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苏州东甫里：千年水乡的当代院墅

项目概况

东甫里是位于苏州吴中区甪直古镇核心区的高端中式别墅项目，为甪直古镇三期城市更新的重点工程，总投资约10 亿元，占地9.27 公顷，总建面约4.5 万平方米。项目定位为 "千年水乡里的当代诗意栖居"，在原戴家弄 / 王家弄历史建筑群原址上进行修缮与更新，以"微改造、精提升" 为理念，融合传统江南水乡风貌与现代居住需求。

核心数据：

规模：占地 9.27 公顷，总建面约 4.5 万㎡，容积率0.6（超低密度），绿化率 35%

规划：约480 套中式独院别墅，80% 为独院产品，60% 以上为地上一层

产权：70 年住宅产权，可贷款至 2090 年

均价：约3 万 /㎡，总价区间200-600 万元 / 套，主力户型300-500 万元

物业：朗诗物业（部分资料显示），物业费5.8 元 /㎡・月

交房：一期已竣工，2025 年 9 月交付

产品特色：中式院墅典范

1. 建筑风格

粉墙黛瓦、实木院门、石板巷道，100% 还原江南水乡建筑精髓

传统与现代融合：仿木纹铝合金门窗（罗普斯金品牌）、水性大理石漆外墙、天然气入户、智慧安防系统

2. 户型设计

三大产品类型：

类型面积范围层数庭院面积特色亮点独院60-300㎡（主力 100-150㎡）1 层 (60% 以上) 或 2 层50-300㎡独门独户，私享天地，部分 270° 观湖视野合院约 100㎡起1-2 层约 50㎡起共享巷道，邻里和谐，传统居住氛围精品小户型约 37-60㎡1 层约 30-50㎡低总价，高性价比，适合投资或养老

空间特点：

无地下室设计，强调 "拥天揽地" 的居住体验

超高得房率：部分户型达85-90%（远超普通住宅）

户户布局唯一，"私人订制，每套户型都不同"

60% 以上房源为地上一层，特别适合老年人或追求便捷生活的家庭

户型鉴赏

主力户型（100-150㎡独院）：

一层格局：入户庭院→客厅 (3.13m 净高)→餐厅→厨房→卧室区（"四叶草" 布局，四房分离，互不干扰）

二层格局（部分户型）：主卧套房 (4.79m 净高)→次卧→露台→观景视野

庭院设计：可定制景观，打造专属 "庭院深深深几许" 的江南意境

配套与交通

教育资源（3km 范围内）：

幼儿园：甪直中心幼儿园、南港博悦幼儿园等

小学：叶圣陶实验小学、新昆小学、人民教育出版社附属实验小学

中学：甪直高级中学、甪直甫里中学、淞南中心学校

商业配套：

古镇内已有成熟商业：传统茶馆、特色餐厅、文创店铺等

周边 3km 范围内有大型商超和生活配套

社区规划特色商业，满足日常生活需求

医疗配套：

甪直人民医院（二级综合医院），约 5km

15 分钟车程可达苏州工业园区三甲医院

交通网络：

高速：距甪直南高速口约 5km，便捷连接苏州绕城高速、沪常高速

铁路：规划中的苏淀沪铁路（甪直站）将大幅提升交通便利性

公交：多路公交连接苏州主城区和周边区域

自驾：距苏州工业园区约 15km，距苏州市中心约 25km

生态环境：

紧邻吴淞江和澄湖，水资源丰富，环境优美

古镇内保留大量历史水系和园林，"小桥流水人家" 的江南画卷随处可见

社区内部打造 "一心二轴多巷" 景观布局，绿化率 35%

社区品质

景观设计：

以 "庭院深深" 为主题，打造社区中央景观带和八大主题巷道

保留原有历史巷道格局，重塑 "粉墙黛瓦、小桥流水" 的江南居住氛围

社区内设有多处公共休闲空间，供业主交流互动

物业服务：

提供基础安保、保洁服务外，还包括专车接送、家居保洁、房产代管、商品配送、私厨预约、商务协助、名流沙龙等增值服务

24 小时智能安防系统，保障居住安全

项目优缺点分析

👍 优势

超低密度：容积率仅 0.6，为苏州稀缺的 "低密纯墅区"，居住舒适度极高

文化底蕴：根植 2500 年历史的甪直古镇（费孝通誉为 "神州水乡第一镇"），文化氛围浓厚江苏省情网

产品稀缺：独门独院设计，户户有庭院，苏州市场上难觅的 "真别墅" 体验

空间利用率：无地下室，得房率高达 85-90%，性价比远超普通别墅

定制化：每套户型唯一，可根据业主需求定制装修和庭院设计

👎 不足

配套便利性：部分生活配套需依赖自驾，不如市区便捷

总价门槛：主力户型 300-500 万元，对普通购房者有一定压力

物业管理费：5.8 元 /㎡・月，高于普通住宅

区域发展：相比苏州工业园区等热点板块，发展速度相对较慢

适合人群

东甫里适合追求品质生活和文化氛围的改善型购房者，特别是：

喜欢传统文化，向往 "采菊东篱下，悠然见南山" 生活方式的城市精英

对居住私密性和空间感有高要求的家庭

追求低密生活，厌倦高层住宅的改善型客户

投资客：看好甪直古镇文旅发展前景，兼顾自住和投资

养老族：环境优美、生活节奏慢，适合退休养老

与太湖朗墅对比

对比项东甫里太湖朗墅位置甪直古镇核心区，人文氛围浓厚太湖度假区，距太湖约 1km，自然景观优越容积率0.6（超低密度）1.2（低密度）产品类型中式独院 / 合院，60% 以上 1 层现代叠墅（下中上三叠），6 层建筑庭院户户有私家庭院 (50-300㎡)下叠有庭院，中叠有露台，上叠有屋顶花园价格300-500 万元 / 套（主力）270-459 万元 / 套（主力）特色传统江南风格，历史文化底蕴现代 "四代墅" 设计，实得率高达 190%适合人群文化爱好者，追求传统居住意境现代家庭，追求空间感和功能性

总结

东甫里以其超低容积率、独门独院设计和深厚文化底蕴，在苏州高端住宅市场独树一帜，是对传统江南居住文化的现代诠释。项目最大价值不仅在于房产本身，更是一种 "大隐隐于市" 的生活方式 —— 既享有古镇的文化氛围和自然风光，又拥有现代生活的舒适与便捷。

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