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杭州余杭区【保利云珹瑧悦府】

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项目信息

『基础信息』项目总用地面积37053㎡，容积率2.9，绿化率35%

【售楼处电话】：400-9696-224

『产品类型』17、25、26F高层住宅

‍‍『总 户 数』848户

『开 发 商』保利发展控股

『主力户型』建面约103㎡、118㎡、130㎡、160㎡

『限价情况』36100元/m²（含精装4000元）

龙年刚开年，杭州楼市就透出新风向：最新一批挂牌的涉宅用地中，萧山、余杭3宗非核心地块均取消了新房限价。坊间更有一种说法：接下来萧山、余杭核心板块的新房限价可能也要上涨。

该消息是否属实，将会在下一批次的土地挂牌中见分晓。

不过结合最近公布的杭州在未科&云城打造的城市中轴线规划细节，这边的板块价值提升也在情理之中。毕竟，这条中轴线的高规格，在杭州甚至全国城建史上都属罕见——规划设计方案全球“海选”，最终著名的福斯特公司脱颖而出。

在该方案中，这里将被打造成高能级的“城市中心”，不但坐拥300米以上超高层摩天大楼群，还有诸多地标级企业总部，以及大剧院、音乐厅、国际体育中心等。其中，总投资21.5亿元的vivo全球AI研发总部预计2026年投入使用；oppo全球移动端研发总部预计2027年投入使用；中轴线东端的字节跳动总部、钉钉总部将在今年结顶，预计明年就能投入使用。由扎哈·哈迪德建筑事务所参与设计的国际体育中心“一场两馆”已全面开工，预计3年后投入使用。

The Year of the Dragon has just begun, and a new trend has emerged in the Hangzhou property market: Among the latest batch of residential land listed, the price limits for new homes have been lifted for three non-core plots in Xiaoshan and Yuhang.There is also a saying in the market: the price limit of new homes in the core areas of Xiaoshan and Yuhang may also increase.Whether this news is true or not will be revealed in the next batch of land listings.However, combined with the recently announced details of Hangzhou’s urban central axis planning in Weike & Yuncheng, it is reasonable for the value of the sector here to increase.After all, the high standards of this central axis are rare in the history of urban construction in Hangzhou and even in the country - a global audition for planning and design plans, and in the end the famous Foster Company emerged as the winner.In this plan, it will be built into a high-energy "city center", not only home to a group of super high-rise skyscrapers above 300 meters, but also many landmark corporate headquarters, as well as grand theaters, concert halls, international sports centers, etc.Among them, vivo's global AI R&D headquarters with a total investment of 2.15 billion yuan is expected to be put into use in 2026; oppo's global mobile R&D headquarters is expected to be put into use in 2027; the ByteDance headquarters and DingTalk headquarters at the east end of the central axis will be completed this year. It will be put into use next year.The International Sports Center "One Field and Two Pavilions" designed by Zaha Hadid Architects has started full construction and is expected to be put into use in three years.

特别是杭州西站全面投入使用，更是直观地展现了云城三年建设的成果。

In particular, Hangzhou West Railway Station is fully put into use, which intuitively demonstrates the results of Yuncheng's three-year construction.

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西站实景图 源于网络

西站作为一个超级区域枢纽，开通至今客流量已经突破900万人次，未来长期规划发送量更是到了12500人/h。

从西站出发，约4小时直通北京，距离直通上海、温州也已越来越近。近日，也是官宣了杭温高铁预计明年通车，杭州至温州1小时可达。（消息源于杭州新浪乐居媒体号，如有变化，一切以官方发布为准）

云城的重点组成部分是西站新城单元，它是一座以杭州西站枢纽为核心，打造面积约48平方公里、规划人口约24万人的新城。

所以在西站，还有正在推进建设的杭州第一、二高楼——金手指和金钥匙。

As a super regional hub, the passenger flow of West Railway Station has exceeded 9 million since its opening, and the long-term planned dispatch volume in the future will reach 12,500 people/h.Starting from the West Railway Station, it takes about 4 hours to go directly to Beijing, and the direct connection to Shanghai and Wenzhou is getting closer and closer.Recently, it was also officially announced that the Hangzhou-Wenzhou high-speed railway is expected to open to traffic next year, and it will take one hour to reach Wenzhou from Hangzhou.(The news comes from the Hangzhou Sina Leju media account. If there is any change, everything is subject to the official release.) The key component of Yuncheng is the West Station New City unit. It is a building with Hangzhou West Station hub as the core, with an area of about 48 square meters. km, with a planned population of about 240,000 people.Therefore, in the West Railway Station, there are also the first and second tallest buildings in Hangzhou that are under construction-Golden Finger and Golden Key.

西站组群效果图

分别高约320米和400米，未来汇聚超五星酒店、国际会议中心、超级总部基地办公集群、杭州第一高观景平台等多种业态。

浙江省海洋科学院余杭总部落户，让这云上之城的科技含量越来越浓，新城内将规划形成“一核（杭州第二植物园）、一园（云门公园）、多点、蓝链、绿网”的蓝绿空间格局。

一座占地100公顷世界级公园+杭州第二植物园即将落地西站新城，可见，能级之高，规划之好。

02. 坐享云城CBD最强配套

保利·云珹瑧悦府售楼处电话：400-9696-224的位置就在西站南边，紧邻云门公园，距杭州第二植物园直线约1.5公里，为云城CBD核心位置。

They are about 320 meters and 400 meters high respectively. In the future, they will gather a variety of business formats such as a super five-star hotel, an international conference center, a super headquarters base office cluster, and the highest viewing platform in Hangzhou.The Yuhang headquarters of the Zhejiang Academy of Marine Sciences has settled, making this city on the clouds more and more technologically advanced. The new city will be planned to form "one core (Hangzhou Second Botanical Garden), one garden (Yunmen Park), multiple points, and blue links" , green network” blue-green spatial pattern.A world-class park covering an area of 100 hectares + Hangzhou Second Botanical Garden is about to land in West Station New City. It can be seen that the energy level is high and the planning is good.02. Enjoy the most powerful supporting facilities in Yuncheng CBD. The sales office of Poly·Yunxuan Yuefu. Tel: 400-9696-224 is located just south of the West Railway Station, close to Yunmen Park, and about 1.5 kilometers away from the Hangzhou Second Botanical Garden. It is the core location of Yuncheng CBD.

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区位图

① 交通资源：距离本项目约800米是已通车的地铁3号线及19号线杭州西站站；同时还有地铁12号线、4号线西延、34号线在规划中。

② 商业资源：项目直线约800米就是杭州西站枢纽，其中规划的云城综合体，总用地110公顷，由南北共8幢超200米以上超高楼组成。

约1.5公里是正在施工的龙湖天街，商业总体量13万方，这是在杭州布局的第十一座天街，定位龙湖的top级天街，填补了云城无大型商业综合体的空白。

Location map ① Transportation resources: About 800 meters away from this project are the Hangzhou West Railway Station of Metro Line 3 and Line 19, which are open to traffic; at the same time, there are also Metro Line 12, the west extension of Line 4, and Line 34 under planning.② Commercial resources: About 800 meters straight from the project is the Hangzhou West Railway Station hub. The planned Yuncheng complex has a total land area of 110 hectares and consists of a total of 8 super high-rise buildings over 200 meters in the north and south.About 1.5 kilometers is the Longhu Sky Street under construction, with a total commercial volume of 130,000 square meters. This is the eleventh sky street laid out in Hangzhou. It is positioned as the top sky street in Longhu and fills the gap of Yuncheng without large-scale commercial complexes. .

天街效果图

此外在3公里范围内，还有绿汀路万象城（在建，约19万方大型商业综合体，预计2025年开业）、宝龙广场、EFC欧美广场、万达广场等大型综合体。

③ 教育资源：云城现有西湖大学、云谷学校、杭州师范大学等学府， 在周边还有浙大紫金港校区、中法航空大学等高等学府。

而云城最重要的教育资源之一的天元公学西站校区，是从幼儿园到高中的十五年长学制，预计2024年9月投入使用，距离项目仅约2公里。

In addition, within 3 kilometers, there are also large complexes such as Vientiane City on Luting Road (under construction, a large commercial complex of approximately 190,000 square meters, expected to open in 2025), Powerlong Plaza, EFC European and American Plaza, and Wanda Plaza.③ Educational resources: Yuncheng currently has institutions of higher learning such as West Lake University, Yungu School, and Hangzhou Normal University. In the surrounding area, there are also institutions of higher learning such as Zhejiang University Zijingang Campus and Sino-French Aviation University.One of Yuncheng's most important educational resources, Tianyuan Public School West Station Campus, has a 15-year long-term education system from kindergarten to high school. It is expected to be put into use in September 2024 and is only about 2 kilometers away from the project.

效果图

注：新房不承诺学区，具体学区划分等信息以主管部门批复及学校招生政策为准。

由于和未科的紧密联系，项目周边可谓是高新产业云集+高端人才汇聚。

一方面被之江实验室、良渚实验室、西湖实验室、湖畔实验室、阿里巴巴（西溪总部）、中国人工智能小镇等科技引擎环绕。

Note: The new house does not guarantee the school district. The specific school district division and other information are subject to the approval of the competent department and the school's admissions policy.Due to the close connection with Weike, the project surroundings can be said to be a gathering of high-tech industries and high-end talents.On the one hand, it is surrounded by technology engines such as Zhijiang Laboratory, Liangzhu Laboratory, West Lake Laboratory, Lakeside Laboratory, Alibaba (Xixi Headquarters), and China Artificial Intelligence Town.

未来中轴线上标志性建筑示意图

另一方面，梦想小镇、超重力实验室、浙江人才大厦、浙大校友企业总部经济园、阿里云、菜鸟等创新资源云集。

在多重资源辐射下的保利·云珹臻悦府，显得异常难得。

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房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

2）土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。

31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

二、建筑基础知识：

1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

3、占地面积：红线范围内的面积。

4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。

8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。

10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数

11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

12、建筑密度：基底面积之和／总占地面积＊100％

13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

公式：植被垂直面积／占地面积＊100％

14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

15、得房率：套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。

17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。

23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。

24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下

26、土地计量单位：

1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）

1公顷＝15亩1亩＝667平方米

27、住宅的楼层划分的规定：

低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层

高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上