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鲁能泰山9号（备案名：枕湖雅苑）是苏州相城阳澄湖板块的央企现房别墅项目，由绿发投资（原鲁能集团）开发，依托盛泽湖生态资源，主打低密湖居生活。以下是基于最新信息的详细解析：

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一、核心卖点与基础信息

1. 央企现房，即买即住

项目于2021-2022年分批交付，目前为现房销售，避免期房风险。开发商绿发投资为大型国央企，实力保障品质。

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2. 三面环湖，生态稀缺

直面约5平方公里盛泽湖，私享约1200米湖岸线，东望阳澄湖，社区绿化率达37%，容积率仅1.05，低密宜居。

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3. 产品与价格

- 叠加别墅：主力户型为181-279㎡三居，总价330-700万/套，单价约17000元/㎡（别墅产品），毛坯交付。中叠256㎡价格近期上调至540万/套，下叠279㎡特价房低至438万/套（原总价610.6万），活动截止2025年6月30日。

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- 其他业态：项目还包含联排、双拼、类独栋及电梯洋房，联排总价约630-650万/套（260-460㎡），洋房均价约21000元/㎡（79-178㎡），但当前主推叠加产品。

二、户型与优惠活动

1.在售户型

- 上叠181㎡：总价330-480万，分布于79、91、92、67号楼，1梯1户，6层设计。

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-中叠256㎡：总价480-600万，分布于91、92、67、86号楼，复式结构，南向采光。

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- 下叠279㎡：总价530-700万，分布同中叠，赠送地下室和花园，部分特价房直降172.6万，438万即可入手。

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- 特价房：86号楼105室（279㎡）原总价625.4万，现458万；78号楼101室（279㎡）原总价610.6万，现438万，均为下叠复式，活动截止6月30日。

- **其他福利**：部分房源赠送家电，提供VIP专属优惠，具体以售楼处为准。

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1. **交通便捷性**

- **自驾**：东侧800米常台高速，西侧G524（东环北延），北连苏绍高速；在建阳澄湖第三隧道直通园区星港街，预计20分钟直达园区湖东，15分钟到高铁北站，快速接驳上海虹桥机场。

- **公共交通**：周边1公里内有西院村南、清水港桥西等公交站，但线路较少，依赖自驾更便利。

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- **日常采购**：直线800米内有百润发玛特、精品生活超市；10分钟车程可达圆融广场、吾悦广场、沈公堤商业街。

- **医疗资源**：苏州大学附一院阳澄湖分院（2.1公里）、相城第三人民医院，提供优质医疗服务。

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- **全龄教育**：自建3000㎡幼儿园，周边有湘城小学、阳澄湖九年一贯制学校、南京师范大学高铁新城实验学校；国际教育资源包括伊顿国际幼儿园、诺德安达国际学校。

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- **生态资源**：法治文化园、阳澄湖镇市民运动公园（1.3公里）、太空莲荷花塘（2.4公里），适合日常散步与家庭活动。

- **高端配套**：社区内配备泰山书院双会所、湖景休闲会所，满足社交与健身需求。

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1. **社区配置**

- **规模**：占地13.8万㎡，规划76栋楼、914户，车位配比1:1.6（1523个车位），地下车位占比99%，保障停车需求。

- **品质细节**：毛坯交付，全屋预留地暖、空调管道，业主可自由定制装修风格；别墅物业费3.48元/月/㎡，由鲁能金钥匙物业提供服务，品质有保障。

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项目是盛泽湖板块少有的一线临湖别墅，容积率1.05在同类产品中优势显著，适合追求低密、生态的改善型家庭。

### 五、购买建议

- **适合人群**：园区、高铁新城通勤的改善客群，偏好湖景资源与现房交付的购房者。

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老房子的暖气片在腊月里总像打盹的老头，摸上去只有温吞的热度。小王裹着两床棉被缩在沙发上，看玻璃窗上凝结的冰花渐渐模糊。隔壁夫妻又在吵架，摔东西的脆响混着婴儿夜啼钻进来，小李搓着冻红的手推门进来，睫毛上还挂着雪粒。

"今天外卖送了三十八单。" 他从怀里掏出用塑料袋层层裹住的零钱，一张一张捋平了塞进铁皮饼干盒。盒盖上贴着剪报，是他们第一次去看房时拍的照片 —— 那套带飘窗的两居室，阳光落在地板上像淌着蜜。

攒钱的第三年，小王的母亲突然住院。手术费掏空了大半积蓄，她蹲在医院走廊的长椅旁，看着缴费单上的数字掉眼泪。小李默默退掉了周末的兼职，白天跑工地搬砖，晚上去医院陪护，衬衫后背的汗渍结了层白霜。"钱没了再挣，妈得好起来。" 他给小王擦眼泪时，掌心的茧子蹭得她脸颊发疼。

重新攒够首付那天，他们在门口等了三个小时。房东临时变卦要加十万，小李攥着小王的手，指节泛白却始终笑着："没事，咱们再找。" 那天他们走了两万步，从城东走到城西，小王的帆布鞋磨破了脚后跟，血印渗在袜子上。路过便利店时，小李买了支最便宜的雪糕，掰成两半递过来："凉不凉？像不像第一次约会时吃的那支？"

顶楼的房子是在暴雨天看到的。墙皮有些斑驳，楼梯间堆着杂物，可推开主卧窗户时，雨雾里突然钻出道彩虹，正架在远处的幼儿园屋顶上。"你看那棵玉兰树，" 小王指着楼下，"等春天开花，坐在飘窗上就能闻见香。" 她没说的是，厨房窗外的排水管位置，刚好能放下她腌咸菜的坛子。

签合同那天，中介递来印泥的瞬间，小王突然想起五年前那个冬夜。小李用冻僵的手给她画房子："要有朝南的卧室，给你放梳妆台；阳台要大，能种你喜欢的绿萝。" 此刻他正低头按手印，无名指上那道搬砖时划的疤，在红印泥里若隐若现。

搬家那天没请工人。小李背着最重的纸箱爬楼梯，每一步都喘着粗气，小王跟在后面托着箱底。到七楼时两人都累瘫了，坐在地板上看对方鼻尖的灰，突然笑出声来。傍晚的阳光斜斜切进来，在空荡的房间投下长长的光带，无数细小的尘埃在光里跳舞。

"明天买桶乳胶漆吧，米白色的。" 小王摸着墙壁说。

"再添个书架，你的会计书就能摆开了。" 小李望着窗外，远处的幼儿园传来孩子们的笑声。

夜色漫进来时，他们在地上铺了层报纸，就着手机电筒的光吃泡面。汤面的热气模糊了镜片，小王忽然凑过来，在他手背上轻轻吻了一下 —— 那里有送外卖时被车把硌出的淤青，有搬砖时蹭掉的皮，此刻正托着他们滚烫的未来。