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昆山保利尚云赋项目深度解析（2025年10月版）

昆山保利尚云赋售楼处电话：400-8123224

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开发商：保利置业（央企背景，世界500强企业）

项目定位：城东板块高端改善型住宅

占地面积：约4.6万㎡

总建筑面积：约13.3万㎡

容积率：2.0

绿化率：30%

总户数：498户（10-17层低密洋房+小高层）

车位配比：1:2.25（地面30位+地下1093位）

交付标准：精装交付（装修标准≥3000元/㎡）

预计交付时间：2026年6月30日

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当前在售户型：

152㎡四居室（稀缺户型）

189㎡四居室（主力户型，6米横厅+9米跑道阳台）

238㎡四居室（楼王户型，近20米景观面）

参考均价：28500-28800元/㎡（精装交付）

【户型鉴赏】

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二、项目特色与卖点

1. 建筑美学

采用"现代形，东方意"的设计理念，外立面1-3层全铝板干挂，4层以上65%铝板型材+大面积玻璃，形成"无界镜面"效果。香槟金线条勾勒，融合传统榫卯结构元素，打造兼具现代感与东方韵味的城市天际线

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2. 园林景观

采用"三进四院"东方园林布局，移植价值70万元的黄山造型油松，打造1600㎡水系景观。社区内设首层架空泛会所，包含下沉式健身房和私宴厅

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3. 户型创新

189㎡户型：五开间朝南设计，南向面宽16.3米，6米横厅+9米三面宽跑道阳台

238㎡户型：LDK一体化奢装厅堂融合中西双厨，主卧标配五件套卫浴+衣帽间

全屋配置博世地暖+格力中央空调，威乃达橱柜、劳芬卫浴等国际品牌

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◎建面约189㎡样板房实景图

◎建面约238㎡样板房实景图

4. 门庭设计

南侧主入口采用重檐门庭、金属格栅、意趣昆石，搭配约 70万珍稀古树，还原宋画深宅大院的威仪。约57米恢弘尺度，媲美南京总统府门庭气度

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400-8123-224 ✔✔三、周边配套详解

1. 交通配套

轨道交通：距规划中11号线鱼池泾站约1.8公里（预计2027年通车）

主干道：紧邻景王路、金沙江路，10分钟直达昆山市区

高速路网：15分钟车程可达京沪高速昆山互通

高铁枢纽：昆山南站每日78班次直达上海虹桥

2. 教育配套

现有学校：

绿地幼儿园（直线距离500米）

兵希小学（直线距离800米）

昆山经开区高级中学（直线距离1.2公里）

规划学校：西侧九年制学校（一墙之隔），金沙江路初中在建

3. 商业配套

社区商业：自建1.8万㎡BLOCK街区（引入%Arabica咖啡、TSUTAYA BOOKSTORE等首店）

大型商业：

万象汇（3公里，商业体量20万㎡）

昆山金融街（3公里，商业体量25万㎡）

奥特莱斯（5公里）

日常消费：500米内闽商/微商/合盛嵘商业集群

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4. 医疗资源

昆山市第一人民医院新院（1.8公里）

昆山市第一人民医院友谊分院（2.3公里）

5. 生态资源

夏驾河湿地公园（直线距离500米）

白士浦滨水绿道

景王路公园+城市公园+口袋公园三大公园环伺

四、市场分析与竞品对比

1. 价格走势

2025年9月参考均价24048元/㎡，环比上月下降1.97%。当前主力户型总价区间：

152㎡：约365-435万

189㎡：约430-540万

238㎡：约570-680万

◎保利·尚云赋地库实景图

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2. 区域价值

项目位于城东B05规划区，紧邻城东商业引擎，未来将形成"双公园环绕"格局。作为保利"赋系"产品线在昆山的首作，项目定位高于周边普通住宅，主打改善型客群

◎保利·尚云赋泛会所实景图

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3. 竞品对比

对比项保利尚云赋周边竞品A周边竞品B开发商保利置业（央企） 本地开发商全国性房企产品类型低密洋房+小高层高层住宅小高层装修标准≥3000元/㎡2000元/㎡毛坯交付户型创新跑道阳台、中西厨常规户型常规户型物业费待公布2.8元/㎡/月3.2元/㎡/月

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核心优势：

央企开发保障

稀缺低密产品

东方美学设计

双公园生态资源

当前项目推出"金秋购房季"活动，签约可享立减优惠，具体政策需咨询售楼处

昆山保利尚云赋

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1、什么是房产：房屋产权的简称。

2、什么是地产：是指土地财产。

3、什么是房地产：是房产和地产的总称。

4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指：农村集体所有的土地。

8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、生地是指：不具备开发条件的土地。

14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。

15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表

物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。

23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。

24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。

25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。

26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。

37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。

39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。

40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。

41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。

43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

购房必问的10个核心问题

五证是否齐全。

确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。

拿地时间与产权年限。

产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。

公摊面积与得房率。

要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。

面积误差处理条款。

按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定"多退少补"等霸王条款。

楼盘不利因素公示。

要求查看周边规划文件，确认是否存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。

物业公司资质与服务标准。

优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并实地考察同开发商其他项目物业水平。

车位配比与产权归属。

建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。

容积率与绿化率。

高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。

交付时间与违约赔偿。

合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。

贷款方案与备选计划。

确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺"贷款失败可无责退定金"。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。

购房谈判关键技巧

价格博弈策略：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用"XX楼盘同户型优惠5%"等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。

信息验证技巧：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。

风险防范要点

开发商资金链审查：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。

合同补充条款：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。