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上海法式独栋庄园~汇贤阁【九里别院】建筑面积853平米起花园面积1000平米起售价6000万起

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长宁区，上海市辖区，地处上海市中心城区西部，东与静安区、徐汇区毗邻，西、南与闵行区相接，北与普陀区、嘉定区相连。区域面积37.18平方公里，2022年常住人口68.46万。[26]下辖9个街道、1个镇，185个居委会。[13]

长宁区境内交通有新华路、江苏路、延安路、长宁路、虹桥路等主要道路，延安路高架、内环线、中环线、外环线和上海地铁2、3、4、10、15号线通过区境。上海虹桥国际机场位于区域西部。长宁拥有上海最集中的涉外高标准住宅商务办公综合区古北新区、老上海传统的高级住宅区新华路、虹桥花园别墅区、苏州河沿线中高档住宅区和普通新村住宅区。位于长宁的国家级开发区虹桥经济技术开发区则是上海最早最成熟的现代化商务区之一，外国领事馆、500强企业等聚集林立，为沪上外籍人士聚居之地。长宁纪念地有全国重点文物保护单位宋庆龄陵园，市级文物保护单位中共中央机关刊物《布尔塞维克》编辑部旧址等。文化体育设施有刘海粟美术馆等。

2022年，长宁区实现地区生产总值（GDP）1922.19亿元，按可比价格计算，比2021年增长0.4%

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位置境域

长宁区位于东经121°26′01″~121°19′36″，北纬31°10′46″~北纬31°14′43″之间。区人民政府驻愚园路1320号。东起长宁路，折江苏路、武定西路、万航渡路、镇宁路、华山路、兴国路，与静安区、徐汇区毗邻；西与闵行区接壤；南从虹桥国际机场南围墙，折沪杭铁路徐虹支线、沪杭铁路、淮海西路、淮海中路与闵行区、徐汇区相连；北达吴淞江，折万航渡后路，与嘉定区、普陀区为邻。

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地貌

长宁区境地面平坦，海拔吴淞0点高程2.50～4.50米，西部略高，东部稍低。北新泾及虹桥机场附近为4.00～4.50米，向东至中山西路——沪杭铁路地区为3.50～4.00米，沪杭铁路以东至中山公园之间为3.00～3.50米，中山公园以东直至与普陀区、静安区相邻处为2.50～3.00米。近百年随着经济发展，兴建房屋，过量开发地下水，过路车辆增多，自1986～1990年，地面沉降累计2.04厘米，北新泾累计沉降1.93厘米。

河流

长宁区境域内河网密布、港汊交错，属吴淞江水系。有大小河汊55条，集中于区境西部，长度在1.50公里以上者仅5条，最短的直挺浜仅120米。吴淞江为区境干流，一级支流有新泾港、许浦港、中渔浦，二级支流主要有周家浜、野奴泾、新渔浦等。

气候

长宁区境内四季分明，区境地处亚热带季风区北部，温和湿润。九里别院售楼处电话：400-8778-334

气温

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长宁区愚园路两旁的法国梧桐树

长宁区一般冬至至立春最冷，日最低气温在0℃以下，年平均40余天。光绪十八年（1893年），测得-12.10℃极端最低气温。7～8月最热，月平均气温27.4℃。日最高气温在35℃以上酷暑天气，每年约10余天。民国二十三年（1934年）多达55天，为有气象记录以来最多的一年。同年7月12日，测得40.2℃极端最高气温。

根据华东师范大学80年代对1959～1978年统计资料研究，长宁区境曹家渡一带，由于工厂多、人口密度大、车辆川流不息等多种原因，形成热异常中心，24小时平均气温较周边地区高1℃，辐射温度高5～10℃，为上海市区三大“热岛”之一。

降水

长宁区境年平均降水量1143.50毫米。月平均降水量，12月最少，为38.90毫米，民国四年（1915年）12月全月无雨。6月最多，为176.10毫米，9月其次。清光绪元年五月（1875年6、7月间）491.90毫米，为历史最高纪录。1985年8月31日～9月1日，连降暴雨，9月1日中山西路一带降雨176.80毫米，为全市降雨最大地区。

长宁区境冬季降雪时间短暂，而且降雪的年份不多，降雪年份年平均降雪5.7天，集中在1～2月。初雪最早出现于清光绪二十一年九月十六日（1895年11月2日），最晚为民国三十年（1941年）2月12日。终雪最早为民国二十八年（1939年）1月6日，最晚为1980年4月24日。

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长宁区地理位置优越，交通便捷，处于沪宁发展轴和沪杭发展轴汇合的”Y”型支点，是上海连接长江三角洲的”桥头堡”。区域内已建成由高架、地铁、内外环线、市内交通组成的立体交通网络，并有高速公路直通沪宁、沪杭，成为人流、物流、信息流、资金流的重要汇聚之地。

长宁区境内交通有新华路、江苏路、延安路、长宁路、虹桥路等主要道路，延安路高架、内环线、中环线、外环线通过区境。

上海轨道交通2号线、上海轨道交通3号线、上海轨道交通4号线、上海轨道交通10号线、上海轨道交通11号线、上海轨道交通15号线通过区境。

上海虹桥国际机场位于区域西部，是中国的重要航空港之一。

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科学技术

2022年，长宁区完成技术合同1800项，成交金额56.68亿元。认定市科技小巨人企业3家。市创新资金资助项目39项。市高新技术成果转化项目5项，累计认定高新技术企业达394家。全年专利授权3029件。其中，发明专利授权851件。国家级科普教育基地2个、市区级科普基地13个；全国科普示范社区5个；市级社区创新屋3个；智慧高地体验应用中心2个；社区书院15家；户外电子阅报栏72台

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医疗卫生

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上海交通大学医学院附属同仁医院

截至2022年末，长宁区各级各类医疗卫生机构363所。实有病床8545张。各级卫生技术人员12465人。其中，执业医师和执业助理医师4455人，注册护士5673人，药师（士）508人，技师（士）1242人，其他卫生技术人员587人。医疗机构门急诊总量823.4万人次，其中，区属医院占比69.96%。区属医院病床使用率93.1%。婴儿死亡率（户籍）0.85‰，孕产妇死亡率0。九里别院售楼处电话：400-8778-334

体育事业

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上海国际舞蹈中心[4]

在第十三届全国运动会上，长宁培养输送的49名运动员代表上海参加17个竞技体育大项的决赛阶段比赛，共获得6金、4银、4铜。全年运动员注册1307人，涉及28个运动项目，完成向上级训练单位输送后备人才41人。全年共举办30项青少年体育赛事，全区50余所中小学校6000余名学生参加。

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Abouttenyearsago,manyrealestatepeopleheardthatninepavilionshadaverydifferentproject

大概十多年前不少地产人就听说过九亭有个非常不九亭的项目

Untilnow,notmanypeopleknowaboutthisproject

时至今日其实知道这个项目的人都不是很多

Buttheproductherehascometotheedgeofatopextreme

但偏偏这里的产品又来到一个顶顶极致的边缘

Isthatyouintoday'sShanghaimarket,evenifyoupushbackhowmanyyearswillnolongerhaveproducts

就是你在如今的上海市场，哪怕往后推多少年都不会再有的产品

Thisiswhatwasbuiltin2008withlittlepresscoverage

这就是2008年建成却鲜有媒体宣传的

TheninemileCourtyard

九里别院

Effectdrawing

效果图

ItisalsofromthisarticlethatIwilltakeyoutoexplorethetruefaceofthismysteriousprojectandmysteriousproducts

也是从这篇开始我会带着大家一起去探索这个神秘项目和神秘产品的真实面目

ItalsoreturnedacuriosityIhadmorethanadecadeago

也还了我十多年前的一次好奇

Press...

按...

Avillainacres

亩来算的别墅

Thevillaproductswecomeintocontactwithdailyneedtoaddavarietyofadjectives,infact,therearenotsomanythingsthatneedtobemodified,butthereisadiscrepancywiththeconceptoftherealvillaforalongtime

日常我们接触的别墅产品多少都需要加上各种形容词，其实没有那么多东西需要修饰，只不过跟那个久远的真别墅概念有出入

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Thisisalsothebiggestfeatureoftheninemilecourtyard

这也是九里别院的最大特点

IfthereareanyvillaproductsintheShanghaimarket,thentheonlyonequalifiedtosaythatheisarealvillaisonlyhere

如果上海市场还有什么别墅产品的话，那唯一有资格说自己是真别墅的只有这里

Whiletherestofthevillaswerehagglingoverhowflatitwas,this...

当其他别墅还在计较多少平的时候，这里...

Intermsofacres

按亩来算

Asquareplot,thetotalareaofabout150acres

一个正方形地块，总体占地150亩左右

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Thisvolumeisnotabigplot,buttheplotratioofthevillaareaisreallyabigexistence

这个体量并不是什么巨无霸地块，但墅区容积率是真的巨无霸式的存在

Only0.6

只有0.6

Atpresent,theplotratiooflotsinShanghaiis1.0-2.5,andnolandhasbeenlowerthan1.0plotratiosince2010

当下上海地块容积率都在1.0-2.5，2010年之后没有出过低于1.0容积率的地

Theplotratioof0.6isextremelyscarceeveninthecountry,andtheplotratioofthefourgodsinChengduLuhu,Anaya,IdealCountryandVankeLiangzhuis4.9,0.4,1.1and0.49respectively

0.6的容积率就算是放在全国看也极为稀缺，四大神盘里成都麓湖、阿那亚、理想国、万科良渚的容积率分别是4.9、0.4、1.1、0.49

Incontrast,perhapsyoucanthink,0.6plotratioisprobablywhatkindofbuildingexists

对比之下也许你能想到，0.6容积率大概是怎样的建筑存在

And0.6plotratioofthenineLicourtyard,all150acresofland...

而0.6容积率下的九里别院，全部150亩土地上…

Only54villasareplanned

别墅只规划了54栋

Almosteverybuildingisaninterpretationofascaleneverseenbefore,andtheaveragehouseholdcoversmorethan2acres,thatis,morethan1,332squaremeters

几乎每栋都在诠释一种从未见过的尺度，平均每户占地约2亩以上，也就是超过1332平米

Thelargestbuildingisanareaof4acres,thatis,about2,179squaremeters,almosthalfthesizeofafootballfield

最大的楼王更是占地有足足4亩之多，也就是达到了约2179平米，几乎1/2个足球场

Thefactthateachhouseholdoccupiesanastonishingareaindependentlydoesnotaffectthespatialscaleofthecommunity

而每户独立占地惊人这点并不影响小区的空间尺度

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Realitypicture

实景图

Thedistancebetweenhouseholdsalsobecomesmorescalethantheaveragesingle-familyprojectbecauseofthe0.6plotratio

户与户之间的距离也因为0.6的容积率变得比一般独栋项目更具尺度

Thedistancebetweenthebuildingandthebuildingstartsfrom50meters,thenarrowest30meters,often70meters,thelargestbuildingisnearly150metersaway

栋与栋之间距离50米起，最窄30米，动辄70米，最大楼栋距近150米

Andwhenyougotooverlooksuchahome,thisvisualsenseofdreaminessisalsoverystrong

而当你去俯瞰这样一户的时候，这种视觉的梦幻感也非常强烈

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Effectdrawing

效果图

Thecirclearoundtheoutsideofthebuildingisnearly200meters,equivalenttohalfaplayground

围绕楼栋外周一圈有近200米，相当于半个操场

Ican'trememberwhichsinglehouseIwalkedaround,butthesenseofluxurythatyoucanwalkallthetimewithallthegreengrassinyoureyes,makingyouextremelyrelaxedandfree,thisfeelingisundoubtedlyatopluxuryforthefeelingoflivinginShanghai

我已经记不清我绕的哪个独栋，但那种满眼绿草茵茵可以一直走一直走的阔绰感，让人无比放松跟自由，这种感觉对于上海居住体感而言无疑是一种顶级奢侈

Theindividualbuildingsonthelandarealsomorethree-dimensional...

连带着土地上的单体建筑也更加立体...

grand

恢弘

Bigisnottheonlyrequirementforgrand,justbecausethespaceislargeenough,itmakestheprojectgrandpossible

大并不是恢弘的唯一要件，正因为空间的足够大，才让项目有了恢弘的可能

Ifyouhavetimetogoinside,whenyou'restandinginfrontofabuildinglikethis

如果各位有时间进去看看，当你站在这样一栋建筑面前

Realitypicture

实景图

Thefacewidthisabout30meters,thedepthisabout20meters...

面宽约30米起，进深约20米起...

Thishorizontalexpansionofvisionisevenmorestrikingifyougotothescene

这种视觉的横向扩充如果你去到现场会更为震撼

Alllines,areaandspacearetryingtointerprettheextremescaleasmuchaspossible,anditismorelikebuyinglandthanbuyingavilla

所有线条、面积、空间都在极尽可能诠释极致尺度，相比买别墅，这里更像是买地

Whenwearestillstrugglingwiththesenseofscaleofthevilla,whatmakesmestrugglehereiswhetheritismoreappropriatetodescribethesenseofmanor

当我们还在纠结别墅尺度感的时候，这里让我纠结的是，是不是用庄园感来形容更为贴切

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Frenchdetachedvilla

法式独栋别墅

SongjiangNorthninepavilionarea

松江北九亭片区

GreatHongqiaoradiationarea

大虹桥辐射区域

Oldvilla"NineLiCourtyard"

老牌别墅「九里别院」

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SuperscarceSingleFamilyVillaforsaleonly47units!

超级稀缺的独栋别墅在售仅47套！

Eachhouseholdcoversanareaofabout2-4acres

每户占地约2-4亩

Mainbuildingsurfaceabout819-1593m²(includingunderground)

主力建面约819-1593m²（含地下）

Thetotalpriceofthemainproductsisabout57millionto140millionyuan

主力产品总价约5700万-1.4亿元

Realrealestate,thatis,buyandlive!

实景现房，即买即住！

1Villasolitary

1别墅孤品

Savebeforeit'stoolate!

珍藏要趁早！

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ThedefinitionofJiulicourtyardinthevillacategoryis"singlehouse",andthelabelsare:strongprivacy,largefloorarea,high-endquality,singledoorandcourtyard,richbasement,privategarden.

九里别院在别墅一类中的定义是“独栋”，标签有：私密性强、占地面积大、高端品质、独门独院、阔绰地下室、私家花园。

Thistypeofvillaistheoldestinthehistoryofone,butalsotheultimateformofvillaarchitecture,inthecurrentShanghaivillamarket,belongstotheout-of-print.

这一类型是别墅历史中最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式，在当下上海的别墅市场中，属于绝版中的绝版。

JiuliHouseSalesOfficeTel:400-8778-334SongjiangHousesalesOfficeTel:400-8778-334Everyonehasheardthatwhenthecontradictionbetweenurbanpopulationandlandisbecomingincreasinglyprominent,variouspolicieshavebeenintroduced,andthevillarestrictionorderisoneofthem.

九里别院售楼处电话：400-8778-334上海松江九里别院售楼处电话：400-8778-334限墅令大家都有所耳闻，当城市人口与土地的矛盾日益突出，各项政策相继出台，限墅令就是其中之一。

Nowthe"banvillaorder"hasbeenimplementedformanyyears,duringwhichmanytimestoincreasethenormativeefforts,thepolicyof"high-pressurecontrol"makesthesinglevillabecomeonlyoutofthe"loneversionofthesupply",withthetighteningoflandmanagement,thecategoryofvillaorwillgraduallywithdrawfromtheprimarymarket.

如今“禁墅令”已实行多年，期间多次加大规范力度，政策的“高压管控”使得独栋别墅成为只出不进的“孤版货源”，随着土地管理趋紧，该品类别墅或将逐渐退出一手市场。

JiuliHouseSalesOfficeTel:400-8778-334SongjiangHousesalesOfficeTel:400-8778-334InShanghai,"villa"isalsoverydifficulttogo,althoughtherearemanyproductslikerow,double,classsinglefamilyandsoontoplay"edgeball"appear,butthereallowfloorarearatioofthesinglevillahasalmostdisappeared!

九里别院售楼处电话：400-8778-334上海松江九里别院售楼处电话：400-8778-334在上海，“别墅”走得也很艰难，期间虽然不乏有像联排、双拼、类独栋等打“擦边球”的产品出现，但是真正低容积率的独栋别墅已近乎绝迹！

Thesingle-familyvillasuchasJiuliCourtyardisespeciallyprecious,anditsstabilityismuchhigherthanothertypesofbuildingproducts.

而九里别院这样的独栋别墅就显得尤其珍贵，其稳定性远远高于其他类型建筑产品，

Afterall,thingsarerareandvaluable,andthevalueblueprintofthefuturehigh-endvillamarketismorepreciousandcanstandthetestoftime!

毕竟物以稀为贵，未来高端别墅市场的价值蓝图愈显弥足珍贵，更能经得起时间的考验！

2Detachedvillainthesmokeoffireworks

2烟火气中的独栋别墅

Itisheroic!

就是豪横！

Manypeopleliketocallthevilla"otherwild",whichisaninherentimpressionofthevilla.

很多人喜欢把别墅叫成“别野”，这是对别墅的一种固有印象。

Itseemsthatthevillashouldbeinthesuburbanfield,enjoyingthemountainsandrivers,quietandcomfortable"countryside"life,buttoreturntoreality,suchalifeisalittletoofaraway,oftenpeoplealwaysneedtoliveingroups,needtolivetogether.

好像别墅就应该在郊区野外，享受高山流水、宁静舒适的“乡野”生活，但回归实际，这样的生活实在有点太遥远，往往人总是需要群居，需要生活配套。

Inthefaceoflife'sfuel,rice,oilandsalt,afreeworldisenviable,butmore,oreating,dressing,entertainment,childrenpick-up...

面对生活中的柴米油盐，一方自由的天地固然让人羡慕，但是更多的，还是吃饭穿衣、娱乐享受、子女接送……

Canliveinthevilla,shouldbepeople-oriented,fromtheperspectiveoflife,canreceiveguestshaveface,butalsowalktothemall,topickupthebaby.

能住的别墅，应该以人为本，从生活的角度出发，既能接待贵客有面子，也能走路去商场、去接娃。

JiuliCourtyardissuchavilla!

九里别院就是这样的别墅！

JiuliHospitalSalesOfficeTel:400-8778-334ShanghaiSongjiangJiuliHospitalSalesOfficeTel:400-8778-334TheprojectislocatedinNorthJiuting,SongjiangDistrict,Shanghai,thisareabelongstotheintersectionofthethreedistricts,about1kmtothenorthisQingpuDistrict,about2kmtotheeastisMinhangDistrict,

九里别院售楼处电话：400-8778-334上海松江九里别院售楼处电话：400-8778-334项目地处上海市松江区北九亭，这个区域属于三区交界的位置，往北1公里左右就是青浦区，往东大约2公里就是闵行区，

Althoughlocatedoutsidetheouterringroad,fromageographicalpointofview,JiutingistheclosesttowntotheurbanareainSongjiangDistrict,adjacenttothemaincitysub-centeroftheGreatHongqiao,andJiutingisalsotherealstartingpointoftheYangtzeRiverDeltaG60scienceandTechnologycorridor,itsstrategicsignificanceisself-evident.

虽然地处外环外，但是从地理位置上看，九亭是整个松江区距离市区最近的一个镇，毗邻大虹桥主城副中心，同时九亭也是长三角G60科创走廊真正的起点位置，它的战略意义不言而喻。

JiuliHospitalsalesofficeTel:400-8778-334ShanghaiSongjiangJiuliHospitalsalesofficeTel:400-8778-334Herenotonlytheoverallenvironmentislowandcomfortable,butalsothesurroundingsupportingmellow,livinginsucha"contrastcute"lifeplace,enteringthegilding,outofthestreetwalk,lifeisnothappy!

九里别院售楼处电话：400-8778-334上海松江九里别院售楼处电话：400-8778-334这里不仅整体环境低密舒适，而且周边配套醇熟，住在这样““反差萌”生活的地儿，入则鎏金朱顶，出则穿街走巷，人生岂不快哉！

JiuliHospitalSalesOfficeTel:400-8778-334ShanghaiSongjiangJiuliHospitalSalesOfficeTel:400-8778-334.

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ShanghaiHongqiaocoreG60scienceandinnovationcorridorstartingpoint

上海虹桥芯G60科创走廊起点

Craftsmenbuildgreathousesandnobles

匠造大宅贵胄

Highwalls,deepcourtyards,storeybuildingsandoverlappingscenery

高墙深院层楼叠景

StatelyheavyFrenchroughstonefacade

庄严厚重法式原石立面

Two-heartfour-wayFrenchgardenaesthetics

双心四道法式园林美学

Eachhouseholdcoversanareaofabout2-4acres

每户占地约2-4亩

Mainbuildingsurfaceabout819-1593m²(includingunderground)

主力建面约819-1593m²（含地下）

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主力产品总价约5700万-1.4亿元

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JiuliHospitalSalesOfficeTel:400-8778-334ShanghaiSongjiangJiuliHospitalSalesofficeTel:400-8778-334JiuliHospitalislocatedinthecoreareaofGreatHongqiao,thestartingpointofG60scienceandtechnologycorridor.

九里别院售楼处电话：400-8778-334上海松江九里别院售楼处电话：400-8778-334九里别院，坐落于大虹桥核芯区域，G60科创走廊起点位置。

Basedonthedesignoftheroyalgarden,itisaworldpeachflowersourcebuiltbytheGreatHongqiaocraftsmen.九里别院售楼处电话：400-8778-334✔✔✔

以皇家园林为设计蓝本，在大虹桥匠造的一处世界桃花源。

项目北侧为上海高端涉外学校聚集区，汇集了大量涉外双语教学的顶级私立学校资源。

JiuliHospitalSalesOfficeTel:400-8778-334ShanghaiSongjiangJiuliHospitalSalesOfficeTel:400-8778-334Within7kilometersoftheproject,therearemanycentralizedlife,leisureandentertainmentfacilitiessuchasJindiPlaza,BailianOutlet,QibaoWankeCity,QibaoDragonCity,YintaoGolfClub.

九里别院售楼处电话：400-8778-334上海松江九里别院售楼处电话：400-8778-334项目7公里范围内，有金地广场、百联奥特莱斯、七宝万科城、七宝宝龙城、银涛高尔夫俱乐部等多个集中性生活休闲娱乐配套。

Shanghai,asarapidlydevelopingheadcityandeconomicfrontierinChina,attractsnotonlyhigh-endpeople,butalsotheattentionofglobalcapital,andlargecategoriesofrealestateandlandareundoubtedlyimportantcarriersofitsvalueattachment.

上海作为高速发展的中国头部城市、经济前沿，吸引的不仅是高端人群，更是全球资本的关注，而大类不动产及其土地，无疑是其价值附着的重要载体。

独门独院，四面采光，绿化覆盖率高，空间设计更加的灵活和自由，安静宜居，也是圈层和身份的象征。

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九里别院售楼处电话：400-8778-334上海松江九里别院售楼处电话：400-8778-334九里别院由54栋独栋庄园别墅组成，整个别墅区容积率仅为0.6，主力面积为819-1593m²（含地下），户均占地约2-4亩。

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每一个门牌背后，必将承载一个家族的传奇与荣耀。

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九里别院售楼处电话：400-8778-334上海松江九里别院售楼处电话：400-8778-334整体沿袭双心四道规制，浓烈仪式感十字轴，具有欧洲宫殿式建筑的非凡气质，方正布局，上承天光，下接地气。

两亩计产证私家花园，与超大露台呼应，交响出难以复刻的辽阔场域。

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全球设计名录匠人匠艺

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九里别院售楼处电话：400-8778-334上海松江九里别院售楼处电话：400-8778-334九里别院出自专业建筑匠人之手，凝聚了众多国匠智慧的九里别院，必将成为别墅标杆的代表符号。

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原石隽永雅贵造极法式建筑

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在建筑营造上，九里别院承袭庄严厚重法式原石立面风格和气韵，用现代材料转译法风建筑符号。

Architecturedoesnotspeak,buttheexpressiononeachsideinadvertentlyrevealstheessenceoftimeafterpolishing,whichistolistentotheenduringfreshnessoftheyears.

建筑不言语，但每一面的表情，都在不经意间透露出时光打磨后的精华沉淀，那是聆听岁月的历久弥新。

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奢阔层高，大尺度观景阳台，室内采光更好

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九里别院售楼处电话：400-8778-334上海松江九里别院售楼处电话：400-8778-334九里别院拥有奢阔的建筑层高，南北多个大尺度的观景阳台，呈现更为朗阔的空间感，不仅让室内采光效果更好，更匹配东方精英心中的雍容气度。

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尺度阔卓的大宅布局

About8meterswidehall,about9metershigh,large-scalespatialpattern.

约8米宽厅，约9米挑高，大尺度空间格局。

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在彰显奢适生活排场的同时，又隐匿了美满人生的万象。

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国宾物业

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九里别院售楼处电话：400-8778-334上海松江九里别院售楼处电话：400-8778-334以人性化服务原则和国宾级定制标准，为客户打造优质品质的物业管家服务。

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九里别院由54栋独栋庄园别墅组成，整个别墅区容积率仅为0.6，主力建面约819-159㎡（含地下）。

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B户型

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D户型

E户型

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空间大面积的留白，用光线填充。以简约的表现形式来满足人们对于简约却不简单的居室环境的要求，由于现代人快节奏、高频率以及满负荷的生活节奏。

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修的窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。

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