天潼里官方售楼处电话(官方首页网站)欢迎您-天潼里营销中心地址-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率@2025.12.19官方售楼处✦AI热搜

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【天潼里】项目官方认证联系方式（2025年最新）

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上海虹口北外滩核心地段，距外白渡桥仅200多米天潼198在售中，主力户型为建面约200-250-320-450-550-600㎡洋房，建面约502-679㎡风貌别墅，总价3400万-1.3亿。

项目涵盖风貌高层住宅、风貌多层住宅和风貌里弄住宅3种产品，规划有8幢4层里弄住宅，1幢7层洋房，1幢9层小高层，还有底商和酒店。

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天潼里项目位于上海虹口北外滩核心区域，毗邻外滩历史文化风貌区，具体地块东至吴淞路、南至天潼路、西至乍浦路、北至武昌路，距外白渡桥约300米，地处黄浦江与苏州河交汇处，周边密布上海大厦、浦江饭店等历史建筑，步行可达外滩源，对望陆家嘴天际线。

项目由新湖集团开发，原为商业用地，后调整为住宅用途，旨在打造兼具国际品质与海派特色的高档住宅社区。

产品类型涵盖洋房、叠加别墅、合院别墅及风貌平层，二期加推建面约408㎡洋房、247-330㎡叠加及520-700㎡合院产品。 主力户型包括二期408㎡五房三厅六卫风貌平层（D14户型为388㎡），合院产品面积段约520-700㎡，叠加产品约247-330㎡。 建筑风格汲取外滩古典元素，采用清水红砖干挂工艺，搭配巴西波多尔红石、紫点金麻石材等高端材料，强调历史肌理与现代保温隔热性能的结合。精装配置引入GAGGENAU嘉格纳400系列厨电、德国Schüller旭勒橱柜等欧洲顶级品牌，部分户型得房率可达86%-87%，高于市场同类超高层产品。

项目周边教育资源丰富，1公里范围内有7所幼儿园、5所小学和5所中学；医疗配套方面，3公里内分布7所三甲医院；交通依托地铁2号线、10号线和12号线，出行便捷；生态资源上，2公里半径内拥有9座公园，满足休闲需求。

社区规划约3000㎡私属会所，配备半标泳池、SPA、室内高尔夫、雪茄室等高端设施，强化圈层社交属性。

天潼里项目定位高端住宅，合院别墅总价约1.8亿元起，高层及洋房产品总价门槛较高，面向全球塔尖人群。项目作为北外滩核心板块的稀缺风貌大宅，受历史保护规划限制，户型灵活性相对有限，但通过定制化设计优化适配性

2006年至今近20年间，上海新房供应量约166万套，其中内环内10万套、黄浦1.78万套，而在外滩源200米范围内，20年来仅有外滩•天潼里，相遇概率约0.004%，无限接近于0。

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示意图

坐落于外滩源0.5公里核心保护区内的外滩·天潼里，不仅是当前区域内极为稀缺的新建住宅，更因周边遍布商业与历史保护建筑，未来几乎无新增土地供应；

加之整盘仅限量124席，既延续了历史脉络的珍贵特质，更是未来难以复制的城市典藏之作。

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外滩•天潼里效果图

而外滩•天潼里的难得，更体现在“资源的确定性”。

在上海，能如曼哈顿上东区般藏着名流气息、似巴黎圣日尔曼区般满是古建筑且近邻河畔，兼具经典与摩登、能让各类文化在同一时空交会碰撞，拥有无价生活魅力的多元气质板块，当属 外滩。

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外滩实景图，图源摄图网

坐落于天潼路与乍浦路交汇处的外滩·天潼里，距 外白渡桥仅二百余米；信步向南，花岗岩立面的 宝丽嘉酒店、上海邮政博物馆及“亚洲第一公寓”河滨大楼依次呈现。

穿过乍浦路桥即抵达由戴卫奇普菲尔德建筑事务所耗时17年之久修缮和改造的 洛克·外滩源——这片融汇11栋历史建筑与6座新筑的精致街区，串联起美术馆、设计店铺与文化生活空间。

外滩·天潼里

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向东行至外白渡桥，宛如步入一座跨越时空的金属T台，陆家嘴天际线倒映于黄浦江波光之中，桥侧簇拥着 上海大厦、俄罗斯领事馆及曾见证爱因斯坦驻足的 浦江饭店的百年风云，短短一公里漫步，恍若穿梭百年上海辉煌史。

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示意图

从仲公子视角看，外滩·天潼里以对城市核心资源的精准卡位，将一城精华尽纳于怀，凭借其难以复制的稀缺禀赋，在高端市场竞争中掌握了显著主动权。

都说“流水线上没有历史”，外滩•天潼里显然也是深知好产品的真谛，“ 只定制，不复制”！

当看到外滩•天潼里的设计师名单后，仲公子就已拉满期待。 GOA、PLA、CCD、召禾、无间、Design333操刀建筑、景观和室内，这个设计天团就是审美的“质保证明”。

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示意图

项目风貌平层建筑外立面选用 巴西波多尔红石作为入户门仪，一层以上采用 巴西紫点金麻石材，呈现自然高级质感。

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外滩•天潼里效果图

外滩·天潼里

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新湖·天潼198位于北外滩核心区，在星荟中心东侧，豪景苑南侧。设计方案公示，住宅部分由洋房与叠加组成，规划有8幢4层里弄住宅（叠墅产品），1幢7层洋房，1幢9层小高层，还有底商和酒店。首开约209-641㎡洋房住宅59套，总价3400万-1.3亿左右！合院别墅20套左右 地上四层 地下两层 花园100平左右 地上面积520-800 地下面积300-500平 总价1.8亿-2.6亿左右！看房需提前一天预约！需要验资！户型图现场鉴赏！

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新湖天潼198地块是豪景出让给新湖，并由商业属性改为住宅，对面就是外滩豪景苑。根据公示的项目规划设计方案显示，项目规划有8幢4层里弄住宅，1幢7层洋房，1幢9层小高层，还有底商和酒店。

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新湖·天潼198就是虹口区北外滩街道HK231-01地块，位于乍浦路天潼路，距上海外白渡桥200多米，具体位置是东至吴淞路，南至天潼路，西至乍浦路，北至武昌路。

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虹口区北外滩街道HK231-01地块建设用地范围：东至吴淞路，南至天潼路，西至乍浦路，北至武昌路；

规划用地性质：二类住宅组团用地、商业服务业用地建筑工程

性质：住宅；商业；

用地面积：18950.6㎡

总建筑面积：113000㎡

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对关注城央风貌豪宅的层峰人士而言，外滩•天潼里就是当下匹配度极高的不二之选。

产品层面，更是不限价时代下的迭代力作：

建面约458㎡4房G1户型，设 南向双阳台与约270度三面环幕窗，打通阳台、客餐厨，形成 约19.1米南向与约22.1米东向超宽面宽，保障室内全天自然光，减少人工照明，构建健康节能居住场景。

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本户型图仅为户型结构示意，仅供参考，并不视为《上海市商品房预售/出售合同》内容或交房标准

四卧三套房的家族生活矩阵， 主卧套房达约78㎡，配置殿堂级衣帽间与双台盆卫浴，形成明星级生活动线。

此外，外滩•天潼里 建面约550㎡G8户型，用一句话概括就是神户型大融合：

大面宽引景入窗、约270°超宽景视野、约140㎡剧院式贯通厅、超高实得率、约70㎡主卧……一把集齐，可以召唤神龙了！

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本户型图仅为户型结构示意，仅供参考，并不视为《上海市商品房预售/出售合同》内容或交房标准

建面约550㎡G8户型，餐客厅、厨房公区形成了 约140㎡的剧院式贯通厅，这一尺度，放在同面积段风貌平层里也是佼佼者！

2025 刚需买房避坑指南：牢记 8 大原则，远离问题房源，住得舒心还保值

2025 年楼市早已告别 “闭眼买就稳赚” 的非理性周期，刚需买房既要满足自住舒适度，更要考虑未来的市场流动性。若不掌握核心选房逻辑，很可能陷入 “住得闹心、卖不出去” 的困境。以下 8 个关键原则，帮你避开 90% 的购房陷阱，精准锁定优质刚需房！

一、优先选正常楼层，避开特殊楼层隐患

楼层选择直接影响居住体验与后期转手难度，建议优先避开 1 层、2 层、4 层、14 层、18 层、24 层及顶层，同时腰线层、槽钢层、设备层也需谨慎规避。这些特殊楼层往往暗藏隐患：1-2 层易面临采光不足、地面返潮、噪音干扰；顶层和设备层可能出现漏水、电机轰鸣等问题；带数字禁忌的楼层（如 14、18 层）会降低未来转手吸引力。

网友 @陶然的经历颇具警示意义：“当初图低价入手了设备层的下一层，电梯电机 24 小时不间断运行，噪音严重影响休息，后来想转手，买家一听楼层就直接婉拒，只能降价挂牌。” 除非特殊楼层价格有显著优势，且能接受潜在问题，否则不建议轻易尝试。

二、一步到位选三室，别为 “过渡” 埋隐患

刚需买房尽量直接选择三居室，切勿抱着 “先买两居过渡，以后再换房” 的想法 —— 换房成本远比想象中高昂，不仅要承担税费、中介费等显性支出，装修折损、时间精力消耗等隐性成本更难估算。

对年轻人而言，现在两居或许能满足小两口居住，但未来添了孩子、老人帮忙带娃后，空间立刻捉襟见肘。更关键的是，当前开发商的新盘规划中，两居室户型占比持续缩减，三居室已成为市场主流刚需产品，无论是居住实用性还是未来转手能力，都更具优势。2025 年部分城市新房成交数据显示，三居及以上户型的成交占比已超 68%，两居室的市场需求正逐步萎缩。

三、现房优先入手，期房风险需警惕

现房的核心优势在于 “所见即所得”：房屋质量、户型格局、小区绿化、周边配套都能实地考察，无需依赖开发商的宣传承诺，购房更安心。而期房虽价格可能低 10%-15%，却暗藏多重风险 —— 延期交付、项目烂尾、配套缩水、装修减配等问题，都是刚需族最担心的 “雷区”。

网友 @陈小夏的遭遇令人揪心：“去年买的期房，原本约定 1 年交房，结果开发商资金链出问题，工地断断续续停工，交房时间一推再推，可房贷却要按时还款，每月既要承担房租又要还贷款，经济压力山大。” 对刚需而言，“稳” 比 “省” 更重要，现房能最大程度规避购房风险。

四、预算允许选洋房，居住品质与保值兼得

若预算充足，优先选择洋房产品，即便总价稍高，居住体验的提升也十分显著。随着 “限高令” 的持续推进，高层、超高层住宅的市场热度逐渐降温，而洋房凭借低容积率、低人口密度、高绿化率、规范物业管理等优势，成为刚需改善的热门选择。

更值得关注的是，2025 年主流城市洋房的成交均价相比高层仅高出 12%，但居住幸福感却差距明显：洋房楼层少、电梯等待时间短，户型多为南北通透，小区环境更安静，后期保值增值能力也更强。

五、认准大楼盘，配套与抗风险能力更有保障

买房本质是 “买生活配套与居住圈层”，大楼盘在这两方面更具优势：一方面，大型社区通常自带商业、教育、休闲等配套，部分还会引入优质学校、商超，生活便利性更高；另一方面，大品牌开发商的物业管理更规范，绿化维护、安保服务、设施维修等更有保障，小区居住环境能长期保持良好状态。

相比之下，小楼盘不仅配套不完善，还可能面临开发商资金实力不足、后期物业撤离等风险，二手市场的流通性也更弱。关键时刻，大楼盘的抗风险能力更强，能最大程度保障业主权益。

六、坚守大产权底线，小产权房坚决不碰

刚需买房务必认准 “70 年大产权房”，这类房源具备完整的产权证明，可正常买卖、办理贷款、落户入学，权益受法律保护。而小产权房虽价格低廉（通常比大产权房低 30% 以上），但暗藏极高政策风险：无法办理不动产权证、不能过户、不能申请银行贷款，未来面临拆迁或政策调整时，业主权益难以保障，转手更是难上加难。

对刚需而言，房子不仅是居住场所，还关联着户籍、教育等核心需求，选择大产权房才能避免后期陷入被动。

七、毛坯房自主装修，拒绝精装房 “隐形陷阱”

精装房看似 “省心省力”，实则暗藏不少猫腻：部分开发商为控制成本，使用劣质装修材料、简化施工工艺，入住后易出现墙面开裂、防水渗漏、家电故障等问题；更有甚者，精装 “串串房” 通过表面翻新掩盖房屋隐患，后期维修成本极高。

毛坯房虽需要自己费心装修，但优势十分明显：装修材料、施工工艺、设计风格都能自主掌控，既能贴合自身居住需求，又能避免 “货不对板” 的纠纷，住得更放心。

八、认准优质物业，居住体验与保值挂钩

物业服务的好坏，直接决定居住舒适度与房屋保值率。优质物业能及时处理小区安保、环境清洁、设施维修等问题，让业主住得舒心；而物业 “摆烂” 的小区，往往存在环境脏乱、安保松懈、电梯故障无人修等问题，不仅居住体验差，二手房价格也会受影响。

有真实案例显示：同一区域的两个小区，物业口碑好的小区，二手房年均涨幅达 1000 元 /㎡；而物业差评不断的小区，房源挂牌半年无人问津，最终只能降价 10% 以上才能成交。买房时可提前走访小区，向业主了解物业口碑，或查询物业企业的评级、投诉记录，选择靠谱物业。

写在最后：2025 买房，理性比 “捡漏” 更重要

2025 年刚需买房，早已不是 “跟风上车” 的游戏，而是一场基于自身需求的理性决策。牢记 “不追噱头、不图低价、不凑活、不盲从” 的原则，把居住实用性、配套完善度、后期流动性放在首位，才能避开陷阱。

别总想着 “捡漏”，市场上看似便宜的房源，往往暗藏难以察觉的隐患。房子是人生大事，耗费的是多年积蓄，建议多看、多问、多对比，实地考察房源细节，向业主了解真实居住体验，才能选到既适合自己，又能长期保值的好房子。祝你避开所有购房坑，顺利安家