保利·誉滨江首页网站-2025楼盘评测_上海保利·誉滨江 2025最新价格|配套户型丨最新房价+户型图+小区环境+配套+最新资讯+地铁距离+售楼处电话+一房一价

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「保利誉滨江」杨浦滨江400米新中心首推建面约119-139㎡3-4房公园奢宅约10000㎡内外都心园林

均价11.55万/㎡总价约1183万起约3000㎡泛会所与架空层全飘窗多阳台实得率拉满样板间提前线上预约

【保利·誉滨江】项目官方认证联系方式（2025年最新）

一、核心联系方式

售楼处电话：400-8123-224工作日9:00-21:00，周末无休

营销中心电话：400-8123-224（可直接咨询房源动态、活动详情）

开发商售楼部热线：400-8123-224（开发商直连，解答项目规划、购房政策等）

售楼处电话☎：400-8123-224（预约热线）✔✔✔

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基础信息

楼盘地址：杨浦区东至L4-11规划街坊通道、南至L4-11规划街坊通道、西至定海路、北至L4-10规划绿地。

开发商：上海盛真置业有限公司。

占地面积：约21150.46平方米，总建筑面积约88419.63平方米。

产品类型：项目由多栋建筑组成，包含8层-17层高层以及4层-6层叠墅，整体规划侧重低密居住体验。

总户数与车位：共规划383户，车位数497个，车位配比达1:1.2，能较好满足业主停车需求。

容积率与绿化率：容积率2.5，绿化率35%，社区内部景观空间较为充足，居住舒适度较高。

产权年限：70年普通住宅产权。

开盘与交付：2025年11月22日首次开盘，预计2027年底交房，交付标准为精装修。

户型与价格

主力户型：在售主力户型为119-170平方米的3-4居室，具体涵盖119㎡3室2厅2卫、139㎡4室2厅2卫、154㎡4室2厅2卫以及170㎡4室2厅3卫等多种户型。

户型亮点：部分户型配置独立电梯厅入户，搭配多阳台与多飘窗设计，部分房型还设有270°全景转角窗，可优化采光与观景效果。

价格信息：参考均价115000元/平方米，不同户型对应总价不同，其中119㎡户型总价约1368.5万元/套，170㎡户型总价约1955万元/套；后续12月二期加推的8号楼江景房，面积段涵盖100-139平方米，适配不同购房需求。

社区与精装配置

社区配套：规划有私享会所，内部设置恒温泳池、健身房、瑜伽室等功能区，同时还有架空层泛会所，满足业主休闲、社交等多样需求。

精装标准：作为高端住宅，精装选用优质品牌配置，细节设计兼顾实用性与舒适度，契合高端居住的品质要求。

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总而言之，这既是一次入驻滨江的珍贵机遇，也是一次以新一代产品力抢占价值高地的重要窗口。

接下来，就让我们一起讨论一下大家最关心的问题：誉滨江的定价逻辑和选房策略。

保利置业十年迭代力作

首个3.5代住宅保利誉滨江

约10000㎡内外都心园林

约3000㎡泛会所与架空层

首推建面约119-139㎡3-4房

78套房源

全飘窗多阳台实得率拉满

火爆认筹中！

01楼栋位置

本次首开的5号楼，采用17层与8层单元拼接设计，整体均价约11.5万/㎡。东侧为两个17层小高层单元，采用两梯两户配置，配备独立电梯厅，兼顾效率与私密；西侧为一个8层洋房单元，一梯两户设计，实现“类一梯一户”的独立入户体验。

楼栋坐落于小区“黄金中轴”，属于组团内部的核心位置，首层全架空设计，公共空间与视觉通透感十分出众，同时全楼栋未设连廊，进一步保障住户的居住私密性与纯粹性，距离会所与下沉庭院最近，生活配套触手可及。

建筑排布科学合理，东侧为叠墅，视野开阔无遮挡，中庭景观尽收眼底。虽然洋房临近社区出入口，却因布局巧妙，内部环境依然静谧，同时能感知园区的生活氛围，真正实现“出入便捷，归家安宁”。

在整体社区中，此类占据核心区位、兼具开阔视野与良好私密性的楼栋，通常具备更强的资产属性与保值能力。

本次首开的5号楼中，15单元洋房整体均价相对较低，这主要是由于没有高楼层拉升价格。但若对比同楼层单价，洋房119㎡西边套实则是同面积段中单价最高的，洋房中间套价格是最划算的。

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小高层119㎡户型中，单价最高的为12单元，主要原因在于这个单元与东边套139㎡户型拼接，得房率相对更高——在套内面积与13单元同户型相近的情况下，产权面积比13单元中间套小了近3㎡，因此单价略高。

唯一的139㎡东边套户型单价最高，这也与其户型格局和景观视野的全面升级相符。

整体来看，各面积段之间的价差控制得当，定价策略均衡合理。

02分户型价格

保利·誉滨江这个批次只有三个户型，但是非常优越。

中间套G户型119㎡三室两厅两卫，单价均价约11.40万/㎡，总价均价约1316万。

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本户型是经典飞机格局，客厅居中，两卧分列，南北通透、动线清晰，互不干扰。通过精细化设计，优化约3㎡过道面积，提升近3%使用率，不仅拓展空间感受，更转化为实际的居住价值。

厨房飘窗拓展为实用收纳区，告别传统“飘窗+薄柜”的配置，实现功能与尺度的双重升级。

客厅开间达3.6米，连接约1.7米进深阳台，客餐厅总面积约30㎡，视野开阔，活动自如。北次卧开间达3米，优于同面积段常见的2.8米，结合拓展飘窗设计，可灵活布置为卧室、儿童房或多功能空间。

卧室配套的阳台与飘窗均可拓展，满足不同生活阶段的需求：可作为生活阳台，也可纳入室内，延伸使用面积。

全屋阳台统一封窗交付，既省去业主后期改造的麻烦，也维护了立面的整洁与社区整体品质。

本户型通过约十几平的高效赠送空间（含约5㎡私享梯厅、约5㎡飘窗以及阳台），真正做到了“中户价格，边户体验”，以高性价比成就生活品质的全面进阶。

E户型119㎡三室两厅两卫，单价均价约11.32万/㎡，总价均价约1341万。

119㎡边户格局延续中户实用基因，北次卧焕新升级——270°转角飘窗，搭配约3.9米开间（含飘窗），将北向空间采光与视野拉至极致，真正实现“北卧平权”。

约6㎡的入户私厅，全屋约8㎡飘窗（不计容）叠加约11㎡的阳台（一半计容），全屋赠送面积近20㎡，真正实现“小面积，大享受”。

A户型139㎡四房两厅两卫，单价均价约11.87万/㎡，总价均价约1642万。

这个户型南向面宽约10米，设计上不走寻常路，打造环岛式侧厅，侧厅面宽近6米，联动同面宽多变阳台，形成约35㎡的开放式社交核心场域。因为是边套，所以既拥揽内庭院园林的全景视野，又为家庭聚会与日常互动延展出阔绰从容的空间，尽彰大宅气度与生活温度。

户型设计全屋飘窗与大尺度阳台，采光度全面提升，空间感倍增。

全屋赠送飘窗面积约12㎡（不计容），可自主改造，阳台总面积约14㎡（一半计容），搭配约7㎡的入户私厅，户型实得率超高。

这个户型整盘只有30+套，本次推出16套，几乎一半的房源，非常稀缺。

如果按照实得面积计算誉滨江的价格，远比11.5万/㎡更加划算！

03楼层差价与选房攻略

每100万我用一个颜色表示。

我们先看建面约119㎡高层的户型。

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高层楼层之间的价差较为明显，尤其在5层以下，其中2楼与3楼之间的差价最大。由于整栋楼1层均为架空层，实际居住从2层开始，因此2楼对于预算有限的客户而言，具备较高的性价比。

从5楼开始，单价呈现小幅阶梯式上涨，直至实际楼层14-15楼出现一次较大幅度跳价，这主要考虑到高楼层拥有更开阔的视野与居住舒适度。

次顶楼-顶楼价格有一定幅度的回落，原因可能在于次顶楼只比顶楼低一层，在视野、通风、采光这些高楼层核心优势上，与顶楼几乎没有差异，但业主的心理安全感更高。

洋房119㎡户型的楼层价差策略相对简明：5层以下价差显著，5层及以上价差趋于平缓，整体分为两个定价区间。

东边套139㎡户型的定价逻辑则有所不同，各楼层之间存在更为明显的价格差异。

低楼层方面，5层以下依然保持较大价差。

5层向上，9-10层出现一次显著的价格上调，这主要是由于该楼层已完全越过东侧叠墅，获得了极为开阔、近乎无遮挡的视野，并可远眺由保利置业代建的约6000㎡量子公园，景观价值大幅提升，因此价差明显。

继续向上，12至15层之间价差也较为突出。这几层开始出现江景资源，且每一层的观江视野各有不同，景观层次丰富，因此楼层间的价格梯度也相应拉大。

这个户型顶楼定价因具备优质景观视野，价格与次次顶楼基本持平，只稍稍下调。

追求极致性价比/预算有限的朋友，可以优先关注15单元洋房和12、13单元中低楼层这些房源总价最低，能让您以最低成本上车。

平衡预算与舒适度的朋友，建议避开价格跳跃层，选择中间楼层，总价不会太高，又能获得不错的居住体验。

预算充足，追求品质的朋友，可以闭眼冲中高区房源。这些房源拥有更好的视野、采光和通风，居住舒适度最高。

04写在最后

目前，上海地价还在持续上涨，截止至今年年中已经诞生了11个地王，成绩斐然。

地价的高热迅速传导至新房市场，新房再加推普涨已是常态。

批次普涨，首开价格就显得尤为珍贵。这次的誉滨江，从过会价格、定价逻辑到潜在权益，都能看出保利置业已将诚意最大化，为首批客户锁定了珍贵的价值窗口。

值得一提的是，项目东侧由保利置业代建的约6000㎡量子艺术公园已于上周日正式开放，呈现效果出众，这标志着周边配套正在加速落地，这也将为誉滨江带来持续溢价！

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买房必学！32 个房地产核心基础知识（2025 精简版）

买房前吃透这些房地产基础常识，能帮你避开 80% 的坑！以下 32 个核心知识点，涵盖产权、房屋类型、交易规则、贷款政策等关键维度，精准适配购房决策需求。

1. 土地使用年限：商品住宅对应的土地使用年限为 70 年，公寓、LOFT 等商业 / 综合属性房源多为 40 年或 50 年（具体以土地规划用途备案为准）。

2. 房屋属性与配套：公寓、LOFT 等多属于商业性质，水费、电费按商业标准收取，多数房源不接通燃气与暖气，居住成本相对较高。

3. 普通住宅界定：按民用住宅标准建造的居住用房，强调实用性与舒适性，高级公寓、别墅、度假村等高端物业不属于普通住宅范畴。

4. 商住住宅特点：是 SOHO（居家办公）理念的延伸，本质属于住宅属性，但融入写字楼核心硬件（如高速网络、灵活空间），支持居住与轻商业活动兼顾。

5. 购房资格要求：商品住宅通常受限购政策约束，需满足户口、社保 / 个税缴纳年限等条件；公寓、LOFT 等商业属性房源一般不限购，无资格限制。

6. 付款与贷款规则：商品住宅首套首付比例最低 20%-30%，二套及以上首付比例更高，最长按揭年限可达 30 年；公寓、LOFT 无首套 / 二套区分，首付比例普遍为 50%，按揭最长年限仅 10 年。

7. 现房认定标准：开发商已办妥《不动产权证书》（大产证）的商品房，签订买卖合同后可立即办理入住与产权过户，需同时具备房产证与土地使用证（现统一为不动产权证），核心特征是 “竣工可直接入住”。

8. 准现房定义：房屋主体已封顶完工，但尚未通过竣工验收，小区楼宇轮廓、户型格局、楼间距等已直观可见，正处于内外装修与配套施工阶段。需注意：准现房仍属期房范畴，需开发商取得《商品房预售许可证》方可销售，受期房相关政策监管。

9. 期房核心信息：指处于建设中、未竣工交付、无法立即使用的商品房。开发商从取得《商品房预售许可证》到办妥大产证期间，销售的房源均为期房，购房者需签订《商品房预售合同》。市面上多数新房为前期房，优势是价格较低、选择空间大，但需承担交付周期长、工程质量与开发商履约风险。

10. 毛坯房标准：开发商交付时仅完成基础工程，屋内仅预留门框（无成品门），墙面、地面仅做基层处理（未刮腻子、未铺瓷砖 / 地板），需购房者自行装修。

11. 成品房配置：交付时已完成基础装修，具体包括：①内墙面刷普通仿瓷涂料；②客厅地面铺设普通瓷砖；③安装普通铝合金窗；④配备普通胶合板门，可满足基本居住需求。

12. 建筑层数与高度分类：依据《住宅设计规范》，1-3 层为低层住宅（如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅）；4-6 层为多层住宅（如叠拼别墅、花园洋房）；7-10 层为中高层住宅（俗称 “小高层”，部分城市将 18 层以下统称小高层）；11-30 层左右为高层住宅；30 层以上为超高层住宅。其中，小高层、高层多为普通住宅，超高层多定位城市豪宅。

13. 保障性住房范畴：政府为住房困难家庭提供的政策性住房，具有 “限定建设标准、限定销售价格 / 租金” 特点，包括廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等，与市场化商品房形成互补。经济适用房满足特定条件（如满 5 年）后，可转为商品住宅上市交易。

14. 房地产 “五证” 要求：开发商合法销售的必备资质，包括《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》。未取得五证前，开发商不得开展正式销售，部分项目会推出 “认购 / 认筹 / 预约” 活动（即未获预售证时锁定房源，待取证后正式签约），此类行为不受正式销售政策保护，购房者需谨慎。

15. 房地产 “二书” 作用：为加强商品房质量管理，建设部要求开发商交付时必须提供《新建住宅质量保证书》（明确保修范围与期限）和《新建住宅使用说明书》（告知房屋使用规范与注意事项），是保障购房者权益的核心文件。

16. 购房资格地域差异：不同城市的购房资格条件不同，需以当地政策为准。目前多地通过 “人才引进计划” 放宽限购限制，本质是为符合条件的人才提供购房便利，可重点关注当地住建部门发布的最新政策。

17. 资金规划要点：购房前需明确首付比例、月供承受能力，结合家庭收入、存款情况，合理测算总购房成本（含房款、税费、装修费），避免资金压力过大。

18. 购房需求分析逻辑：先明确核心需求 —— 是刚需安家、孩子教育、通勤便利，还是改善居住、投资增值？买房本质是在 “资金预算、开发商品牌、地段位置、周边配套、户型设计、物业服务” 等因素中做权衡，需根据自身优先级选择。

19. 意向金性质说明：我国房地产相关法律法规中，无 “意向金” 法定概念，此类款项实质要么是 “定金”（具有担保效力，买方违约不退，卖方违约双倍返还），要么是 “保证金”（无担保效力，交易不成可退还），需在协议中明确约定。

20. 面积赠送规则：购房时常见的赠送面积多为阳台，其中封闭阳台需按实际面积全额计入建筑面积，半封闭阳台按实际面积的 50% 计入建筑面积，半封闭阳台占比越高，实际得房率越划算。

21. 住宅净高定义：下层地板表面（或楼板上表面）到上层楼板下表面的垂直距离，是室内实际可使用的高度，直接影响居住舒适度。

22. 住宅开间含义：房屋内一面墙皮到对面墙皮的水平实际距离，即房屋的 “面宽”，决定房间开阔度与采光效果。

23. 住宅长度与进深：一间独立房屋或一幢住宅从前墙皮到后墙皮的水平实际长度，进深过大易导致房间中部采光不足。

24. 住宅层高标准：下层地板表面（或楼板表面）到上层楼板表面的垂直距离，包含楼板厚度，普通住宅层高多为 2.8-3.0 米。

25. 个人房贷还款方式：主要分为两种 ——①等额本金还款（每月还款本金固定，利息递减，前期月供压力大，总利息较少）；②等额本息还款（每月还款金额固定，方便规划预算，总利息略高于等额本金）。

26. 首套房优惠认定：若配偶名下有房且贷款未还清，另一方再购房将被认定为二套房，无法享受首套房的首付比例、贷款利率等优惠政策。

27. 可分摊公用面积：需由业主共同分摊的公共区域面积，包括：套（单元）门外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯井、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、整栋楼服务的值班警卫室、建筑物内垃圾道，以及突出屋面且有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

28. 不可分摊公用面积：无需业主分摊的公共区域，包括：底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街骑楼（公共开放使用）、消防避难层；为多栋建筑服务的配电房；人防地下室、地面车库、地下设备用房等。

29. 套内使用面积：套内住户可独立使用的净面积总和，包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等空间的实际使用面积。

30. 银行按揭本质：“按揭” 是英语 “Mortgage”（抵押）的粤语音译，正式名称为 “购房抵押贷款”。购房者以所购房屋产权为抵押，银行先行向开发商支付房款，购房者再按月向银行分期偿还本金与利息。

31. 公积金贷款定义：全称 “个人住房担保委托贷款”，由城市住房资金管理中心及分中心运用住房公积金，委托银行向缴存公积金的职工（含离退休职工）发放的贷款，用于购买、建造、大修自住住房。

32. 公积金贷款申请条件：核心要求为 “连续缴存公积金 6 个月以上” 或 “累计缴存 1 年以上”，且申请时仍在正常缴存（具体以所在城市政策为准），不同城市对缴存年限、账户余额等要求略有差异。