科技城幸福里加推再热销!直击苏州——科技城幸福里火爆现场-附售楼处电话

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一见倾城;华灯初上,玺见精彩

一.项目基本信息：

• 开发商：华润，保利，融信

• 绿地率：约37%

• 产品类型:洋房、小高、高层

科技城实小对面，科技城幸福里

• 绿地率：约37%

• 产品类型:洋房、小高、高层

• 在售面积:106-123㎡高层、126㎡小高、133㎡洋房

• 装修:精装交付（中央空调+新风系统+地暖）

• 车位数：1370个

• 车位配比：1:1.55

• 物业公司: 保利物业

• 物业费：3.3元/m²

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二.板块区位：

高新区行政中心，“一城四核”城市级战略重心；

• 全国首家由科技部，江苏省，苏州市政府共建的大型研发创新基地,对标上海张江高科；

• 苏州“一核四城”战略实施，高新区行政中心西迁，科技城成为城市级战略发展重心

• 征集苏州科技城核心区TOD综合开发城市设计方案，未来将规划地铁9、11、15号线

• 打造高智产业生态链，引进和获批各级各类领军人才超750人次，集聚了科研院所和科研机构193余家

科技城高新技术产业密集，就业人口红利凸显，市姑苏领军人才116人，近100所科研院所和研究机构迁入，近400家行业龙头、50多家世界500强企业齐聚，超6万余人海内外高层次和专业人才常驻，引进和获批各级各类领军人才700余人，国家重点人才工程计划53人，是苏州高新区高层次人才汇聚之地。

科技城是苏州西部新中心，是苏州大城格局的重要组成部分，与大园区对应的“西引擎”，由科技部、江苏省政府、苏州市政府三方共建，引进三大创新支柱产业，打造 “江苏省硅谷”，走实体经济发展、产城融合道路。

三.教育配套：

• 全市第一梯队学校，科技城实小对面

• 2公里范围内，8所名校，科技城实验幼儿园 ，科技城实验小学，高新区实验锦峰校区

• 苏州实验科技城校区，科技城外国语，伊顿国际学校，南京大学苏州校区

四.交通配套：

• 紧邻太湖大道主干道，有轨电车1号线与地铁1号线换乘，有轨电车2号线通达新区站

• 规划中，中环北线西延——大阳山隧道首站，通达浒墅关，相城，园区

• 规划中，苏州科技城核心区TOD方案征集，未来规划地铁9，11，15号线

五.商业配套：

• 900米商业，满足日常所需，生活便利

• 商业配套：星悦里（在建距离900米左右）、龙湖星悦荟、绿地中央广场，丰茂里等

• 公共配套：高新区文体中心，

六、医疗配套：

科技城医院（公立三甲医院）

七.生态景观：

• 真山真水科技城，低密宜居，自然生态

• 东靠大阳山国家森林公园，西邻浒光运河风景带，600亩诺贝尔湖公园

八.在售产品

目前高层6#15#，小高14#，洋房8#9#12#

每次不平凡的改变

都是幸福蜕变在苏州走过的第16个年头。

匠心耕苏16载，华润置地依然怀揣着共建苏州的决心，人居营造的用心，再度迭新苏州生活方式。2022年，立于科技城发展新起点，华润置地联合保利、融信，携战略新品款款走来，以新的篇章，翻开幸福新期待。

科技城 实小旁 稀缺低密洋房住区

系出华润精工，致敬时代先锋

MAJESTIC MANSION

IN suZHOU

从深圳幸福里，到北京海淀幸福里

传承华润品质，融汇高端改善人居样本

这一次，序立苏州科技城，重塑幸福生活新标准

PART.1

尊重·包容与相信

万亿华润×万亿苏州 16载耕苏征程

2021年，华润集团完成资产管理规模突破万亿元；

2021年，苏州全年GDP超过两万亿元。

苏州，每一个城市片区的崛起，每一个区域时代的焕新，都有华润置地开疆拓土的身影。2022年，站在全新峰顶，苏州与华润置地开启了全新对话，彼此都以包容与远见，从容接纳城市与人居的迭新。

回望过去，华润置地苏州公司拥有对这片土地的精准研判，不断以住宅匠心沉淀城市美好，与城市战略同频共振。

展望未来，华润置地苏州公司，将继续坚持为这座城市的美好生活寻找全新注脚。

PART.2

远见·回望与前进

创造一个又一个华润奇迹

旗下的地产业务旗舰，华润置地在苏州深耕16载，始终秉持“品质给城市更多改变”的理念，开创全品类多业态格局，以全系品质住宅、地标综合体、商业综合体持续先行，兑现一个个人居幸福理想，创造一个又一个属于华润的品质时代。

由平门府入主这片亟待开发的热土，华润置地开启了与苏州共生长的征程。

昆玉九里入市，引入纯正法式风格，树立城市豪宅样本，兑现万千对于人居的目光期冀。

昆山万象汇，作为华润置地苏州公司在华东商业的重要布局，焕新苏州国际化生活方式，以万象璀璨霓虹，辉映城市之心。

开创之上，华润置地苏州公司再造潮流。立于苏州16年，更懂湖西，“大江大河”产品战略启动，加速演绎兼容并蓄的国际新苏州。

同步时代、城市、与时间的步履，华润置地苏州公司16年深耕，以标杆级作品的修为，再造苏州首个华润幸福里，一切美好愈加可期。

PART.3

传承·赋新与光芒

创造一个又一个华润奇迹

在传承中求新。2009深圳幸福里、2020海淀幸福里、2022科技城幸福里是华润置地幸福里系列的杰出之作。在苏州，华润置地立于巨人之肩，充分尊重本土客户需求与选择，根据土地属性定制产品，基于幸福里三大准则：在城市中心地段、为城市精英人群、为品质改善家庭，于是就有了在科技城幸福里。不论是自然、城市还是生活，都是对城市稀缺资源的高度占有，成就了苏州首个华润幸福里产品。

PART.4

相逢·默契与探索

首个幸福里 品质给城市更多改变

MAJESTIC MANSION

现代城市的核芯地段，象征着城市的发展，释放一座城的真正能量；尤其是从“长三角一体化创新高地”到苏州“一核四城”，从“高新区行政中心西移”，到“g60科创走廊”,随着长三角一体化战略、城市战略机遇叠加，科技城成为城市科创新极核。城市西拓，科创高地，是宏观战略赋予科技城的新机遇，是华润置地重仓西拓的必然选择。

对于幸福人居的理解在于，有着城市发展的自然条件，融合城市塔尖的向心力量，打造关于家的幸福理想。随着苏州“一城四核”战略实施，高新区行政中心西迁移，生态科技城成为城市级战略发展中心，汇集全维度生活配套——

科创产业高地：医疗器械，新一代信息技术，高端智能制造和新能源等先导产业领域

高知人才汇聚：汇集150多家科研院所及科研机构，优质企业150多家，750余人各类领军人才；

纵横全市的交通网：

毗邻太湖大道主干道加速畅达

紧邻中环北线西延——大阳山隧道（规划中）

举步有轨电车2号线（白龙桥站）售楼处热线：400-8558-334

未来新增9/11/13/18/21号线轨交规划，全速链接，直达城芯

2公里教育，全龄一站学府

所幼儿园：科技城实验幼儿园 | 天佑校区，锦峰校区

2所小学：科技城实验小学 | 天佑校区，锦峰校区

2所中学：高新区实验（锦峰校区），苏州实验（科技城校区高中部）；

2所私立：科技城外国语，伊顿国际学校

1所985大学：南京大学（苏州校区，本科+研究生）

距离来源：百度地图

l 3公里生活配套，幸福生活半径

政务：高新区管委会+科技城管委会+高新区文体中心

生态：大阳山国家森林公园+600亩诺贝尔湖+1+浒光运河

产业：193家研发机构+11个省创新团队+300家省级科技企业

医疗：3公里苏州科技城医院、综合性三甲公立医院

商业：4.7万方星悦里（建设中）+梦之城+时尚水岸

科技城售楼处电话400-8558-334由此成为产业、医疗、交通、生态并步发展的热势土地，晋升为苏州具有幸福感的居住板块将以周全的服务与产品体系，打造科技城幸福里，为这座城市带来更多改变。

PART.5

太湖大道北 稀缺的低密洋房住区

传承华润精工品质，融汇深圳幸福里，海淀幸福里成功的高端改善人居打造经验，打造更纯粹的洋房住区，既兼具生活的低密，同时又拥享空间的平衡。既满足高智人群城市绿洲的向往，又与科技城的生态底色不谋而合。

l 更多改善户型：建面约120㎡以上户型占比达83%

l 为建筑做减法：低容积率，将土地留给自然

l 为改善而定制：以洋房为主的阔朗居住境界，区域难再觅

革新/建筑想象

凝聚一线城市的建筑审美，提取one57、公园大道432号等世界豪宅的建筑灵感，引领城市高端住宅的设计趋势。以更先进、更美学、更现代的形制去呈现，营造尊贵与非凡。

镜面建筑美学：极具线条美感的大面积玻璃，风范十足

类全面屏设计：极大化窗墙比，更利于通风采光，延伸无界视野

沉浸式景观空间

由内而外致敬低密生活

不同于常规社区景观仅仅注重风景美，而忽略景观的参与度，创造性打造交互式、沉浸式景观空间，于全社区覆盖多个可游、可玩、可互动的景观节点，予以业主融入四季风光的互动空间，成就更大的活动空间与无边视野，由内而外致敬低密生活。

让人文融入景观：以“山水书院”造景理念，与科技城的自然环境内外相融

让社交融入景观：打造东西双中央花园景观、运河景观加持，内外多园，写意宏大生活场景

让生活融入景观：一环、一轴、三大中心、森林六境，以交互式体验，营造多维生活场景

契合前沿产品理念，雕琢细节处的人性化设计，引入care+系统，全面关怀业主生活。空间内高端臻装标准加持，匹配塔尖身份，满足品质对生活空间的美好畅享。

高配甄选：配备新风、地暖、中央空调三大系统，演绎高端生活典范

严选品牌：引入众多精工品牌，全新臻造标准，匠造生活大美

尊崇归家：入户双大堂，生活的品质，归家的品位

智能设备：室内一键呼梯功能，塔尖高端享受

社区物业为国家一级资质的物业——保利物业，全方位守护家人的幸福时光，予以睿智阶层至高礼遇。

保利物业专属团队，兼以央企物业服务品牌第1名、中国物业管理行业综合实力第2名，服务细则真正融入每一个生活细节

毫厘标准，为业主提供24小时管家服务

“国宾级”管理，领先业内物业水准，个性化、精细化服务体系

科技城幸福里，融合全新建筑、景观、空间与服务

与科技城热土完美交融，入席板块之内全新人居坐标

构建一个代表城市高度与人居品质的封面作品

让生活愿景与居住价值，在此新生

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房地产业是指;是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。下面我为大家整理了相关房地产基础知识，希望大家喜欢。

房地产基础知识

1、 房地产市场

一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;

二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场;

三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。

2、 国土局

代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。

3、 商品房

是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

4、 开发商

专门从事房地产开发和经营的企业。

5、 代理商

经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。

6、 土地类型

按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。

7、 土地使用年限

是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用权可申请续用(经批准并补清地价后继续使用)，如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。

8、 土地使用费

土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。

9、 房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产和土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

10、 如何办理产权

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整栋楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。

11、 房地产产权登记

指凡是在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。

12、 产权证书

是指“房屋所有权证”和“土地所有权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他想权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

13、 商品房预售许可证

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花(现楼不需要此证)。

14、 房地产买卖合同

是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。

15、 房屋所有权

房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内 的一切权利。

16、 房屋使用权

是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。

17、 银行按揭

是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。

18、 七通一平

是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。

19、 公共维修基金

公共维修基金是指楼房的公共部位和公共设施、设备的维修养护基金。

20、 房屋买卖所需费用

(1)按揭手续费：

A、财产保险费：总房价款×1‰×贷款年限(其中1—5年为1‰，6—10年为0.8‰，11|—20年为0.6‰)。

B、抵押登记费+工本费：房屋90元/套，商业110元/间。

C、公证费：以借款人所申请贷款额为基数收取，1—3万元(不含3万元)收取100元;3—5万元(不含5万元)收取150元;5—10万元(不含10万元)收取200元;10—20万元(不含20万元)收取300元。

(2) 办证手续费

A、契税：房屋按总房款的3%收取，商铺按总金额的5.5%。

B、交易费：在房产大证时间一年以内的由开发商支付：房屋3元/㎡、商铺房价的0.3%;在房产大证时间一年以外的开发商与客户各承担一半：房屋6元/㎡、商铺10元/㎡。

(3) 物业维修基金：

总房款的2.5%。

(4) 配套费

包括电话、天然气、有线电视、宽带等设施的接入或初装费用，具体收费办法在物业交付时确定，为开发商代收代缴费用。

21、 房屋的结构形式

主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。

砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。

砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。

钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋富哦采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

22、 房屋的建筑面积

是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和(即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积)，它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

23、 商品房销售面积

商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

24、 建筑面积的计算规定

是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定可相应的规则。针对房屋建筑物的主要规定有：

(1)作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

(2)建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层(即管道层，储藏室等)和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。

(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积;大厅内回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算。

(4)楼梯间、电梯井、垃圾道、管道进等均按房屋自然层计算面积。

(5)与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算;有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算;房屋之间无上盖的架空通廊(天桥)不计算建筑面积。

(6)有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

(7)全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。

(8)有伸缩的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。

(9)属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

(10)突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无柱雨蓬等，骑楼过街楼的底层作用道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。

以上规定基本上涵盖可房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。

25、 套内建筑面积的计算

房屋为了满足各种需要和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积由三部分组成：

(1)套内使用面积：

A、卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和;

B、跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积;

C、不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。

(2)套内墙体面积：

新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙(包括山墙)，均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积;内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

(3)阳台建筑面积：

A、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积;

B、挑台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;

C、凹阳台按其交战面积(含女儿墙墙体面积)的一半计入建筑面积;

D、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。

综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

变革的关键性节点已经出现

今年，助推地产行业从大开发走向大资管的政策，相当密集。基本上在住宅、商业、租赁各个领域，都有了关键性的突破。

首先，是大大加强了对租赁住房和住宅产品投资的金融支持。

3月20号，证监会宣布开启不动产私募投资基金的试点，把住宅也纳入了投资范围，包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。

并且，不动产私募基金20%的部分可以由自然人投资，相当于开放了过去限制性的投资主体入场，机构和个人可以通过私募基金的方式，合理地持有投资房产，同时免除房产税开征的顾虑。

针对租赁住房，3月24日，央行和银保监会又发布了住房租赁“金融 17 条”。

从建设、购买、运营、退出全方位，一揽子给长租公寓企业的投资，扫除了所有障碍。

对租赁运营企业的信贷支持，已经超过以往对居民住房贷款的支持力度。

同时，也允许租赁企业发债，和进行资产证券化。也就是将保租房REITs的范围，扩容到了市场化租赁住房领域。

其次，是将公募REITs范围首次拓宽到了商业地产领域。

3月底，国家发改委发布的“236号文”，将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。

仅仅8个月后，首批申报的华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城等商业资产公募REIT，就已经正式获批发行。

公募RIETs扩容到商业地产和市场化住宅租赁领域，标志着我国公募REITs市场发展已经迈出实质性的一步，开始与全球REITs市场对齐。

这不仅为开发商融资打开了巨大的想象空间，也意味着地产行业「运营时代」已经正式到来。

地产行业的投资经营逻辑，将发生深刻的转变。

02

「住房双轨制」成型

二次房改成未来发展主线

这两年，我们一直在强调，当前的地产行业，正处于新、旧模式转换的节点。

这是目前整个行业的真正主线，也是所有政策制定，一定会考虑的基础。

这一轮，由政策端引导，主动刺破行业泡沫的一步棋，承担的风险和代价都是巨大的。最终的目的，就是要推动行业朝着更可持续的新模式发展。

在住房领域最重要的一项，就是加大保障性住房的建设和供给。也就是今年引起全社会高度关注的「二次房改」。

此前，我们国家一直以来都有保障房的供给，但是各地方保障房体系分类复杂，管理原则也不统一，并且和商品房体系没有完全分开。

很多保障房持有一定年限后，就可以转为红本，上市交易，流入商品房系统。

这不仅导致大量买房者通过保障房实现超额套利，权力寻租空间也很大，真正的低收入群体更难得到保障；也让保障房越建越少，不能持续提供社会保障。

今年，在体系建设方面，有了巨大的突破。

一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。

二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原则进行配售，提供社会保障；商品房，则该涨就涨，该跌就跌，不再通过政策对市场进行过多干预。

并且保障性住房严格实施封闭管理，在「保障房体系」和「商品房体系」之间，划出了一条清晰的界限，彻底分开。

「住房双轨制」的明确，意味着我国住房制度改革正式从“探索期”，进入了“发力期”。这将彻底改变行业未来的供需关系，和商品房的开发思路。

03

「千亿房企退市潮」

行业出清进入到新阶段

年底，又有几家千亿房企面临退市，也再次吸引了全行业的注意。

其实，作为前两年房企“暴雷潮”的后续影响，从今年上半年开始，就一直陆续有房企退市。甚至可以说，掀起了一股千亿房企退市潮。

在这两年不破、不立的改革浪潮中，这些被“破”掉的高杠杆房企的退市，一方面，宣告了一个狂飙时代的结束，另一方面，也预示着行业出清正在进入到新阶段。

从下半年开始，高层对民营房企和优质房企进行保护的表态，越来越明确，措施也越来越具体。

7月份，国务院发布《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》。

11月，金融监管机构又出台了更加具体的指导政策。提出了涉房贷款的「三个不低于」，要求金融机构定量给房企，尤其是民营房企融资输血。

12月13日，住建部副部长再次表示：支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。部分房企在新增融资的过程中，已经不再受到“三道红线”的限制。

相较此前，“救项目不救房企”的态度，已经发生本质转变。

保房企、保销售，将成为明年房地产行业的主旋律。政策从严苛转向呵护后，行业也将逐渐从衰退周期，转入复苏周期，进入一个触底反弹的新阶段。

04

「五限彻底放开」

大分化时代正式启幕

12月底，随着全国购房政策最严厉的超一线城市——北京、上海，迎来政策松绑，调控的最后一块坚冰，终于也开始融化，给今年全行业「五限放开」的基调，划上了一个圆满的句号。

属于今年的一个标志性事件，就是：过去楼市过热时期出台的调控手段，正式全面退出市场。

包括且不限于，限购、限贷、限价、限商、限售……9月份，全国范围内执行“认房不认贷”，核心城市扎堆取消限购、限售政策，行业正式进入了购房政策最宽松的时期。

五限的放开，尤其是大范围的限购取消，将激活跨区域/跨城市的购房需求，进一步放大核心城市、核心区域对人口的虹吸效应。

输血高能级城市的同时，进一步利空三四线。

地产行业也将进入到真正的「大分化时代」。这种分化，将体现在土地价格、销售价格、成交量等方方面面。

事实上，目前土拍市场已经揭开了大分化的序幕。在12月份的土拍中，“新地王”重出江湖，和地块大量流拍的情况轮番上演。甚至在同一个城市的同一场土拍中，就不断出现冰火两重天的局面。

2024年，土拍市场和销售市场的“温差”，将会更加戏剧化，并逐渐成为行业未来的常态。

05

「供给侧结构性改革」

新的市场机会正在涌现

其实，不管是购房政策放开，还是保障房体系和资产管理政策的破局，归根结底，大的背景都是由于房地产市场供求关系发生了根本变化。

中央政治局的这个定调，也是今年发生的最重要的一个转变。将彻底影响行业未来的政策引导方向。

供求关系变化，并不是简单的供不应求，或者供过于求，而是从整体性的短缺时代，进入到结构性的过剩和短缺。

也就是：

① 中小城市相对过剩，大城市相对短缺；

② 外围城市过剩， 中心城区短缺；

③ 低品质住房过剩，改善型住房短缺；

④ 商品房过剩，保障房短缺。

因此，地产行业今年的政策主线，可以总结为：调结构。

过剩的地区，由政府发行专项债，收储市面上的过剩房屋，转为保障性住房。

一方面，开启逆周期调节，稳定资产价格。另一方面，在全球化解体的大背景下，保证城市返乡人群有地方住，减少不稳定因素。

今年下半年，不少城市已经在推行「以旧换新」政策。开发商或政府机构，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”和资金。

短缺的地区，则增加多主体、多维度的供应。

一是推进农村集体用地入市，丰富土地供应主体，稳定地价。

今年租赁住宅的热度快速上升，很大程度上，也依赖于集体土地入市，释放出大量存量土地和房屋，用于大规模集中式租赁住房建设。

今年华润有巢规模最大的租赁社区润堂·瀛海店，和北京万科泊寓成寿寺社区，都是由集体土地建设而成。给租赁赛道打开了更多的可能性。

二是推动城中村和老旧小区改造，提高土地利用效率，满足改善需求。

7月份，国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在8个超大城市、11个特大城市启动大范围的城中村改造。通过大城市棚改，来平衡市场的供需关系。

这也将是明年拉动房地产投资、挖掘潜在内需，非常重要的手段。

三是增加改善型土地供给，放开土地供应的价格和容积率限制。

9月底，自然资源部下发文件后，不少城市都已经对土地供应规则进行了更新：

① 取消了土地拍卖中的地价限制、配建和自持限制，以及销售价格限制。

② 取消了远郊区容积率1.0限制，即取消了执行已久的“禁墅令”。

从政策层面上，开始鼓励成交高价地，打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给层面上，对产品形态进行松绑。这将深刻改变未来住房产品的供应结构。