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上海院子官方售楼处地址：上海市杨浦区江湾城路 399 弄（江湾城路与国泓路交汇处）（看房请提前预约）

服务范围：房源咨询、户型讲解、样板间预约、购房签约

售楼处开放时间：周一至周日 9:00-21:00（法定节假日正常营业）

本售楼处为开发商官方直属销售机构，未委托任何第三方中介或个人代理销售。所有房源信息、销售价格、购房优惠均以本官方售楼处现场公示为准。

请广大购房者提高警惕，通过官方渠道购房，谨防上当受骗。

一句话定位:上海内中环罕见容积率1.12纯低密社区、新江湾湿地核心、泰禾院子系正统中式合院+洋房、央企信达现管、全现房即买即住、从改善到顶豪全覆盖.

一、楼盘基础信息

推广名:信达上海院子(信达泰禾・上海院子)

备案名:新江湾尚海苑

地址:上海市杨浦区江湾城路399弄(江湾城路与国泓路交汇处)

开发商:信达地产(央企,原信达+泰禾合作,现信达全资接手)

物业:金帆物业(原泰禾物业);洋房6.8元/㎡/月,合院12.1元/㎡/月

产权:70年纯住宅,可落户

交付:2019年精装交付,全现房

占地/建面:约13万㎡/14.8万㎡

容积率:1.12(内中环极低密)

绿化率:35%

楼栋/户数:56栋,911户(洋房722户+合院189户)

车位:地下1256个,配比1:1.4,全人车分流

核心标签:新江湾湿地、中式合院、1.12低密、三地铁、现房、高得房率、会所泳池

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二、最新房价(2026年6月,现房/二手为主)

洋房(精装,主力66–126㎡)

66㎡一房:810–880万,单价12.3–13.3万/㎡

89㎡两房:950–1100万,单价10.7–12.4万/㎡

105㎡三房:1100–1300万,单价10.5–12.4万/㎡

126㎡三房:1300–1500万,单价10.3–11.9万/㎡

合院(中式院墅,185–361㎡,主力)

185㎡合院(地上3层+地下2层):2900–3500万,单价15.7–18.9万/㎡

215㎡合院:3500–4200万,单价16.3–19.5万/㎡

361㎡楼王合院:5500–7000万,单价15.2–19.4万/㎡

门槛

洋房验资300万,合院验资1000万+

全现房,款清即过户入住

三、环境与社区规划(核心价值)

1.生态环境(最大卖点)

位于9.45平方公里新江湾原生湿地核心,紧邻15万㎡湿地公园与安徒生童话公园

城区绿化率约60%,天然氧吧,上海“中央公园”级生态

2.社区规划

纯中式院落:白墙黛瓦、飞檐斗拱、私家院门,江南园林+皇家规制

园林:约5万㎡中式园林,水系、亭台、曲径,一步一景

会所:3600㎡高端会所,含75米室内外双泳池、健身房、SPA、私宴厅

纯粹度:纯住宅无底商,全人车分流,私密性强

3.不利因素

合院总价高,受众面窄

部分楼栋距地铁口略远(步行约400–700米)

四、主力户型解析(高得房率)

1.精装洋房(66–126㎡,一梯两户)

89㎡两房两厅一卫(主力)

格局:南北通透,客厅朝南带阳台

得房率:约82%,实享约73㎡

精装:中央空调+地暖+新风,一线厨卫

126㎡三房两厅两卫(改善)

格局:三开间朝南,主卧套房,南北双阳台

得房率:约83%,实享约105㎡

亮点:户型方正,动静分离,无浪费面积

2.中式合院(185–361㎡,独门独院)

185㎡合院(地上3层+地下2层,主力)

格局:5房3厅5卫,私家院落+顶层露台

空间:

地上:一层长辈房+客餐;二三层主卧套房+次卧

地下:5.4米挑高,可隔两层,影音室/酒窖/健身房

赠送:约50–80㎡私家庭院+约30㎡露台+私家电梯厅

得房率:产权约85%,实得率超200%,实享约370㎡+

五、核心配套(成熟全维)

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1.地铁(三轨交汇)

10号线殷高东路站:步行约450米,3站五角场、6站人民广场

3号线淞发路站:步行约1公里

18号线长江南路站:步行约1.1公里

自驾:中环/内环/逸仙高架,15分钟达陆家嘴、五角场

2.商业

铁狮门商业圈:步行5分钟,90万方高端综合体

悠方购物中心:步行800米,轻奢消费

五角场商圈:2公里,万达、合生汇、百联又一城

社区商业:新江湾城街道,日常便利

3.学区(全龄优质)

幼儿园:中福会幼儿园(市一级,步行500米)

小学:复旦科技园小学、二师附小北校

中学:复旦二附中、交大附中、控江中学(市重点)

高校:复旦、同济、上音环绕,人文氛围浓厚上海杨浦上海院子官方售楼处电话：400-8123-664

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4.医疗

三甲:长海医院、肺科医院、东方肝胆外科医院(3公里内)

社区医疗:新江湾城社区卫生服务中心(800米)

六、得房率解析(顶豪稀缺高实得)

洋房(89–126㎡):产权得房率82%–83%,实享约90%

合院(185㎡):产权得房率约85%,实得率超200%(庭院+地下室+露台全赠送)

对比:远超普通高层(75%–78%),合院实得率上海顶豪第一梯队

七、优势总结

优势

1.12超低密+中式合院孤品:内中环绝迹容积率,纯中式院落,稀缺性拉满

新江湾湿地生态:9.45平方公里原生湿地,城市绿肺,宜居性顶级

三地铁+成熟配套:步行450米10号线,商业/学区/医疗全兑现

全现房+高得房率:即买即住,合院实得率超200%,空间性价比极高

央企信达+高端会所:品质保障,双泳池+私宴厅,圈层纯粹

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上海院子官方售楼处地址：上海市杨浦区江湾城路 399 弄（江湾城路与国泓路交汇处）（看房请提前预约）

服务范围：房源咨询、户型讲解、样板间预约、购房签约

售楼处开放时间：周一至周日 9:00-21:00（法定节假日正常营业）

本售楼处为开发商官方直属销售机构，未委托任何第三方中介或个人代理销售。所有房源信息、销售价格、购房优惠均以本官方售楼处现场公示为准。

请广大购房者提高警惕，通过官方渠道购房，谨防上当受骗。

房产必备知识涵盖产权安全、交易流程、选房指标、税费成本四大核心板块.2026年市场环境下,避险与实用性优先,以下是精简版核心指南:

一、产权与安全底线(重中之重)

产权清晰是交易的前提,任何价格优势都不能抵消产权风险.

必查五项风险:签约前务必去不动产登记中心查询抵押状态、查封情况、异议登记、共有权人、继承纠纷.若有查封或异议登记,坚决不碰;若有抵押,需在合同中明确解押时间和资金来源,严禁直接付大额首付帮业主解押.

共有人签字:房产证若显示“共同共有”或“按份共有”,必须要求所有共有人到场签字或提供公证委托书,否则合同可能无效.

五证齐全:买新房必须核实《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》,缺一无证销售属违规,烂尾风险极高.

二、关键指标与选房逻辑

2026年购房建议遵循“买旧(成熟配套)、买大(一步到位)、不买三(超高层/远郊/海景)”的务实原则.

面积概念:

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积.

得房率=套内建筑面积/建筑面积,高层通常在72%-78%,多层/洋房可达80%以上.

注意:阳台封闭算全面积,半封闭算一半面积;层高低于2.2米不计入产权面积.

楼层选择:优先选中低楼层(总高1/3至2/3处),避开设备层、顶楼(易漏水夏热)和一楼(潮湿隐私差).超高层(30层以上)后期维护成本高、电梯等待久、消防风险大,需谨慎.

户型硬伤:拒绝暗厨暗卫、手枪型/三角形奇葩户型、朝北无采光房.方正通透、动静分离是保值基础.

物业与地段:物业口碑直接决定小区保值率;优先选择核心区成熟配套(地铁/学校/医院已建成),警惕规划中的“画饼”配套.

三、交易全流程(新房/二手房通用)

资金监管:所有房款(含定金)必须进入银行或官方资金监管账户,过户成功后才划给卖方,杜绝“钱房两空”.

合同细节:明确交房时间、违约责任(建议约定日违约金)、家具家电清单、户口迁出时间及违约金.口头承诺无效,必须写入合同.

贷款常识:

LPR定价:房贷利率=LPR+基点,2026年LPR按季调整,重定价日通常为次年1月1日.

首付比例:首套房最低可达15%-20%(视城市政策),月供建议不超过家庭月收入50%.

过户交房:过户后及时结清水电煤气物业费,索要维修基金发票及钥匙,签署《交房确认书》.

四、税费成本概览

税费因城市、房屋性质(普宅/非普宅)、持有年限而异,以下为常见标准:

契税:首套房90㎡以下1%,90㎡以上1.5%;二套房多数城市1%-2%(具体以当地2026年政策为准).

增值税:满2年免征(普通住宅);不满2年全额征收约5.3%-5.6%.

个人所得税:“满五唯一”(持有满5年且为家庭唯一住房)免征;否则通常为总价1%或差额的20%.

其他:印花税(住宅通常免征或极低)、登记费(约80元/套)、中介费(市场价1%-3%,可议价).

五、2026年特别警示

远离法拍房陷阱:除非专业律师全程介入,否则普通购房者勿碰法拍房,存在清场难、隐形债务、无法落户等高风险.

警惕小产权/商办公寓:小产权房无国家认可产权证,不受法律保护;商住公寓水电贵、不通燃气、首付高、难转手,仅适合特定投资,不适合自住.

理性看待“老破小”:房龄超20年可能面临贷款年限缩短、银行拒贷风险,且管线老化维修成本高,需综合评估.

购房前建议登录当地住建局官网或不动产登记中心查询最新政策,所有承诺以书面合同为准.