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基本信息：

开发商：上海华润瑞宸置业有限公司。

物业类别：普通住宅。

产权年限：70 年。

环线位置：内环以内。

装修状况：带装修。

物业费：12.5 元 /㎡/ 月。

项目规划：

占地面积：14,280.63㎡。

建筑面积：约 86,000㎡。

楼栋总数：5 栋，其中 4 栋为 24-32 层天际高层，1 栋为 3 层历史风貌建筑。

总户数：219 户。

容积率：2.8。

绿化率：35%。

车位情况：地下车位 482 个。

户型信息：

在售户型：建面约 124-240㎡的 3-4 居室。

户型举例：有 124㎡三房两厅两卫、164㎡四房两厅两卫、195㎡四房三厅两卫、240㎡四房两厅三卫等户型。其中，124㎡户型三开间朝南，客厅连接 6.8 米长的 270° 转角飘窗；240㎡户型边套附赠约 6㎡设备平台，拥有 270° 环幕阳台。

价格信息：

参考均价：148,300 元 /㎡。

参考总价：1833-3559 万元 / 套。

配套设施：

交通配套：距 10 号线四川北路站仅 400 米，距 4 号线海伦路站约 800 米，规划中的 19 号线嘉兴路站预计 2027 年开通。周边直线 1km 内有 27 个公交站，距武进路吴淞路站仅 185m。自驾可通过南北高架、北横通道等快速到达徐家汇、虹桥枢纽等地。

商业配套：1 公里内有盒马鲜生、永辉超市等，2 公里范围内有北外滩来福士、四川北路商圈、南京路步行街等商业体。

教育配套：毗邻上海外国语大学附属外国语学校、虹口区第四中心小学等，规划中的九年一贯制学校预计 2028 年竣工。

医疗配套：500 米内有虹口区嘉兴路街道社区卫生服务中心，3 公里内有上海市第一人民医院（北院）、新华医院等 3 所三甲医院。

社区配套：打造 “一轴两园三庭院” 景观布局，配备约 2600㎡双首层会所，有 25×11 米半标恒温泳池、私宴厅、酒窖、雪茄吧等设施。

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01

诚意不止价格

更有楼王绝佳位置

站在「 外滩瑞府」项目的全景阳台上，左手是外滩万国建筑群凝固的百年资本史诗，右手是陆家嘴三件套刺破天际的金融獠牙，脚下则是北外滩未来的480米浦西第一高楼。

而北向位置，就是社区内部面积约3000㎡的中央花园，华润有效利用了楼栋布局和市区边界之间的小组团，融入中央花园，场景丰富度远超绝大多数豪宅：

不同楼层推窗即可享受到不同层次的园林和绿植；

每一栋楼体用风雨连廊串联，直通四大泛会所，这样一来，建筑造型可以既是景观的背景板和载体，也是整个景观的组成部分；

效果图

未来业主回家可见的：

这次外滩瑞府做了一个宽度达到50米，深谙文化传承之深意、以风貌建筑为基底的门头：

向下，是风貌的基座，向上，是砖石、铝板、玻璃组合而成的现代摩天大楼，这种独特的向上生长式设计，代表的不止是传统到现代的过渡，更是历史与新生的碰撞和融合。

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进入小区之后，在景观组团的簇拥之下，是绿荫之中的归家线路和艺术馆似的泛会所，从效果图就可以看出来，类似的设计元素，在上海出现最多的就是汤臣一品和翠湖这样的顶豪。

从进入社区大门，再到步行回家之路，每一步都是精心设计的场景和空间。

02

内环最值得买的四房

质价比做到了满分

进入今年之后，大多数人都会有的感受，房子真的越建越大了。

空间、尺度感频繁被提及，顶豪的起步面积习惯性设置为200㎡+，部分改善房源的四房门槛也提到了180㎡+。

六批次土拍中诞生的绿城北外滩地王，预计最小面积约200㎡，起步总价就要接近4000万！

绿城北外滩网传规划图：

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而外滩瑞府受制于中小套面积要求，设置了约123㎡三房和约164㎡四房，将三房预算控制在了约1545万起步，四房控制在了仅约2200万起步，直接拆掉了市区豪宅的买入门槛。

首先说建面约164㎡的四房，在已经拥有了足够阔绰面积的前提下，同时将空间利用率发挥到了极致。

建筑面积约164㎡户型图仅供参考

特别是笔者自己亲身看过两个开放样板间后，建面约164㎡的四房几乎可以说从户型设计、实用细节、装标配置、体感尺度全部拉满，堪称内环户型中真正的“六边形战士”。

这是一个正四房两厅两卫，甚至带家政间、主卧独立衣帽间的超级年度终极改善户型！

「外滩瑞府」建筑面积约164㎡的空间魔术，4房带来8种生活场景。

宽境阳台、客餐一体，全域贯通配合香奈儿高奢风，呈现超大尺度家庭公共空间；

每个独立房间体感尺度相当惊人，配合全屋飘窗，实用性超强，主卧在留出足够空间甚至还配备有独立衣帽间（通常200㎡+豪宅才有的配置）；

公卫也做到了上海首家4分离设计，公共卫生间+独立家政间的配置，将干湿、噪音、家政间全部分离，不仅实用性增强，也最大程度上释放了阳台和其他生活空间，当然，我们在样板间能看到的洗衣机和烘干机，也会在未来交付时一并赠送！

厨房更是拥有别墅级大空间，通铺中央空调、地段，甚至还有交付的奢石大岛台。

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全屋收纳黑科技：将实用面积再升级！

总价2200万左右的起步价格，买这样约164㎡的四房，既有足够空间留给家人，又有超强功能实用性。就是上海终极改善居住需求的巨佳选择！

晨间：6.8米270°转角阳台，左手咖啡机蒸汽袅袅，右手黄浦江货轮鸣笛，阳光从3.8米宽飘窗倾泻而入，瞬间激活多巴胺。

午间：27㎡横厅+大岛台，全家同聚、商务宴请都不是问题。

深夜：主卧270°观景台，数着星河入眠。

当然，在约123㎡的3房设计中，华润同样做到了不遗余力，最大程度了实现了“卧室平权”，给足了每个家庭成员该有的舒适居住尺度。

户型不仅实现了全屋几乎所有的空间都做了飘窗之后，还给每个卧室都留足了3米以上的面宽，保证了主卧，次卧、客卧均好的居住空间和尺度，也在进一步提升采光和视野感受。

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约123㎡户型图仅供参考

香奈儿美学：三开间朝南+LDKB一体化设计+全卧室飘窗，主卧套房私密，独立卫浴+衣帽间，270°转角飘窗阻隔外界视线；

另外，约123㎡户型的还有两个很明显的设计优势：“连贯的表达南北通空间”、“市面上近似面积中的最强收纳空间”

第一，厨房除了外墙，室内部分没有承重墙设计，与客厅餐厅的连贯性更强，南北通透度也会更加明显；

第二，客厅、阳台、餐厅、厨房、卧室，卫生间每一个独立空间都考虑到了收纳细节，这个突破，华润在上海是独一家（翡雲悦府、外滩瑞府的收纳空间都是上海新房中非常少见的）。

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加上这个户型其实是完全动静分离的设计，家政空间不影响休息空间，私密性方面也能得到保证。

可以说是几乎找不到缺点的一个户型。

当然，最重要的是，这个建面约123 ㎡的精致3房，总价仅需1545万起即可上车！

03

外滩、北外滩双重利好

外滩瑞府展现从未有过的资源吸附力

最后，笔者还是想说一下这个项目的位置。

其实项目凭借“距外滩仅1公里”，以及“14.78万/㎡的过会价格”就足以闭眼入。

而且，从华润拿地伊始，不管是业内人士还是想买入这里的客户群体，对这个项目的预期单价都是16万左右，也证明了不管是对开发商华润还是北外滩的区域，影响力和认可度都是足够支撑这个价格的。

先说北外滩本身，在2020年世纪规划之后，今年刚刚五周年，这片4平方公里的土地已经初具规模。

在上海世界的陆家嘴和世界的外滩发展几近饱和，而北外滩正在强力崛起，优质产业、商业、城市界面更新、经济冲刺、人才汇集······都在这片热土快速爆发！

陆家嘴从规划到落成用了20年，外滩至今仍在大规模城市更新，而北外滩“五年塑功能、十年基本建成（2020年《北外滩地区控制性详细规划》）”，足以见其魄力和造城能力。

预计2030年全面竣工后，北外滩将会和陆家嘴、外滩一起，承担起 商业、办公、酒店及观光功能，成为全球金融与科创资源的“超级容器”。

而且对于外滩瑞府来说，还有距离外滩仅约1公里的天然位置加成。

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