保利外滩曜 (售楼处) 官方认证 - 2026年保利外滩曜销售中心 - 环境 - 户型 - 价格 - 地址 - 楼盘详情 - 配套 - 电话 - 交房时间 - 配套 - 电话 - 交房时间

保利・外滩曜（备案名：恒曜雅筑）是央企保利发展在上海杨浦东外滩打造的内环滨江高端改善住宅，主打低密、高得房率与江景资源，2026 年处于热销阶段。

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一、基础信息

位置：杨浦区惠民路与许昌路交叉口（内环内 CAZ 中央活动区）

环线：内环内，距黄浦江约 500 米，步行 10 分钟到滨江

地铁：18 号线平凉路站（约 100 米）、12 号线江浦公园站（约 400 米）

规模：占地约 1.47 万㎡，建面约 6.03 万㎡，容积率 2.5（内环低密）

产品：3 幢高层 + 1 幢洋房 + 20 套别墅，共255 户

物业：保利 “东方礼遇”，物业费 9.8 元 /㎡/ 月

交付：预计2028 年 3 月，精装交付

最新消息：8小时100% 认购！

保利・外滩曜炸场内环，给上海楼市打了一针强心剂，上海内环滨江，从来不缺热度，但缺的是能击穿市场、定义速度的真爆款。

保利・外滩曜二批次3#楼王，凭借社区核心C位，前排为风貌别墅，视野无遮挡，自蓄客以来就备受上海改善家庭关注。今日认筹首日，便上演了一场让整个内环都沸腾的现象级开盘：8小时，认购率直接拉满 100%，一举刷新内环内认购速度新纪录。

在市场分化加剧、改善客群愈发理性的当下，这不是简单的热销，而是核心滨江资产价值的终极投票，更是为疲软已久的内环市场，注入了一针最强的强心剂。

豪宅不出内环，内环菁英的共识

为什么保利·外滩曜如此热映？首先是它的地段臻贵。

价值1：仅1.8%的稀缺土地

内环内土地日益稀缺，在这仅占全市1.8%的土地中，承载了近30%-60%的核心资源。以11.84倍医疗密度、6.34倍商业密度领跑全市，而内环内含宅土地供应建筑面积仅占全市的4.1%。可以说，内环所在，才是上海核心资产所在。

价值2：内环内黄金S湾

二、价格与户型

均价：约 13.5 万–14.2 万 /㎡（楼王约 14.2 万 /㎡）

主力户型：

约 115㎡ 3 房 2 厅 2 卫：一梯一户，得房率约 94%，4 层起可看陆家嘴

约 139㎡ 4 房 2 厅 2 卫：改善四房，赠送约 20㎡，双 270° 飘窗

总价：约 1500–1870 万 / 套

具备“内环+滨江”双重禀赋的版图，更是凤毛麟角。保利·外滩曜占位杨浦滨江黄金S湾，锚定内环滨江不可复制的恒产价值。

这，正是“豪宅不出内环”的核心原因之一。

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价值3：滨江4.0&世界会客厅确立

从规划能级看，杨浦滨江已正式划入“世界会客厅”序列。在最新的“一江一河”规划里，杨浦滨江八埭头至江浦路的1.5公里段，首次与外滩、陆家嘴并列“世界会客厅”核心地段。从道路规划、景观打造到配套落地，都将按照“百年大计”的标准推进。

并且在上海2035规划中，杨浦滨江内环部分实现“全域CAZ覆盖”，标志着其迈入“滨江4.0时代”。不再是单纯的“居住+休闲”，而是以科创产业引领城市发展，形成“产业+人文+居住”的闭环。土地势能与能级越高，资产的未来便越发稳固。

价值4：产业集聚，为房产价值提供持续支撑

作为“人民城市理念最佳实践地”，杨浦滨江的发展具备极强的确定性。2026年，杨浦滨江迎来前所未有的兑现元年——抖音集团上海滨江中心、美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园三大核心项目将于今年同步竣工。

未来将集聚30家头部企业、实现3000亿年产值、吸引超20万高精尖人才。产业集聚带来人口流入和消费升级，为房产价值提供持续支撑。

价值5：贯穿始终的内环价值涨幅

价值层面，内环正与全市拉开身位。从近三年上海成交数据看，中外环及外环外价格基本稳定，内中环稳步上涨，唯独内环内呈现跳涨态势：新房成交均价从2023年约11.9万/㎡跳涨到2025年约16.23万/㎡，三年涨幅达36%。无论市场如何波动，内环始终是资产的“压舱石”。

而百平小户型的稀缺，更让这波入席机遇显得珍贵。2025年11月，上海市住建委发布新政，商品住房建筑面积标准调整为120㎡及150㎡。这意味着，百平小户型供应套数将进一步缩减，内环内的入席门槛正在悄然收窄。

价值6：城市塔尖圈层的共同选择

圈层层面，内环早已用圈层定义生活。在上海，内环不仅是核心资源的占有，更是精英圈层心照不宣的身份标识。当外环还在用价格定义地段时，内环早已成为菁英共识的凝聚之地。

新政窗口期的“内环入场券”

保利·外滩曜115㎡：内环恒产的稀缺入场券

在内环，真正的稀缺，从来不止于地段。保利·外滩曜其建面约115㎡户型，以不可复制的视野资源，实现从“观景”到“享景”的进阶，4F以上可以看到陆家嘴三件套，10层以上就可以看到黄浦江，成为不少聪明购房者的首选，也是当下入手楼王的最佳窗口期。

三、核心亮点

内环滨江 + 低密：内环内罕见 2.5 容积率纯住宅，圈层纯粹

超高得房率：约93%–94%，115㎡实用接近 140㎡

精装标准高：嘉格纳、博洛尼、汉斯格雅等一线品牌

配套成熟：市东中学等名校、滨江公园、双隧道快速达陆家嘴

视野之外，是空间硬实力的精准落位。

约6-6.6㎡全明梯厅，类一梯一户设计，同面积段罕见，在保利外滩曜，所有业主享有完全平权的入户仪式感与私密性。全屋约93%超高实得率，经典“飞机户”布局，0过道浪费。把原本浪费的走廊面积完全融入客餐厨阳空间，实现近乎满分的面积有效利用。

这样的设计支撑起了约26㎡的巨幕通厅，约4.2米的南向客厅开间。这样的设计，远超同面积段的常规水平，搭配全景落地窗与南向阳台，空间通透感直接拉满。餐厅区域更是能轻松放下6人圆桌，让餐厅从单纯的“吃饭区域”，升级为家庭核心社交厅。

除此之外，保利外滩曜115㎡户型的精装标准，直接对标内环150㎡以上顶豪，厨电系统标配厨电界“劳斯莱斯”嘉格纳3件套（燃气灶、油烟机、13套洗碗机）。内环同面积段户型，能用到嘉格纳的，仅此外滩曜。同时，搭配德国铂浪高超大水槽+抽拉龙头、博洛尼整体橱柜。

新定制主义，从标准答案到多远选择

在材质与细节上，115㎡户型从入户开始就拉满顶豪质感，木饰面可随心切换高光白栓木/ 雅光球莎木双款木饰面，搭配铂金冰玉等三款岩板背景墙，让小户型也有不妥协的专属格调。

意大利思科棕奢石铺就玄关，墨纹如山水画卷；马力灰石材勾勒空间边界，留白意境藏尽东方雅致。

保利・外滩曜，这次还发现了女主人对于自我价值实现的需求，让女性从生活场景从“便捷需求”升级为“情感享受。”走进主卫，完全是为女主人量身打造的 “私人美容院”。这里有专属的 “女神三件套”：镜柜是高端定制款，内部带美妆冰箱，能放护肤品、化妆品。打开美容舱浴霸，温暖的红光能舒缓身心，；美妆龙头流出的水，经过 VC 净化滤芯，洗脸时温和清洁还能提亮肤色。

主卧还有一些贴心的小巧思：

卧室的墙面是定制 3D 立体墙布，有更好的隔音效果，休息的时候帮你隔绝外界的喧嚣；微弧度设计，在心理上营造出被温柔环抱的安全感，营造出静谧的助眠氛围；飘窗也可以灵活改造多种功能。

更难得的是约2.1㎡独立家政间——通常是上海顶豪才有的配置，在此成为115㎡的标配。全屋收纳顶面投影面积达15.4㎡，从玄关柜到卧室衣柜，从客厅储物到家政收纳，系统化的空间管理，让居家秩序井然。

在内环百平三房即将绝版的当下，保利·外滩曜115㎡，以视野、尺度与细节的三重稀缺，成为内环恒产的最后入场券。

保利·外滩曜139㎡：内环恒产的改善必看

此次保利·外滩曜二批次全新推出建面约139㎡四房户型，从空间规划、审美营造到精装细节，皆以「私人定制级」标准匠造，让每一处设计都贴合居者的生活理想。

约 5.2 米开间、约 6.65米的进深的客厅，再加上高达95% 的实得率，每一组数据都在印证“老钱”的这份从容尺度。堪称“内环奢宅藏品”，稀缺价值不言而喻。

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但这仅仅是项目的基础，其真正的核心竞争力——是奢阔空间背后，可由业主自由定制的改造特权！家政间独立空间完全可以随心意改造，或是摆上茶桌赏景小坐，或是成为户外装备的专属收纳区，归家第一步就拥有了专属仪式感。

北侧书房与次卧可根据家庭成长周期灵活打通，合并为大开间套房。无论是亲子互动的儿童套房，还是带独立活动区的长辈房，皆可轻松实现，让户型随生活一同“生长”。

在精装方面，139㎡更是堪称奢配厨电系统标配德国百年顶奢嘉格纳6件套（三眼燃气灶、壁挂式吸油烟机、13 套半嵌式洗碗机、嵌入式蒸烤一体机、嵌入式单冷藏冰箱 + 单冷冻冰箱），是黄浦、静安3000万 + 顶豪的标配级配置。这一点在内环140㎡户型中，仅此一家。

卫浴配置上，主卫标配瑞士百年顶奢劳芬智能壁挂马桶（卫浴界的劳斯莱斯），高仪恒温花洒全套五金，次卫同样标配唯宝智能马桶、高仪全套五金，双卫均做到顶奢配置，没有丝毫减配。

奢石材质与升级定制体系上，主卧标配约4.6米超大面宽贝母马赛克弧形皮革背景墙，地面采用和保利世博天悦顶豪项目同款的嵌铜荷叶拼地板，且嵌铜花色可以选择。玄关+背景墙升级为天然石材，真正实现 “一户一宅” 的高定体验。

结语：此时入席，便是最佳时期

“沪七条”新政落地，非沪籍购买外环内住房社保年限从3年缩短至1年，公积金最高可贷324万。政策窗口期已然打开，而资金流向最确定的地方——依然是内环。

三年36%的价值跳涨，1.8%的土地共识，百平三房即将绝版的最后窗口，滨江4.0的产业势能，世界会客厅的规划能级，内环菁英的身份共鸣——六大逻辑，六重维度，共同指向一个结论：

内环，依然是内环。此刻入席，即是锚定下一轮价值的起点。

四、适合人群

预算1500 万起的改善家庭

看重内环地段、江景、地铁、学区的自住客户

认可央企保利品质、追求资产稳健的买家

外滩双子 荣曜启新

保利一脉外滩高定之作 热领内环滨江

保利·外滩曜

内环内滨江·黄金S湾

CAZ中央风貌区·4/12/18三轨交汇

建面约 115-139m²藏品奢宅

现3#瞰景楼王认筹盛启 竞藏从速

保利·外滩启PARK77

内环内黄金十字轴·江浦公园旁

地铁上盖·12/18双轨交汇

建面约 100-137m²公园奢宅

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