城拥有4轨交汇的板块——城东新城，一举成为杭州“顶流”，是当之无愧的中芯城区。
△网络图
疾风骤雨渐消散，一场东京奥运会却让人们心中的热浪翻涌不息。
杨倩的逆袭夺金，侯志慧的全程碾压，孙一文的重剑绝杀，谌利军的绝地反击……夺冠的喜悦传递至千家万户，我们加倍渴望能亲临现场，为每一份全力以赴喝彩，沐浴同一片荣光。
东宁公馆，位于新上城区中轴线！以城市TOD的姿态，为渴望改变、追求理想的都市人群，敬献杭州中芯生活解决方案，注解全新图景。正屹立于新上城C位地段——东宁路与机场路交汇处，更是亚奥线纯正上盖公寓，可谓中芯中的焦点所在，链接着城市的现在与未来，亦成为安放身心的理想场域。
这里有通达四方的立体路网，接驳全城繁华，汇聚先锋意识形态，是城市建设发展的主阵地。东宁公馆所立之处，便是这样的理想之境，充满机遇与可能，让向往高品质生活的人群，圆满梦想、尽情创造，享受进阶版都会人生。
亚运浪潮奔涌而来，杭州以精心定制的6号线，串联亚运村、钱江世纪城、博览中心、奥体中心四大封面标的。而东宁公馆，正是这条时代脉搏上的纯正上盖公寓，难再寻觅。
为焕新城市风貌，再次惊艳绽放于世界舞台，杭州正稳步推进各项工程建设。其中，地铁路网的日渐成熟为生活按下“快进键”，地铁上盖筑品随之风靡，创造一席难求的楼市热潮。
亚运红利为6号线层层镀金，这条时代动脉勾勒的新房限价地图，如藏宝秘籍，指引城东新城，46500元/㎡；江河汇，69800元/㎡；奥体板块，48100元/㎡；西兴板块，51500元/㎡；长河板块，47000元/㎡……
直面6号线热土的澎湃，许多人遗憾已错失良机。东宁公馆的问世，则如高房价壁垒中透出微光：150万级的低总价，是鎏金6号线难得的价格洼地，势必吸引人群蜂拥，争藏时代的馈赠！
万象汇的缤纷，江河汇（在建）、SKP（在建）的国际潮流感，亚运村（在建）和奥体中心的时代能量，蚂蚁集团（在建）和智谷富春园区的科创之力，中国美院的艺术人文。繁华和自然交融，与人群同欢或与山水共舞，跟随心之所向，一脉直达。
*信息来源：杭港地铁官微，杭州发布官微。
东港空间这个「LV」造型就可以顺理成章，把「单廊设计」贯彻到底。使得它南北双向都有窗，采光双向，通风也可以对流，实现了酒店式公寓里的「南北通透」。在目前杭州主城区的酒店式公寓里，除了特别大的户型，基本找不到类似的。
所以你看，这个「LV」并不仅只是为了凹造型，更多的是为了使用者本身的考虑。
它主宰多元空间，建面约40-121㎡创新微叠墅，搭配屋顶花园，形成市芯鲜氧谧境，四季吹拂诗意。它优化资产配置，以200万级低总价，成为市场难觅的亚奥线上盖准现房，在寸土寸金的新上城，迸发价值能量。
项目打造杭州市中心附近少有的“双钥匙LOFT”产品，约4.78米拔萃层高，4.2米酒店级奢华面宽，创新单廊设计，达到前后双向采光通风的效果，打破传统公寓阴暗不通风的旧格局。
未来，阳光清风从两侧入室，交缠萦绕，清新的空气、明媚的光线洒落每个空间，四季浸润鲜氧。静立窗前，多面风光入怀，一个晴好天气，窗台蝴蝶便像诗里纷飞的章节，轻触心扉、悠然起舞。
△效果图
当阳光点亮空间，该如何让这份美好恣意蔓延？
东宁公馆，用拔萃层高从容作答。
大户型中，一层卧室长辈使用，便于日常起居，二层儿童房记录成长点滴，主卧则尊荣非凡，私享惬意自由。最多可享约140方生活空间，媲美“墅居”的奢阔与宽敞，每个细节都能制造惊喜，尽情打造理想的归心港湾。
△效果图
主力户型中，约4.78米的层高营造轩朗格局，搭配一层挑空设计，增添非凡气宇。每一个归家的夜晚，卸下疲惫与压力，抬头放松，眼前视野纵然延伸，被忙碌禁锢的思绪缓缓流动，心情随之舒展。项目不限购，是一座集都荟LOFT、轻奢商业于一体的杭城国际潮流轴芯资产。
△效果图
建筑面积约35-121㎡的东宁公馆，以恰好的尺度，盛载恰好的小团圆。复式双层设计，可容纳单身贵族的潇洒、二人世界的甜蜜、三口之家的温馨或三代同堂的美满，满足不同人群和家庭所需，书写各自的爱与浪漫。
自住出租两相宜，还是省心的精装交付，不限购不限贷。更难得的是创新单廊设计，达到双向采光通风，告别传统公寓阴暗狭小不通风的格局，营造明亮通透的“阳光居所”，让LOFT公寓也拥有住宅的通风和采光。
一楼和二楼都有完整的厨卫空间，「双钥匙」的基本配置之上，东港空间更进一步，还在二楼拓展了一个房间和客厅。很妙的是，它的楼梯走向刚好在二楼客厅与北向房间中间，关上门，北向房间就又成了一个独门独户的空间。打开门，还能和南向房间共用公共空间——甚至都可以算有「三钥匙」。
人们印象中的LOFT一般不适合长者居住，然而广宇健康家打破常规，力求打造一种通用式无障碍的LOFT公寓。因为今时今日的杭州，越来越多人需要与父母同住，这样可以相互照顾。但是老一辈杭州人，他们宁可住在原来的老房子，没有电梯，出行不便也不愿搬去郊区，而杭州市中心附近，动则六七百万的房价，让这些原本想要三代同堂的人望而却步！
自住出租两相宜，还是省心的精装交付，不限购不限贷。更难得的是创新单廊设计，达到双向采光通风，告别传统公寓阴暗狭小不通风的格局，营造明亮通透的“阳光居所”，让LOFT公寓也拥有住宅的通风和采光。
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一见倾城;华灯初上,玺见精彩
「大资管」加速
变革的关键性节点已经出现
今年，助推地产行业从大开发走向大资管的政策，相当密集。基本上在住宅、商业、租赁各个领域，都有了关键性的突破。
首先，是大大加强了对租赁住房和住宅产品投资的金融支持。
3月20号，证监会宣布开启不动产私募投资基金的试点，把住宅也纳入了投资范围，包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。
并且，不动产私募基金20%的部分可以由自然人投资，相当于开放了过去限制性的投资主体入场，机构和个人可以通过私募基金的方式，合理地持有投资房产，同时免除房产税开征的顾虑。
针对租赁住房，3月24日，央行和银保监会又发布了住房租赁“金融 17 条”。
从建设、购买、运营、退出全方位，一揽子给长租公寓企业的投资，扫除了所有障碍。
对租赁运营企业的信贷支持，已经超过以往对居民住房贷款的支持力度。
同时，也允许租赁企业发债，和进行资产证券化。也就是将保租房REITs的范围，扩容到了市场化租赁住房领域。
其次，是将公募REITs范围首次拓宽到了商业地产领域。
3月底，国家发改委发布的“236号文”，将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。
仅仅8个月后，首批申报的华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城等商业资产公募REIT，就已经正式获批发行。
公募RIETs扩容到商业地产和市场化住宅租赁领域，标志着我国公募REITs市场发展已经迈出实质性的一步，开始与全球REITs市场对齐。
这不仅为开发商融资打开了巨大的想象空间，也意味着地产行业「运营时代」已经正式到来。
地产行业的投资经营逻辑，将发生深刻的转变。
02
「住房双轨制」成型
二次房改成未来发展主线
这两年，我们一直在强调，当前的地产行业，正处于新、旧模式转换的节点。
这是目前整个行业的真正主线，也是所有政策制定，一定会考虑的基础。
这一轮，由政策端引导，主动刺破行业泡沫的一步棋，承担的风险和代价都是巨大的。最终的目的，就是要推动行业朝着更可持续的新模式发展。
在住房领域最重要的一项，就是加大保障性住房的建设和供给。也就是今年引起全社会高度关注的「二次房改」。
此前，我们国家一直以来都有保障房的供给，但是各地方保障房体系分类复杂，管理原则也不统一，并且和商品房体系没有完全分开。
很多保障房持有一定年限后，就可以转为红本，上市交易，流入商品房系统。
这不仅导致大量买房者通过保障房实现超额套利，权力寻租空间也很大，真正的低收入群体更难得到保障；也让保障房越建越少，不能持续提供社会保障。
今年，在体系建设方面，有了巨大的突破。
一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。
二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原则进行配售，提供社会保障；商品房，则该涨就涨，该跌就跌，不再通过政策对市场进行过多干预。
并且保障性住房严格实施封闭管理，在「保障房体系」和「商品房体系」之间，划出了一条清晰的界限，彻底分开。
「住房双轨制」的明确，意味着我国住房制度改革正式从“探索期”，进入了“发力期”。这将彻底改变行业未来的供需关系，和商品房的开发思路。
03
「千亿房企退市潮」
行业出清进入到新阶段
年底，又有几家千亿房企面临退市，也再次吸引了全行业的注意。
其实，作为前两年房企“暴雷潮”的后续影响，从今年上半年开始，就一直陆续有房企退市。甚至可以说，掀起了一股千亿房企退市潮。
在这两年不破、不立的改革浪潮中，这些被“破”掉的高杠杆房企的退市，一方面，宣告了一个狂飙时代的结束，另一方面，也预示着行业出清正在进入到新阶段。
从下半年开始，高层对民营房企和优质房企进行保护的表态，越来越明确，措施也越来越具体。
7月份，国务院发布《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》。
11月，金融监管机构又出台了更加具体的指导政策。提出了涉房贷款的「三个不低于」，要求金融机构定量给房企，尤其是民营房企融资输血。
12月13日，住建部副部长再次表示：支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。部分房企在新增融资的过程中，已经不再受到“三道红线”的限制。
相较此前，“救项目不救房企”的态度，已经发生本质转变。
保房企、保销售，将成为明年房地产行业的主旋律。政策从严苛转向呵护后，行业也将逐渐从衰退周期，转入复苏周期，进入一个触底反弹的新阶段。
04
「五限彻底放开」
大分化时代正式启幕
12月底，随着全国购房政策最严厉的超一线城市——北京、上海，迎来政策松绑，调控的最后一块坚冰，终于也开始融化，给今年全行业「五限放开」的基调，划上了一个圆满的句号。
属于今年的一个标志性事件，就是：过去楼市过热时期出台的调控手段，正式全面退出市场。
包括且不限于，限购、限贷、限价、限商、限售……9月份，全国范围内执行“认房不认贷”，核心城市扎堆取消限购、限售政策，行业正式进入了购房政策最宽松的时期。
五限的放开，尤其是大范围的限购取消，将激活跨区域/跨城市的购房需求，进一步放大核心城市、核心区域对人口的虹吸效应。
输血高能级城市的同时，进一步利空三四线。
地产行业也将进入到真正的「大分化时代」。这种分化，将体现在土地价格、销售价格、成交量等方方面面。
事实上，目前土拍市场已经揭开了大分化的序幕。在12月份的土拍中，“新地王”重出江湖，和地块大量流拍的情况轮番上演。甚至在同一个城市的同一场土拍中，就不断出现冰火两重天的局面。
2024年，土拍市场和销售市场的“温差”，将会更加戏剧化，并逐渐成为行业未来的常态。
05
「供给侧结构性改革」
新的市场机会正在涌现
其实，不管是购房政策放开，还是保障房体系和资产管理政策的破局，归根结底，大的背景都是由于房地产市场供求关系发生了根本变化。
中央政治局的这个定调，也是今年发生的最重要的一个转变。将彻底影响行业未来的政策引导方向。
供求关系变化，并不是简单的供不应求，或者供过于求，而是从整体性的短缺时代，进入到结构性的过剩和短缺。
也就是：
① 中小城市相对过剩，大城市相对短缺；
② 外围城市过剩， 中心城区短缺；
③ 低品质住房过剩，改善型住房短缺；
④ 商品房过剩，保障房短缺。
因此，地产行业今年的政策主线，可以总结为：调结构。
过剩的地区，由政府发行专项债，收储市面上的过剩房屋，转为保障性住房。
一方面，开启逆周期调节，稳定资产价格。另一方面，在全球化解体的大背景下，保证城市返乡人群有地方住，减少不稳定因素。
今年下半年，不少城市已经在推行「以旧换新」政策。开发商或政府机构，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”和资金。
短缺的地区，则增加多主体、多维度的供应。
一是推进农村集体用地入市，丰富土地供应主体，稳定地价。
今年租赁住宅的热度快速上升，很大程度上，也依赖于集体土地入市，释放出大量存量土地和房屋，用于大规模集中式租赁住房建设。
今年华润有巢规模最大的租赁社区润堂·瀛海店，和北京万科泊寓成寿寺社区，都是由集体土地建设而成。给租赁赛道打开了更多的可能性。
二是推动城中村和老旧小区改造，提高土地利用效率，满足改善需求。
7月份，国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在8个超大城市、11个特大城市启动大范围的城中村改造。通过大城市棚改，来平衡市场的供需关系。
这也将是明年拉动房地产投资、挖掘潜在内需，非常重要的手段。
三是增加改善型土地供给，放开土地供应的价格和容积率限制。
9月底，自然资源部下发文件后，不少城市都已经对土地供应规则进行了更新：
① 取消了土地拍卖中的地价限制、配建和自持限制，以及销售价格限制。
② 取消了远郊区容积率1.0限制，即取消了执行已久的“禁墅令”。
从政策层面上，开始鼓励成交高价地，打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给层面上，对产品形态进行松绑。这将深刻改变未来住房产品的供应结构。
