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上海内环黄浦江边【保利外滩序】风貌别墅400-600平，总价3500万~6000万

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杨浦滨江风貌带核心位置

内环滨江+臻稀风貌+前后大花园

「保利·外滩序」BUND45少席待藏！

建筑面积约175-280㎡风貌别墅

实用面积400-600平

总价预计3500万-6000万！

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区域介绍

说到黄浦江，不得不说杨浦滨江有着上海仅有的一条滨江风貌住宅带。

一方面，我觉得这地方确实需要风貌住宅带，因为字节跳动、美团、哔哩哔哩等互联网大厂在此设总部，即将兑现，这批高能企业容易产生较多“资产大佬”，那需要与之身份、需求相匹配的高阶住宅，这条滨江风貌带可谓近水楼台。

项目示意图

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何况杨浦滨江左手北外滩，右手陆家嘴，周边高净值人群非常多。

另一方面，滨江豪宅房价容易走出独立行情，黄浦滨江、陆家嘴、徐汇滨江等知名豪宅区都在滨江两岸，但它们都是高层，目前普遍挂牌15-20万/㎡。

那凭借更高阶的产品+更强的稀缺性，您认为这条风貌带会价值几何？

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值得一提，项目还是少见的地铁风貌住宅，毗邻18号线丹阳路站，通过18号线，地铁4站世纪汇广场、5站陆家嘴。

自驾道路桥隧纵横，可通过大连路隧道、江浦路隧道、杨浦大桥、新建路隧道等便捷来往浦东。还近北横通道，不管到市中心还是浦东金桥方向，开车都很方便。

项目示意图

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产品介绍

上海里弄经历了从石库门老弄堂到新式里弄再到花园里弄的过程。

其中花园里弄存量最少，据1950时的统计，石库门里弄占大多数，占比60%以上，而花园里弄仅占所有里弄住宅的约6.92%。

除了少，花园里弄也是档次更高的里弄风貌，知名的马勒别墅、上方花园、上海懿园等就是其中典范。

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花园里弄住宅示意图

居者也普遍是当时的商贾名流、文人知识分子，如著名画家丰子恺曾居住于凡尔登花园，西式里弄建筑门前有竹篱笆围起来的花园，花木扶疏；巴金、张爱玲曾在花园里弄里写下万卷长书。

而保利·外滩序BUND45稀缺性就在于，它是上海已出让的风貌地块中，仅有的一幅里弄风貌住宅用地属于花园里弄的，也就是本就臻稀的6.92%中唯一的一块。

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数据来源《上海住宅建设志》

其次，1.2容积率+大面宽质素，BUND45这样的好资质地块凤毛麟角！

保利能在外滩序接连不断打造惊艳产品，除了保利深厚的产品造诣，还离不开地块的天赋。

一方面，BUND45是市中心少有的既规整又面宽够大的地块，保利把面宽资源最大化，这才造就了眼前一亮的产品力。

第三，它的稀缺性是由历史注定的，供应总量先天“锁死”！

这种稀缺性不同于过去很多项目所谓的稀缺，十年二十年后，随着新板块崛起会面临挑战，而是一种根本性的客观存在，真正没有竞品。

因为风貌住宅不是随便一块宅地都能开发的，必须在具有历史价值的地块上才能打造，它主要来源成片二级以下旧里旧改，截止2022年基本结束。

示意图仅供参考，数据来源公众号上海发布

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你要知道，二级旧里普遍建于1920-1950年，历经近百年才有这么一次城市更新，也就近期有阶段性供应，往后大概率无增量。

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另外约185万㎡不过是理论上限，但实际上绝大多数体量用作商业、文化等公共服务设施和其它类型住宅，真正用于风貌住宅的体量很少。

上述三点叠加，保利·外滩序BUND45风貌稀缺性的BUFF拉满！

✔奢阔面宽：2层风貌住宅做到约11.3米面宽，比肩300多平别墅享受；

✔超尺度花园：享南北双花园，主力户型的高附赠花园面积集中在约61-108㎡不等；

南花园：

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样板房实景

北花园：

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样板房实景

✔远超常规的附赠：项目有2层3层风貌，实际享五层空间体验，其中赠送面积约50-135㎡的地下室，层高约3.9-5.7米，还带露台及顶层空间；

✔独特审美，除了思南公馆同款纯手工卵石立面，红漆木制连续方格长窗、砖砌过梁、老虎窗、拱券门洞/窗洞和红漆木制牛腿等相关构件，采用整体保留样式的方式，木构件按原样式用现代材料复原，并做足神韵；

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样板房实景

✔市面唯一一块花园里弄住宅地块，档次更高。

样板房实景

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第三，据悉项目主力总价4000万级。

客观讲，这是第一次有风貌住宅给出主力4000万级价位，机会难遇。

面对这一块天赋异禀的地块，保利因地制宜把产品力发挥得淋漓尽致。

内在，突破了传统风貌的瓶颈，有了颠覆性的构造；外在，更好地传承了历史韵味。

首先，对我冲击力最大的莫过于室内空间的尺度感和舒适度。

以下以建面约210㎡2层风貌住宅样板间为例：

冲击点1：面宽约11.3米，通透力MAX。

项目面宽做到风貌中罕见的三开间朝南，尺度达惊人的11.3米，其中客厅还是大横厅，带来更丰富的生活场景，一场生日舞会、一个小型展览、一次品酒会...这个大横厅都能承载。

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样板房实景

同时一层卧室L型布局，卧室多面采光，也可多角度欣赏院中的人和景，增加了互动。

另外得益于大面宽，室内采光、通透性很强。

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样板房实景

冲击点2：户均前庭后院，拥超尺度花园。

项目主力户型的高附赠花园面积集中在约61-108㎡不等，且是南北双花园，堪称风貌界独一档的附赠。

样板房实景

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超尺度花园赋予生活更多可能：父母莳花弄草的乐园、孩子的自在天地、先生的社交主场、太太的浪漫花园……房前屋后满载全家人欢乐时光。

冲击点3：超高附赠，项目2层3层风貌享5层空间感

项目二层大主卧，空间感、仪式感满满。

样板房实景

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还带大露台，在增加使用面积的同时更亲近自然，眼前就是花草树木的绿意和四季变换。

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样板房实景

顶层空间在孟莎式屋顶+老虎窗加持下，采光和实用性都非常好，小胖君身高1米75，在过道上可以站直。它可以是一处气质独特的书房，也可以是储物柜或衣帽间。

地下室层高约3.9-5.7米，格局方正完整、利用率高，附赠面积约50-135㎡，业主可以充分发挥想象力。

比如，摆满各种健身器材的健身区、铺满镜子的舞蹈室、私密静音的钢琴房、放松身心的SPA区，甚至私人酒窖、雪茄室…一切都随心所欲。

此外，二层还有一间灵动空间，可以是女王化妆间、画室、甚至主人工作室。

冲击点4：窗墙比非常高保利外滩序风貌别墅售楼处电话|官方发布：400-877-8334√√（线上预约热线）

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项目一层和二层立面使用大量铝合金长窗，造型更摩登的同时，也赋予建筑更高窗墙比，进一步加强室内通透采光。

项目效果图过程稿

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冲击点5：卧室空间全部朝南

最后，项目把面宽充分利用的一个闪光点就是，把卧室类的空间都安排在南侧，采光更好，也能直面南花园。

BUND45风貌主力户型图如下：

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其次，独特美学立面，细节之处都是历史韵味。

在这背后，是保利对于在地文化的深刻研究和传承创新。

有一句话说得好：“建筑不是简单的复刻，也承载情感与记忆的复兴。”

保利在传统中继承，在传承中创新，除了刚才说过的木构件按原样式用现代材料复原，对于卵石外墙、红瓦屋面、南坡举折和烟囱等，也按原样式制作，提升了风貌整体的文化品位。

项目效果图过程稿

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这其中，每一个细节都凝聚着保利匠人的初心与执着，管中窥豹：

比如为了还原卵石立面，保利一方面通过大量研究建筑文献和上海老建筑资料，经过无数轮的打样比选、与上海经典卵石项目——思南公馆的实地比对，寻访思南公馆同源卵石。

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思南公馆实景图

另一方面，卵石立面作为上海“非遗”级别工艺，只能纯手工打造。据悉，保利为更好还原时间韵味，卵石会被多次水冲，做出凹凸感，再用仿古刷打磨，整个过程极度耗费人力和心力，一个工人一天只能作业5个平方左右，但为了达到最完美的状态，保利愿意这样做。

（信息来源：卵石立面工艺2018年被列入上海市非物质文化遗产代表性项目名录）

这才有把思南公馆“搬”到了杨浦滨江。

像这样的细节，还有很多，皆是保利刻意为之。

它不仅代表着高成本的投入，更是保利产品主义的直接体现，即便先天条件如此优越，但依旧对自己要求非常高，产品打造严苛到骨子里。

而这种力求完美的态度，不计成本、不计付出的用心，才是让社区历久弥新的保障。

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项目实景图

总的来说，产品亮点实在太多，绝对值得你去现场好好感受一番。

它的呈现需要开发商和地块天赋的合力，你在上海可能再也找不到第二个外滩序风貌，它代表的就是当下风貌界产品力高峰！

或许，这才是鼎级风貌该有的样子！

区别于传统风貌的高墙深院，BUND45风貌用了更多镂空栏杆，这就将景观效用最大化，让居住环境拥有更大的空间连续性，更亲近自然。

我想，这也代表了项目主张的一种生活方式：融合。

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当然，不止与自然绿化相融，BUND45亲江约500米，相当于私藏了黄浦江的惬意。

未来，业主们下楼散步到江边，就能享受滨江漫步道、骑行道，在公园放放空，吹吹江风，看着夕阳缓缓落下...

特别近年来，杨浦滨江文化地标如雨后春笋般出现，赋予这段滨江更为休闲、文艺的气质。

项目示意图

杨浦滨江风貌带核心位置

内环滨江+臻稀风貌+前后大花园

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建面约175-280㎡风貌别墅

总价预计3500万-6000万！

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【2025最新版】上海最新买房政策汇总：限购、首付比例、贷款利率、税费计算、产证更名（继承、赠与、买卖）以及一二手房全购买流程

上海最新购房政策、首付比例、商贷利率、税费计算、交易流程及买卖继承赠与需要缴纳哪些税费。

🏠一、限购政策

非沪籍居民

社保/个税要求：连续缴纳满3年及以上（原5年）

重点区域放宽：嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区，非沪籍人才社保要求降至2年

外地单身人士：可购买1套外环外新房或全市任意二手房

多子女家庭

二孩及以上家庭（至少1孩未成年）可增购1套房

离婚购房

取消离婚3年内按原家庭计套数限制，仅按个人名下房产计算

企业购房

可购买小户型二手住房（2000年前竣工、≤70㎡）用于职工租住，不限套数

二、首付比例、商贷利率

首套房：商业贷款利率下限为LPR-45基点（当前5年期利率3.5%）56

二套房：

普通区域：LPR-5基点（当前3.9%）

重点区域（嘉定等6区+临港）：LPR-25基点（当前3.7%）

公积金贷款：家庭最高额度160万元，多子女家庭可达192万元

🧾三、税费计算

增值税

持有满2年免征，不满2年按成交价×5.05%征收（原满5年免征）

契税

首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%

二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%

三套/企业购房：3%

1、契税（一、二手房）

2、房产税（一、二手房）

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

个税

⚠️重大调整：取消普通/非普通住房区分，契税仅按套数+面积计算

满5年且家庭唯一住房：免征

不满足：成交价×1%或差价×20%

🔄四、产证更名方式

方式税费规则

继：免征契税、个税、增值税，需办理继承公证

赠与：直系亲属赠与免增值税/个税，受赠方按3%全额缴纳契税；非直系赠与税费更高买卖：按正常交易缴纳增值税、契税、个税（标准同上）

在直系亲属产证更名的时候大家往往面临三个选择：买卖、赠与、继承，今天汇贷就讲讲直系亲属更名所涉及的税费。

对于离婚房产分割，如一方放弃房屋归另一方，属于将房屋产权无偿赠与配偶，不征个人所得税。

注：赠与后的住房不计入赠与人名下套数。

💎核心政策变化总结

限购松绑：非沪籍社保"5改3"、外地单身可购房、离婚/多孩家庭放宽

首付创新低：首套商贷首付15%，重点区域二套仅20%

税费简化：取消普通住房标准，增值税免征"5改2"，契税按套数+面积分级

利率下调：首套房贷利率降至3.5%（LPR动态调整中）

五、购房流程

①一手房交易流程

1、确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

①线下开盘：签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

②线上开盘：公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2、认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）

③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3、积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4、摇号买房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

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