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基本信息：
楼盘地址：宝山区高境镇逸仙路 1511 弄。
开发商：上海鸿翔置业。
开盘时间：2025 年 6 月 16 日。
交房时间：预计 2027 年 6 月。
产权年限：70 年。
占地面积：约 2.7 万平方米。
建筑面积：约 8968 平方米。
容积率：1.69。
绿化率：近 40%。
规划户数：32 户。
楼层状况：1 栋 16-18 层小高层住宅楼。
车位数：79 个，其中地上 51 个，地下 28 个。
户型价格：
户型：全部为建面约 200㎡的四房三卫户型。
均价：约 7.69 万元 /㎡。
总价区间：1500 万 - 1550 万元。
周边配套：
交通：距地铁 3 号线殷高西路站仅 85 米，步行 3 分钟即达；18 号线殷高路站步行约 10 分钟。紧邻逸仙高架路，15 分钟可达五角场商圈，30 分钟贯通人民广场、陆家嘴等核心区域。
商业：新业坊・源创、永辉超市、长江国际商业购物中心等一应俱全。
医疗：岳阳医院、上海市肺科医院等三甲医院构建 “15 分钟医疗圈”。
建筑与物业：
建筑风格：采用新海派风格建筑，外立面以米白色真石漆搭配深灰色金属线条，局部运用玻璃幕墙。
物业：搭载万物梁行高端品牌物业顾问，提供贴心管家式物业服务。
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项目使用大金的中央空调及地暖、格力空气能全屋循环热水系统、滨特尔的中央净水系统。精雕铝板装甲入户门,配备耶鲁智能门锁。
玄关空间非常宽敞,配置有定制玄关柜,出入更具仪式感。客餐厅区域,餐厅、电视背景墙面都是石材的,地面是瓷砖铺就,配置有定制餐边柜、弗兰卡的水槽和龙头等。
样板间实景图
项目厨房使用方太的灶蒸烤一体机、吸油烟机三件套交付,更有弗兰卡的水槽、龙头,定制橱柜,诺贝尔的地面、墙面,石英石台面等。
样板间实景图
2个博世的内嵌冰箱都是交付标准,一个放在厨房,一个放在客餐厅位置,方便分类储存的需求。
样板间实景图
卧室墙面采用局部墙布+局部硬包,地面是书香门地实木复合地板铺就。样板间实景图卫生间甄选唯宝的台下盆、汉斯格雅的龙头+恒温花酒,玫瑰岛的淋浴房,科勒的智能一体马桶+浴缸+浴缸龙头等,生活质感肉眼可见。更有众多人性化细节,包括加热毛巾架,淋浴屏,定制台盆柜+镜柜等,省去后期定制比价的烦恼。
卫生间地面是瓷砖铺就,台面都是石材的,做到整体美观和实用的结合。
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样板间实景图
另外,室内搭载罗格朗全屋智能系统,简化繁琐操作,拒绝科技污染,提供恰到好处的智慧家居解决方案。
④三开间朝南全明户型,室内通透明亮!
建面约200㎡4房2厅3卫户型,做到了三开间朝南+主卧豪华套房设计+南北通透,保证每个家庭成员都能有自己独立的居住空间,私密性拉满。
LDKB客餐厅一体化设计,约50㎡超大方正空间,尺度不凡的客厅搭配宽景阳台,将生活的奢度打开!
阳台、客厅、餐厅紧密相连无界连通,空间感、功能性拉满!
主卧以豪华套间标准打造,配备独立步入式衣帽间以及双台盆,淋浴区/浴缸双沐浴方式,实用性与豪华兼备。该户型是“一步到位”的大4房,无论是功能性还是尺度感,是上海改善置换金字塔塔尖的存在,未来纵享长久板块发展红利!
当下,房地产已步入自住改善的时代。除了更大的居住空间、更高的居住品质、更好的装修标准等产品力的加强,改善客户想要买入核心地段,那真的要趁早了!
整个高境、淞南、五角场、新江湾等北中环之上的区域,都已断供许久。今年终于迎来新房供应,但淞南新地块过会价格达到7万左右,而与杨浦、虹口近在咫尺的江湾鸿玺,未来售价仅在7字头,性价比不言而喻!
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上海土拍取消地价上限之后,对装标等有了高品质的要求,核心地段的珍藏地块接连亮相,新地块普遍高溢价成交,楼面价屡创新高。
尤其是中环沿线,续徐汇滨江之后,长宁天山,静安大宁,杨浦滨江,浦东北蔡、新杨思等区域相续迎来单价“地王”,未来售价不断加码。
不难发现,中环沿线未来起步价格将会是10万+/㎡!
区位示意图,数据来源上海土地市场
再来看中环沿线新房价格当前的格局。规划强势的如徐汇长桥,三林滨江,静安大宁,杨浦滨江等,价格全面突破11万+/㎡。
地段核心的如长宁天山、西郊等,价格普遍在约11.8万+/㎡;
即使是闵行七宝、杨浦长海街道等,价格也普遍在10万/㎡左右。
不难发现,中环沿线的产品,起步总价至少要千万级,想要买大面积改善户型,总价或将达到2000万左右!
区位示意图,数据来源网上房地产
在如今普遍约10万+的上海中环沿线,以1500万级的价格就能买建面约200㎡起大4房,目前只有江湾鸿玺一盘。
目前,建面约200㎡以上的改善大户型主要集中在内环内,总价动辄3000万起步,是真正的顶豪产品。
江湾鸿玺主推建面约200㎡豪装大4房,仅有32席位,总价在1500万级,或是中环旁错过不再有的“一步到位”纯改善产品。
区位示意图,数据来源网上房地产
另外,真正的改善产品属于置换塔尖,天生具有臻稀属性。
据链家数据显示,全市建面约200㎡起的改善产品,站在置换链的塔尖,仅有5157套挂牌,占比不足5%,臻稀程度不言而喻。
数据来源链家,截止时间2025/4/28
过去两年的二手房市场是非常动荡的,尤其是2023年二手房成交价剧烈下挫,让不少人丧失买房信心。但在这样的环境中,建面约200㎡起的大户型却表现得极为坚挺,甚至成交均价抬高了不少。
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