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最近，滨江在拱墅运河新城有个新盘——滨江鸣澜里，正式开放示范区和样板房

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运河新城板块刚好拍了新地块，市场热度很高，就把新地块与新项目放在一起做个分析，供大家参考。

Part 01丨壹

讲鸣澜里之前，我想先聊聊今天的土拍。

康桥单元GS120103-09地块，具体位置在运河新城中片区，滨江鸣澜里对面，周边曾经限价盘热度高、中签率低，屡开屡罄，甚至建议车位、加装包，市场预期很到位，地块热度随之水涨船高。

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这宗地吸引了滨江、绿城、兴耀、建杭、大家、坤和、越秀、英冠等数十家房企报名参拍。

经过28轮竞拍，最终由越秀竞得，地块总价133007万元，楼面价20490元/平，溢价率25.47%

自此，整个运河新城板块在2025年已拍6宗宅地，从运河新城南的运河湾，再到运河新城中，价格体系也在发生重构。

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金茂在运河新城南的“高低配”楼盘，其中高层户型约185-216㎡，目前放风价6万，总价1000万起步。基本与普通购房者无缘，高不可攀。

绿城在运河新城中的纯高层楼盘，目前放风价4万，较限价时期同样上涨明显。

预估本次新拍地块的新房售价同样不会低，毕竟土拍地价都已经超过2万+

而，滨江在运河新城中的纯新盘：鸣澜里，新房总价300万级别起，性价比就此凸显。

不限价的运河新城，新房价格呈现不同程度跳涨，性价比就显得尤为重要。

Part 02丨贰

当然，光有性价比是不够的，现在常提的还有一个名词——质价比

看看滨江 · 鸣澜里的产品力与价格的匹配程度如何。

定位刚改改善，控面积，优总价

鸣澜里共规划6幢17-24F高层住宅，户型面积约103㎡、120㎡、126㎡、139㎡，共四种主力户型，可售房源共385套，覆盖首置、改善人群。

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（鸣澜里户型分布鸟瞰示意图）

其中，建面约103平，三房两厅两卫。

三大亮点分析：

① 南向三开间，朝南次卧带阳台，客厅联通阳台后，空间阔绰；

②U型厨房且半开放设计，玄关含S墙冰箱位，利用率高、采光更优；

③ 新规户型得房率高达约90%以上。

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（103平玄关S墙冰箱位实景图）

（103平半开放式厨房实景图）

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（103平客厅实景图）

除了适合初改家庭的三房户型外，鸣澜里139平户型同样做的不错，打造四房两厅两卫，分为横竖两款，全部为边套，两梯两户设计。

其中，139平竖厅户型亮点分析：

①户型得房率超高，达到约93%；

②南向3个卧室，采光优且满足二胎家庭和三代同堂居住需求；

③ 客厅面积达到约37平，足够大，同时额外配置约2.6平的储物间。

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（139平软装样板房客厅实景图）

（139平软装样板房厨房实景图）

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Part 03丨叁

再看项目的公区产品打造。

外立面：T字形四面铝板，结合大面玻璃与造型格栅，基座升级为石材，相比于早期限价盘用的四面涂料/真石漆，或者三面一体板+北面涂料，鸣澜里在外立面做足了功夫。

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下沉式会所：作为运河新城中片区，首个打造下沉式会所的楼盘，功能配置了健身房、棋牌室、电竞影音室、台球房、女王厅、室内高尔夫。都是2025年滨江豪宅系列的同款功能配置，跟同板块、同价位楼盘相比，属于“产品跃级”。

由设计董事、安德马丁发现中国好设计年度推荐设计师“赵广兴”先生领衔打造的家庭共享与社交空间“鸣澜club”

（健身房实景图）

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（电竞影音室实景图）

（女王厅实景图）

值得一提的还有：架空层打造的开放式会客厅、童玩“奇乐园”等。

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园林景观：鸣澜里的酒店式大门，长度约66米，门前两棵罗汉松；园区内的中央园林围绕新型蓝宝石戏水池打造，营造澜韵迎宾、松鸣涧语、鸣泉叠韵、鸣芳拾趣、鸣香径幽等九境空间。

（鸣澜里大门实景图）

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整体而言，鸣澜里打造的公区属于3字头“超配”水准，甚至是此前限价时期售价五六万的豪宅配置。

Part 04丨肆

那么，鸣澜里高层的放风价格3.5万/平，值得买吗？

首先，运河新城限价时代已经结束，从今天的土拍结果来看，接下来不限价后运河新城板块的房价上涨趋势明显。

而，鸣澜里，所在微地段此前的新房限价就要3.3万/平。

其次，产品力较此前限价盘大幅提升，最为明显的对比是隔壁的保利阅江台，外立面四面涂料、无会所、大门/景观/公区都是普通配置，且开发商品牌和后期物业同样普通。

而，鸣澜里，在各维度产品力上吊打周边一众限价盘。

所以，如果自住需求，在大城北、大城西乃至主城区工作，看重滨江的品牌号召力和产品力，且长期看好运河新城长远发展，鸣澜里值得考虑。

目前，项目已经开放示范区和样板房，马上首开取证，建议看到这里的读者，可以去实地感受一番！

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