安高·海印华庭售楼处电话☑️：400-885-1337 安高·海印华庭推出119-170㎡小高层，创新设计南次卧与客厅阳台，售楼处电话400-885-1337，热销全城。
断供的叠拼，是全力托举的王牌 约119㎡户型，常规三室在这个竞争最激烈的面积段上，这次的产品设计比较保守，选择了一个常规大三房。 约140㎡户型，大方厅四室首先我们看到的是“新规”在产品上的落地，南次卧与客厅均有较大的阳台面积，作为套内面积的延伸； 北高南地，小区内2.1米高差
西南角公建配套，会所居中 景观需内外配合
最新消息，闵行安高莘庄项目
安高·海印华庭
将推建面约119-170m²小高层&叠加
城市展厅&样板间现已开放
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样板间实景图，如下所示：
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最新效果图以及户型过程稿：
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高层改善起步
城区稀缺叠墅
从目前流出的项目资料来看，整体定位改善起步。
高层为约120㎡和约140㎡产品，四层叠拼分为上下叠，约170㎡产品。
考虑到地块的拿地价格已经达到5.6万/㎡，整体售价至少应到8万/㎡或8.5万/㎡以上，这样考虑的话，则大致分布为：
1000万以内首次改善以及1200万左右的置换。
1500万起步的叠拼则作为拳头产品打开市场。
整体来看，项目内价差没有拉开特别大。
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综合来看，高层中9号楼与10号楼的位置更优。
而瞄准小户型的话，东北角8号楼南向视野更优，西北角11号楼则距离配套以及出入口更加便利。
近三年，闵行的叠加供应，仅有浦锦、颛桥、马桥三个板块。
莘庄的上一次叠加供应，更是要追溯到2012年。
这样的稀缺性，以及今年外环火热的叠加市场，大约也是安高选择无论如何，都要在项目中挤出一点叠加的原因。
虽然目前产品还没有流出，但从今年外环叠拼的成交来看，这依然是一场硬仗。
下表中可以看到，热盘的成交均价相对不高，套均面积也在150㎡左右，这次安高海印华庭的叠加在170㎡面积段，起步也会在1500万以上，整体叠加定位上接近同样今年的现象级项目润雲金茂府。
就看安高，能给莘庄带来多少惊喜。
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南向三面宽，客厅尺度略有放大，搭配等宽的内凹阳台，应该考虑后期统一在套内使用；
其余各房间基本都设计了飘窗，补充实际使用空间；
主卧常规套房，卫生间开门在衣帽间之后，与睡眠区加了一重隔离，也是不错的设计手法。
此外，北侧厨房与卫生间开门并列，距离稍微有些近，如果介意的朋友可能需要实际感受一下再做评判；
虽然有独立玄关，但内侧厚度看起来不足以做深柜收纳，可能有一些空间浪费，或许最终面世的户型还会有优化。
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主卧套房，留给主卧的面宽比较大，会在床尾留出不少空间，未来可以结合收纳或梳妆等功能，给主卧更多选择空间。
双北卧尺度近似，中间布局公卫，流线相对方便。
厨房对140㎡面积段来说，相对偏小，而且布局在户型一角，从日常动线来说不是非常方便；
南阳台储藏室，目前看略微鸡肋，看最终产品上这边能否具备上下水条件，则能作为家政角落使用；
此外，进门玄关，以及客厅东北角均有“角对角”的墙体格局出现，一方面使用感受略有影响，另一方面可能卡住大件家具进出，同样建议实际体验来做决定。
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总体而言，目前流出的两款户型都是在“新规”执行后，产品系正在经历新一轮的打磨。
总图上与北侧的滨水公园之间有清晰的互动，而在户型上却没有看到类似的考量，或许，留出一个北阳台+北餐厅的南北通透格局，也是一个可以延伸的产品方向。
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约140㎡户型楼栋，目前流出南立面效果图资料
南北2米高差
外部配套，内部会所
从总图入手，看一下楼栋分布和功能布局。
从公示的总图上来看，地块南侧场地标高在4.8米，北侧已经到了6.9米，有2.1米的高差。
虽然说不算很大的差异，但是地块南北间距很窄，最终呈现出来的效果就可能会比较明显。
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起因应该是北侧滨水公园，需要起坡到防护高度。但落实在方案上，就能看到叠拼部分的地势相对比较低，前后两排之间地面标高也相差一个大台阶。
对北侧高层来说是利好，低楼层的日照条件更好。
而南侧楼栋，就要看最后的景观方案，将如何消解这样的地面高差。
根据出让条件，需要配建2600㎡左右的公用配套，其中包含约2000㎡的菜场。
从目前流出的效果图来说，应该希望向城市市集方向发展。
完全独立向外的配套建筑，对小区来说影响比较小，除了12号楼为配套上盖，可能会有声音方面的干扰外，核心考验的就是招商运营能力。
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接下来看标配的社区会所。
位置放在了南北两栋楼中央，从南侧主入口进入后，还需要比较长的步行距离才能达到下沉庭院，与现在常见的主入口直接连着会所的形式不太一样。
通过环绕的景观连廊以及部分物业配套用房，组合成了贯通地上地下的共享空间。
好处是各个楼栋到会所的距离都比较近，劣势则可能在会所招待朋友等情况，在物业管理上更难分离。
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从地面景观的角度上讲，整个小区内缺少面积较大，较集中的景观区域，只能以各自单元门前的花园为主。
幸好北侧直接连接滨水公园，对日常生活来说可以成为重要补充，正好从方案上来看，也预留了两处人行出入口。
03
北公园，南学校
地铁较远，高速很近
最后我们来看一眼区位。
优势非常清晰：北侧滨水公园，在城区环境中加分。不远还有闵行体育公园、闵行文化公园等区域核心绿地加持。
南侧，无论是莘松中学还是莘光小学，都是比较强势的好学校，在出入口布置上和小区有错开，但接送高峰的拥堵恐怕无法避免。
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南虹桥片区内，机场禁空管制一直延续到剑川路，对莘庄来说有一定影响，但也不至于像七宝一样头顶压飞机，只是起降存在声音干扰。
此外，区位上最大的不便，可能就是到地铁站的距离。
向北，到12号线七莘路站约2公里；
向南，到1号线莘庄站约1.7公里；
这样的距离对单纯步行来说稍微过长，最好还是有非机动车来解决最后一公里。
不过从开车上来看，莘庄作为老牌板块，还是有着自己积累起来的优势：
东侧外环高架，西侧嘉闵高架，沪闵路 ，漕宝路直接链接市中心。
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莘庄已两年断供
稀缺的叠拼与改善
莘庄的开发，在闵行全区来说，时间上相当靠前，从近五年的新增供应表现上来看，也确实比较克制。
近五年最大的供应高峰出现在2023年，也仅有保利建工海玥锦上和中企云启春申两盘入市，随后就进入了沉寂，直到今年的6批次土拍，莘庄才重新回到新房的视野。
截至目前，莘庄的板块存量，已经几乎见底。
而在这其中，刚需的成交占到绝大多数。
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另一方面，闵行作为外环最强区域之一，其中不同板块之间也有差异。
今年新房成交量最高的板块分别是浦江和梅陇春申，加起来接近整个闵行的半数新房成交。
梅陇与莘庄肩并肩，近几年的供应非常强势，仅去年成交就接近两千套，且近几年的新房均价也比较平稳。
即便一度成交均价略低于莘庄，近几年的发展之下，新房上已经相差无几。
安高今年在梅陇春申的操盘项目安高申陇院成绩相当不错，在摸清闵行市场后，在莘庄再落一子，也是对市场的信任。
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作为中国楼市风向标，2025年上海房地产市场呈现鲜明分化特征：新房市场结构性升温与二手房调整承压并存，政策宽松托底与高库存压力交织，正经历供需重构与价值回归的深度调整。
新房市场“高端坚挺、刚需活跃”的两极分化显著。国家统计局数据显示，2025年9月上海新房价格环比上涨0.3%，前9月均价同比上涨5.8%，核心驱动力来自核心区优质改善房源。9月入市的43个楼盘中，内环内项目占7个，单价超10万/㎡的豪宅达14个，网红项目持续热销；宝山、嘉定等区域的高性价比刚需盘，凭借完善配套与友好总价保持活跃度。而中端改善型项目表现平淡，部分尾盘降价促销，结构性差异突出。
二手房市场深陷“高库存、缓去化、价续跌”周期。截至11月中旬，上海二手住宅挂牌量仍达35.5万套，虽阶段性去化1.67万套，但压力未获实质缓解。11月全市二手房均价52677元/㎡，环比下跌1.23%，远郊区域跌幅超4%，核心区也呈微降态势。成交端虽有短期脉冲，11月前15日成交11311套，单日最高破1120套，但多为“以价换量”，300万以内低总价老公房占比达61%，业主议价空间扩大，“挂牌即降价”成普遍现象。
政策宽松成为市场重要托底力量。2025年8月“825新政”后，上海房贷政策持续优化：首套商贷利率低至3.05%，二套3.09%；公积金贷款额度提升，夫妻双方最高可贷160万，多孩家庭达192万，有效降低购房成本。政策效果逐步渗透，9月二手住宅成交同比增幅38.67%，房价同比降幅收窄，但红利传导存在结构性差异，对新房拉动更明显，二手房仍需时间消化库存。
后市，分化格局或将持续。新房市场中，核心区高端项目与远郊刚需盘仍将保持活跃，涨幅有望收窄；二手房“以价换量”为主，学区房、地铁房等稀缺房源跌幅或率先收窄，老旧、远郊房源去化压力仍存。年末传统淡季临近，若无更大力度政策利好，调整周期可能延长，但上海核心城市的人口与资源集聚力未变，房价泡沫已充分挤压，回稳基础逐步筑牢。
对于购房者，当前是机遇与挑战并存的窗口期：刚需可把握政策红利与业主让利，聚焦配套成熟的低总价房源；改善型买家需注重核心价值，优选地段、物业兼具优势的资产；上海楼市已告别普涨时代，进入“精挑细选”的价值投资新阶段，唯有契合真实居住需求与核心价值的房源，方能在调整中站稳脚跟。
