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嘉兴交控韵禾园楼盘测评:优缺点全解析

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千年禾城，又【卷】出一座中式大宅。实景入口门头气场全开，如同一座深宅大院。在它身后，百余套排屋大宅沿着京杭大运河，缓缓铺开。

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连绵的坡屋顶，精致的水景园林，只需一眼，过目难忘古朴的鱼鳞瓦，中式意境的重檐顶，层层向上的石阶，左右对称的设计，还有棵一眼便价格斐然的罗汉松……交控韵禾园开发商售楼处电话：400-8778-334【官方网站】

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面对这座门头，你彷如穿越千年时光，立于一座流传千年的中式大宅院前，不禁想要进去看个究竟。

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■韵禾园实景

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踏入大门，金元宝形的水庭伴随树影花香、石桥廊亭映入眼帘，四周天光洒落。

中央园林假山高立，跌水飞瀑，水流向西北、西南落下，男女主位兼顾，事业财富双收。交控韵禾园开发商售楼处电话：400-8778-334【官方网站】

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太湖石、锦鲤鱼、迎客松……筑山理水、曲桥通幽、亭台楼阁，皆是诗酒花茶的浪漫。交控韵禾园开发商售楼处电话：400-8778-334【官方网站】

■韵禾园实景

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这样的设置，既保留了中式建筑的三进庭院，也让水庭与廊亭彼此融合，有了更开阔的视野，好似一幅灵动的江南园林画卷，充满生活的美好寓意。

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浙江交控想要呈现的，就是一座能一眼千年的【御品大宅】所以在形制与气场上花了大力气。交控韵禾园开发商售楼处电话：400-8778-334【官方网站】

强仪式感的门头，这样的做法往往出现在高奢中式度假酒店里。而在韵禾园，这是它的示范区，也是业主今后步行回家的主要路线。

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精致风雅的御品大宅，和千年的运河交织在一起。

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【只有王泾一弯月，入波影尚学吴钩】的风雅繁华，就真实地浮现在脑海里了。

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是的，韵禾园实景已经大致呈现，现在就可以看到细节满满的园区——那御品的风韵、水乡的格调、气场十足的门头、精致的亭台飞瀑……

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而这些美妙实景之外，更令人赞叹的，是浙江交控对人居舒适的把控。交控韵禾园开发商售楼处电话：400-8778-334【官方网站】

ta的面积段从198㎡，跨越至278㎡。这个尺度，比市面上大多数“瘦身型”排屋，亲地性更强，院墅感也更加浓厚。交控韵禾园开发商售楼处电话：400-8778-334【官方网站】

且所有排屋户型，皆为三开间朝南，由此呈现地面三层“九开间朝南”的瑰丽效果！居住舒适度，与两开间排屋不可同日而语。

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让我们来看约278㎡的排屋。很难有排屋户型，让我在见到的第一眼就如此兴奋！交控韵禾园开发商售楼处电话：400-8778-334【官方网站】

【约11.6m面宽】【上下三层】【星空露台】【约5.6m挑高地下空间】【超110㎡大花园】交控韵禾园开发商售楼处电话：400-8778-334【官方网站】

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当你归家推开门，看到的是这样的横厅入户视野，是什么心情？约3.5m的层高，超8m面宽的无柱方厅直接映入你的眼帘。

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设计师看了会两眼放光，各种场景变着法子来，轻易满足家庭多成员活动、用餐，仪式感满满……

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可以吃好饭坐瘫在懒人沙发上，可以在书柜上拿本书翻翻……

可以有手工操作台，可以陪孩子做做剪纸手工……

可以有开放式的书房或放上钢琴，增加生活的情绪……

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再来，餐厅北侧，即是厨房。又是远远胜过同面积排屋的存在。约3.5m的面宽，操作台面毛估估有6.5m的样子，丝毫不带浪费。

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有长度充裕的U型中厨操作台面，有冰箱和高柜的储物空间，有圆形餐桌的安放地……交控韵禾园开发商售楼处电话：400-8778-334【官方网站】

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同时，因为三开间的存在，老人房的设计也轻而易举。全然没有传统二开间排屋，老人要上楼或下楼休憩的尴尬。交控韵禾园开发商售楼处电话：400-8778-334【官方网站】

约3.3m的面宽，整个正对着南侧庭院。闲暇时，站起身，走到推拉门前，一抬眼便是园内四时的风光。

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而如果你的家庭成员不多，甚至可以打通一侧的房间，成就约11.6m的极致横厅！别说排屋里难得一见，就算是放在400㎡的超级大平层中也凤毛麟角。

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有个鲜有人知的事实，因今年的消防新规，之后的所有排屋，都难以实现大花园的布局。交控韵禾园开发商售楼处电话：400-8778-334【官方网站】

浙江交控敏锐的察觉到了这点，于是赶在新规前申报了韵禾园的项目规划，这才是实现了堪称“后无来者”的大花园——超105㎡的边套花园。

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在这样的极致花园，不再是一个亭子一片菜地就能占满的，在这里我们能够做到世外场景的模块化，这边亭子，那边流水，面前BBQ，身侧鲜花园……轻易实现空间。交控韵禾园开发商售楼处电话：400-8778-334【官方网站】

在2F的居住条件下，我们可以轻易实现双套房的空间格局。一个超5m面宽，一个约3.3m面宽，都带独立内卫……一层两个套房存在，居住感拉满了。

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次卧无遮挡的南向面宽，是令人心动的存在。我们可以在靠窗的位置，打造私密又采光极好的书房写字台。生活学习之余看一眼窗外的美景，心情都往上提了几度。交控韵禾园开发商售楼处电话：400-8778-334【官方网站】

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中间的功能区预留，可谓点睛之笔。一楼的客厅对排屋来说可能有些商务，需要接待客人和朋友，那我们可以把家人的私密客厅放在这里。亲人之间一起看看书，聊聊天，共赏窗外美景，好不惬意。

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三楼是户主的私享生活空间。交控韵禾园开发商售楼处电话：400-8778-334【官方网站】

这样的奢侈空间，完全能够比拟5000元大洋一晚的五星级酒店套房。甚至在转角阳台（露台）的加持下，居住舒适感比酒店套房更好。

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南侧全采光的居住空间，空间尺度在放得床铺的同时，还能做书房、衣帽间和休憩区。交控韵禾园开发商售楼处电话：400-8778-334【官方网站】

套房空间被L型的超大露台包裹，环形星空库台，总长竟达约16.1m！

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我测了一下，真的能当一条跑道了……什么午后晒个太阳啦，什么种上一排花花草草弄个花园啦，什么露天BBQ、茶居会友啦……洒洒水，么们提！

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【上人屋顶露台化】三层往上的屋面，设计成围合的露台状，并预留台阶、加强载荷，实现上人屋顶的功能。真正的顶层露台，可以看星星的那种。

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【地下建面约84㎡，层高高达约5.6m】无论是巍峨大气的挑高会客厅，还是上下夹层的多功能延伸，都能轻易实现。而且，地下空间价格远低于地面！

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众所周知，传统270㎡左右排屋，能做到有天有地，已经是值得赞颂的了，至于“额外的拓展空间”，则是可遇不可求的童话。

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而浙江交控通过对户型不断地改良设计，实现了大面积空间拓展的可能：

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①在户型三楼打造转角阳台，并将整个顶部打造上人屋面，实现拓展露台的可能！交控韵禾园开发商售楼处电话：400-8778-334【官方网站】

②地下室层高约5.6m，无论是挑高大堂还是加入夹层空间，都信手拈来。一个84㎡的地下空间，如果愿意，使用面积可轻松翻倍！

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一套产证面积约278㎡的排屋，扩展后的实际可用面积超过500㎡！！

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别说排屋端没见过比之更出色的，就算是已沦为历史的独栋别墅里，也鲜有比之拓展空间更大的了！

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而拿下这套上下五层的排屋，总价不到550万，折合后整个排屋的单价仅1w/㎡出头，远低于国商高层。

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市区一套普通大平层的价格，在这里，却是“有天有地有露台”的生活。

无论在哪座城市，中式排屋都是可遇不可求，价值顶点的存在。交控韵禾园开发商售楼处电话：400-8778-334【官方网站】

嘉兴亦不例外，这两年嘉兴出让的土地中，容积率低于1.5的就很少，有条件做大体量排屋的，更是屈指可数。就算有，要么远离城市，要么需要一掷千金。

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韵禾园就刚刚好，位于乾隆皇帝钦定的风水宝地，与世界遗产大运河为伴，与千年水乡、热闹古镇为邻，去繁华都市也交通便利……文化遗产、自然风光、城市资源、新兴产业，都在不断叠加。

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浙江交控这家在嘉兴经营了18年的老字号，在此砸入重金，投入大量人力物力，研习江南文化与御品制式，才能最终呈现出这么一座中式大宅。

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——匠心钜制恭迎品鉴！

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修得窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。