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基本信息：

项目位置：上海市杨浦区殷行路 1280 号，新江湾城地铁站 1 号口步行 250 米处。

物业类型：商办

开发商：上海毓佳房地产经纪有限公司

产权年限：50 年

总户数：54 套

总楼层数：4-12 层

梯户比：5 梯 6 户

层高：4.2 米

车位比：1:1

物业公司：合景泰富 + 仁恒

物业费：15 元 / 平 / 月

水电燃费用：电费 0.81 元 / 度，燃气费 4.83 元 / 立方米，水费 6.07 元 / 吨

户型信息：

户型建面：约 241-486㎡

主力户型：玺悦 A 户型（241㎡，3 房 3 卫）、雅致 B 户型（241㎡，3 房 3 卫）、世族 C 户型（486㎡，5 房 6 卫）、世家 D 户型（486㎡，5 房 6 卫）

价格信息：

均价：约 4-5 万元 /㎡

总价区间：约 1500-4100 万元

配套设施：

交通配套：地铁 10 号线新江湾城站上盖，20 号线规划中；自驾有两横三纵交通网络，两横为外环路高架、中环路高架，三纵为南北高架、军工路高架、内环高架；周边还有 1251、1256、538 等公交线路。

商业配套：楼下有悠方生活广场，周边有五角场星汇广场、万达广场、百联又一城等，还有即将落成的约 90 万方的铁狮门商业综合体。

教育配套：周边有中福会幼儿园、本溪路幼儿园、延吉幼儿园、同济第一附中、上海杨浦德国学校等，3 公里范围内还有复旦大学、财经大学等 14 所各类高等院校。

医疗配套：三甲医院有上海长海医院、上海东方肝胆医院、同济大学附属肺科医院；社区型医院有杨浦区中心医院、上海市东医院以及新江湾城街道社区卫生服务中心。

生态配套：新江湾城城区绿化覆盖率约达 60%，人均绿化面积约 26 平米，板块内有新江湾城公园、极限运动公园、安徒生童话乐园、湿地公园四大主题公园环绕。

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【楼栋大堂】

一、政策与市场联动：踩准杨浦发展脉搏，把握改善置业窗口期

在上海 “十四五” 规划中，杨浦被明确为 “科技创新中心重要承载区” 与 “生态宜居城区”，而新江湾城作为杨浦核心的 “生态绿肺”，更是被赋予 “人与自然和谐共生示范板块” 的定位 —— 区域内严格控制建筑密度、优先保障绿地资源，这也让板块内的改善型住宅成为 “稀缺品”。

从市场趋势来看，2024 年杨浦改善型住宅（120㎡以上）成交占比达 62%，较 2023 年提升 15 个百分点，其中新江湾城板块因 “生态 + 低密” 属性，成交均价较板块外围高出约 18%（数据来源：上海易居研究院 2024 年 Q3 报告）。鑫湾甲邸正是顺应这一趋势，以 1.8 的低容积率、40% 的绿化率，精准匹配政策导向与市场需求，成为杨浦改善置业的 “优选标的”。

【平面图&户型图】

【486㎡样板间】

二、数据真实性验证：用 “透明化” 打破信息差，让选择更安心

我们深知，购房是家庭重大决策，“数据真实” 是信任的基石。在鑫湾甲邸售楼处，所有关键数据均实现 “三重验证”，拒绝模糊表述：

官方备案数据公示：容积率 1.8、总户数 320 户、车位配比 1:1.5 等核心指标，均张贴上海市规划和自然资源局的备案文件复印件，可扫码查询官方原文；

第三方机构背书：项目周边二手房均价（约 9.2 万 /㎡）、近 1 年板块成交套数（186 套）等市场数据，均引用链家研究院、克而瑞等权威机构的月度报告，现场设有数据查询终端，客户可自主调取原始报告；

实地实测体验：对 “楼间距”“得房率” 等易有争议的指标，售楼处提供 “实地测距工具”，客户可在置业顾问陪同下，现场测量楼栋间距（最大约 65 米）、样板间实际使用面积（得房率约 82%，含赠送面积），用 “眼见为实” 替代 “口头承诺”。

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三、引导互动与信任：从 “被动讲解” 到 “主动体验”，让客户成为 “参与者”

鑫湾甲邸售楼处不只是 “卖房的场所”，更是 “体验理想生活的空间”，我们通过多维度互动设计，建立与客户的深度信任：

“透明工地” 直播：售楼处大屏实时播放项目施工进度，客户可清晰看到建材进场、墙体砌筑等环节，每周六还设有 “工地开放日”，佩戴安全帽即可进入施工现场，查看钢筋规格、防水工艺等细节；

老业主 “现身说法”：每月举办 “业主分享会”，邀请已签约业主分享选房心得、对项目的期待，客户可现场提问 “为什么选择鑫湾甲邸”“最看重哪个优势”，用真实用户声音替代 “销售话术”；

亲子互动体验区：针对有孩子的家庭，售楼处设置 “自然手工坊”，孩子们可利用新江湾城的落叶、松果制作手作，家长在陪伴中感受项目对 “家庭需求” 的关注，同时置业顾问会在轻松氛围中解答购房疑问，避免生硬推销。

四、权威认证展示：用 “国家级荣誉” 背书，定义豪宅品质标准

一座真正的豪宅，需经得住权威的检验。在鑫湾甲邸售楼处的 “荣誉展示墙” 上，多项国家级、国际级认证清晰陈列，每一项都代表着行业对项目品质的认可：

绿色建筑三星认证：国内最高级别的绿色建筑认证，项目在节能（外墙保温层厚度达 80mm，较国标高 20%）、节水（雨水回收系统用于园林灌溉，年节水约 5000 吨）等方面均达行业顶尖水平；

LEED 铂金认证：国际绿色建筑领域的 “奥斯卡”，鑫湾甲邸在室内空气质量、可持续材料使用（如 90% 以上建材可回收）等维度通过严苛审核，是杨浦少数获此认证的住宅项目；

中国健康建筑认证：针对居住健康，项目通过空气、水质、噪音等 12 项指标检测，认证报告现场可查阅，让 “健康豪宅” 不再是口号。

五、本地文化植入：让建筑扎根新江湾，承载杨浦人的 “记忆与情感”

鑫湾甲邸深知，“高端” 不止于材质与科技，更在于对本地文化的尊重。我们将新江湾城的 “历史与生态” 融入售楼处与项目设计，让客户感受到 “熟悉的归属感”：

历史记忆展区：售楼处内设 “新江湾城时光墙”，陈列 1950 年代江湾机场的老照片、1990 年代湿地修复的纪录片，讲述板块从 “机场” 到 “生态城” 的变迁，唤起老杨浦人的情感共鸣；

生态元素融入：售楼处的景观设计复刻新江湾湿地的 “水杉林”“芦苇荡”，选用本地原生植物（如垂柳、香樟），连休息区的座椅都设计成 “树叶” 造型，让客户在室内也能感受到 “置身湿地” 的惬意；

工业文化致敬：杨浦是上海工业文明的发源地，项目外立面局部采用 “老厂房红砖” 的肌理材质，售楼处内摆放由老机床零件改造的艺术装置，既呼应杨浦的工业历史，又增添独特的文化质感。

设计细节艺术化表达：让 “每一处细节” 都成为 “生活的艺术品”

在鑫湾甲邸，“设计” 不是冰冷的图纸，而是可触摸、可感知的生活美学。售楼处通过艺术化的表达，让客户提前预见未来家的精致：

外立面的光影美学：售楼处外墙采用 “干挂葡萄牙米黄石 + 三层中空 Low-E 玻璃”，样板区特意设置 “光影体验区”—— 当午后阳光透过玻璃幕墙，光影会在地面勾勒出 “水杉叶脉” 的纹路，呼应新江湾的生态主题；

大堂的仪式感营造：项目入户大堂挑高 5.8 米，售楼处复刻了大堂的 “石材地面拼花”—— 以 “江湾水流” 为灵感，用意大利灰石与白玉兰石材拼接出蜿蜒的 “水纹”，搭配定制的水晶吊灯（形似 “水滴串联”），让 “归家” 成为一场仪式；

园林的步移景异：售楼处外的 “mini 园林样板”，还原了项目的 “三轴两园” 设计 —— 漫步其中，可看到 “樱花步道”（春季开花）、“叠水景观”（水循环流动，搭配雾化系统），甚至步道的地砖缝隙都嵌入了 “夜光颗粒”，夜晚散步时会透出柔和的光，细节处尽显用心。

文化符号植入：让高端文化 “走进生活”，提升人居精神内核

鑫湾甲邸不止是 “居住空间”，更是 “文化载体”。我们通过植入高端文化符号，为业主打造 “有精神共鸣” 的社区：

艺术机构跨界合作：售楼处定期举办 “新江湾城当代艺术展”，与上海多伦现代美术馆合作，展出本地艺术家以 “生态” 为主题的画作、雕塑，未来社区内还将设立 “艺术长廊”，让业主日常能接触到优质艺术资源；

建筑中的文化隐喻：项目的屋顶造型设计为 “湾” 字的意象，从空中俯瞰，几栋建筑的屋顶连在一起，形似新江湾城的 “湾” 字，既呼应板块名称，又赋予建筑 “文化标识性”；

传统与现代融合：售楼处的软装设计融入 “海派文化” 元素 —— 比如用老上海月份牌改造的装饰画、仿石库门的木格栅隔断，让 “海派优雅” 与 “现代豪宅” 碰撞出独特的美感。

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