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太湖科学城

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泊印澜庭位于苏州太湖科学城昆仑山路与通墅路路口向北200米，属于太湖科学城板块。

太湖科学城自从去年提出概念至今，可以说是苏州最热门的明星板块之一。其地处苏州高新区西部，以南京大学苏州校区为核心，规划核心区约10平方公里，战略规划面积约105平方公里，其规模东至大阳山西至太湖，包括科技城、通安、东渚，高新区近一半的面积都被囊括在内。板块从规划之初就做到了高起点，拥有政府资源大力倾斜，还被纳入了苏州市“十四五规划”，未来发展不言而喻。

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目前，板块整体规划为“一山一湖、一轴一带，一核五区”，主要有五大功能板块：重大科学研究区、科教资源汇集区、交叉平台集聚区、科技成果转化区和文化商务配套区，建设具有国际竞争力的“创新智慧之城、开放共享之城，美丽人文之城”。

交通

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泊印澜庭项目东侧就是通墅路，周边还有昆仑山路以及太湖大道可以链接苏州各条高架环线，可以通过自驾出行通达苏州各区；

公共交通：

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有轨：有轨电车1号线嘉陵江路及有轨电车2号线龙漓江路站距离项目1-2公里。

地铁：太湖科学城是目前苏州“一核四城“中唯一一个没有地铁的，不过目前新增了5条轨道交通规划（具体以政府规划为准）9、11、13、18、19号线。其中9、11号线走向已经明确，要在太湖科学城设置南大站点。

点评：目前交通不是很方便，去售楼处基本靠自驾，但后期随着业主入住、板块成熟，交通会越来越便捷。

商业

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泊印澜庭自带2.6万方的邻里中心，与社区“零距离”，阴天下雨可走地下室前往的内含3000平米的生鲜超市，与住宅部分同期交付。并且在最近的苏州三批次土拍中，中建拿下的78号地块，业态包含了商业、酒店，还要建冰雪世界！未来板块配套更加丰富。

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在科技城核心板块还有时尚水岸、文体中心、梦之城、丰茂里商业以及规划建设中的星悦里等中大型商业配套，距离项目也不算远。当然了，在不堵车的情况下开车去龙湖狮山天街、金鹰、绿宝、美罗也是很方便。但值得一提的是，龙湖天街已经与科技城政府签订框架合同，未来将打造全新商业标杆。

泊印澜庭—时尚水岸商业街，3.4公里，自驾7分钟

泊印澜庭—龙山商业街，5.5公里，自驾10分钟

泊印澜庭—文体中心，5.7公里，自驾9分钟

泊印澜庭—星悦里（建设中），5公里，自驾9分钟

教育医疗

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项目所在的太湖科学城的南大附属教育集团包含5所幼儿园，2所小学，1所中学，从南大附属幼儿园到大学，规建成之后会很方便。而科技城板块也拥有很多实力过硬的学校，比如科技城外国语学校，科技城实验小学，伊顿国际学校等。

泊印澜庭—科技城外国语学校，3.9公里，自驾9分钟

泊印澜庭—科技城实验小学（天佑校区），6公里，自驾12分钟

泊印澜庭—苏州高新区实验中学，4.2公里，自驾9分钟

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距离项目1.5公里就是科技城医院，科技城医院是一所集医疗、教学、科研、转化医学于一体的江苏省三级综合性甲级公立医院。距离不远，就医方便。

生态

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泊印澜庭距离太湖的直线距离约为2公里，太湖生态大堤约25公里长110万方，周末带着家人沿着北太湖大道走一走，欣赏一望无际的太湖风光带还是很惬意的。

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点评：当前太湖科学城板块的配套已经能满足居民工作、生活一体化，但未来会更好。政府重点发展的区域不会太差，轨道交通规划上了，高校也入驻了，加上未来科研区、科教区的规划和各种科技产业的入驻会吸引大批的精英人士聚居在此，会是苏州的一块人才高地。

基本信息

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泊印澜庭由商业+住宅两部分组成，商业部分规划邻里中心，内含3000平米的生鲜超市。住宅部分规划了18栋16-18F的小高层，其中，1栋16F小高层，2栋17F小高层，15栋18F小高层，社区拥有最长约200米中轴景观，约40-77米的超大楼间距，居住感受应该不错。规划建面约105、120、130、140㎡4种户型可供选择，基本涵盖家庭周期广泛，主要以四房为主，主打改善产品。

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据了解，项目首开在即，首推建面约105㎡、120㎡和132㎡三种户型，约200套房源，房源位于2#，4#，6#，9#号楼。

开发商

项目是由绿城、金茂、南山联袂打造的澜庭系高标准高品质产品。

中国金茂控股集团有限公司于2004年在香港成立，是世界五百强企业。在上海东方明珠为中心2公里的半径范围内，由中国金茂开发建设的多达45中国500最具价值品牌。

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绿城中国控股有限公司于1995年成立于杭州，总资产规模超4800亿元，净资产近900亿元，行业排名位列TOP10，“绿城”品牌价值906亿元。

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中国南山集团的事业始于1982年，经国务院批准，由香港招商局牵头，深圳市供地，联合在港部分央企和个人资本发起成立，是中国第一家股份制企业。2004年进入苏州，项目开发遍布苏州各个区域。

物业服务

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项目采用的是金茂物业，是国家一级资质物业管理企业，目前管理高档写字楼、高档住宅，城市综合体等多业态物业项目，管理面积达800万平方米，遍布北京、上海、广州、重庆、青岛、长沙等12座城市。

项目户型

建面约105㎡户型3室2厅2卫

综合评分：☆☆☆☆

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户型方正，横厅设计，大面宽四开间朝南，南向总开间11.7米。空间采光性极强；主次卧加卫生间皆带飘窗（边户），衣帽空间，储物空间优渥，实用性强；但玄关直接对望餐厅与客厅，一览无遗，隐私性相对降低，稍显不足。首置和三口之家可以考虑选择。

建面约120㎡户型4室2厅2卫

综合评分：☆☆☆☆

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户型方正，全明户型，约6.2米超大横厅设计，方便大人小憩小孩玩耍。餐客厅一体，横厅模式，空间开阔，共用卫生间干湿分离更干净卫生。主卧套房设计，配备独立卫生间；该户型适合功能型的四房首改人群，性价比较高。

建面约132㎡户型3+1室2厅2卫

综合评分：☆☆☆☆

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3+1房大方厅户型，明亮通透，餐客一体，连接阔绰阳台，空间感增强，采光效果更好；卧室和书房全飘窗设计，延伸室内空间；共用卫生间干湿分离，台盆、厕所互不干扰；主卧套房设计，独立卫生间与衣帽间，私密性好、功能齐全。电梯两梯两户更便捷。该户型适合大面积改善，居住适度高。

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修的窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。

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