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苏州【蠡棠森屿】
苏州四代住宅引领者
生而极致，为颠覆而来！
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◆郑重承诺：由开发商旗下销售团队全程营销策划，房源信息真实有效！(已认证）
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2025 年 4 月 22 日，苏州蠡棠森屿领取了 3#、4#、5#、7#、9#、11# 楼的销售许可证，预售证号为苏房预相城 2025078 号3。此次取证的房源为主力户型建面约 150-220㎡的四居室，共计 188 套，预售总面积为 33588.72 平方米13。
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以下是该项目的详细介绍：
项目概况2
位置：位于苏州相城区府旁，春申湖东路与澄星街交汇处，近地铁 7 号线华元路东站。
开发商：由经开国控与旭辉建管联袂打造。
规划：项目总占地面积 83664 平方米，容积率约 1.5，规划了 20 栋小高层，层高在 12 到 17 层之间。
产品亮点1
得房率高：约 120% 得房率打破传统公摊限制，户均约 33-77㎡空中庭院，真正实现 “平层别墅化”。
户型设计：建面约 150-220㎡户型中，全一梯一户、洄游双归家动线、约 3.15m 层高起步、5 面宽的震撼级尺度。
社区配套：打造约 2000㎡下沉式泳池会所、13 栋架空层泛会所，以及 64000㎡全能情绪景观。
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地段价值1
交通便捷：双轨交汇（地铁 7/8 号线），5 站直抵金鸡湖商务区，星济隧道（2027 年通车）通车后瞬达苏州中心。
商业繁华：约百万方级 “未来环” 超级商圈崛起，形成比肩湖西 CBD 的商业能量场。
配套完善：项目周边 2 公里范围内，相城天街、天虹百货、王府井百货等商业资源一应俱全。此外，蠡塘河一线景观带、市政公园等自然景观，以及苏州大学第二实验学校、苏州国裕外语学校等教育资源丰富。
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【基础档案】
·项目关键词：区府旁五站金鸡湖（商务区）苏州主城首席纯四代宅
·所属区位：中国·苏州·相城区府旁·春申湖东路与澄星街交汇处（近7号线华元路东站）
·总体量：总占地面积83664㎡
·容积率：约1.5
·项目规划：20栋小高层（12—17F）
·产品规划：建面约150㎡、185㎡、220㎡，户均约30-50㎡空中庭院
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※一种前所未见的生活方式
FourthOS.是真正的四代宅，不仅仅是一款单纯的住宅产品，而是依托于一整套生态系统，带来遥遥领先的全新生活方式。
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※实力超群的FourthOS.四代生态开发者
经开国控X旭辉建管巨擘和鸣
【经开国控·国企雄厚实力背书】苏州相城经开国有资本投资控股（集团）有限公司，为相城经济技术开发区管委会下属一级国有公司，注册资本为50亿元，是相城经开区重要的基础设施建设和国有资产运营主体。在公建、景观、道路、产业园等方面形成了广泛的布局，始终担当区域发展的核心支柱与坚实脊梁。
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【旭辉建管·引领每一代】19载匠心深耕苏州，从全国首座铂悦系荣耀开篇，到森屿系1号作品璀璨登临，始终保持前瞻者之姿和长期主义坚守。2021年起，苏州共代建15个项目；2024年，旭辉建管荣获中国房地产代建企业新增规模排行榜TOP2、品牌传播力排行榜TOP2等殊荣。
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【蠡棠森屿·城市战略级定标作品】作为苏州市政府、住建重点关注打造的“好房子”和首批“两智一全”示范项目，2024年8月8日，苏州市政府、相城区政府的相关重要领导出席蠡棠森屿项目开工奠基仪式。以政府官方背书，实现驱动本区域及苏州新一轮人居革命的全面重构。
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※土地价值的颠覆与重构
FourthOS.四代生态颠覆与重构城市、土地、空间和居住之间的传统关系，以交融共生，形成一个超链接的生态“圈”，让万物皆为“我”所用。
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※同频园区立体交通纵横驰骋
交通通达性不但提升出行效率，更实现从物理时空触达到跨区资源占有的维度跃升。蠡棠森屿以立体交通主动脉为超级引擎，将园区CBD全域高端资源纳入生活体系，真正同频园区生活。
【双轨】地铁7/8号线交汇五站直达金鸡湖商务区
【一隧】星济隧道（在建中）8min无缝同频苏州中心
【一环】中环北线（春申湖快速路）超链主城各板块
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※超级商圈重构生活引力法则
未来环商圈以“未来环天桥”为链接，集聚近百万方级醇熟商业群、几乎相当于整个园区湖西CBD的商业地标总量。以全新的运营理念，成就苏州主城的超级商圈极核。蠡棠森屿位于其核心辐射区，近享优渥配套，更与城市势能共融共进。
荟聚高级烟火
丨相城天街、天虹百货、王府井百货、环球港、OPARK活力汇
汇聚地缘人文
丨蠡塘河一线景观带、市政公园
聚合精英教育
丨苏州大学第二实验学校、苏州国裕外语学校
集聚医疗护佑
丨相城人民医院、苏州大学附属第一医院
※一次突破极限的系统化产品革新
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1（FourthOS.四代生态核心驱动）+8（八大垂域创新能力）+N（精神富有的无限场景和生活方式）
蠡棠森屿依托于FourthOS.四代生态系统进行垂域创新开发，从建筑立面到公区规划，从空中庭院到智能科技、社群营造等八大维度，建构一种从物质到精神的全新居住体验。
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※垂直森林建筑丨颠覆传统住宅布局
建筑面积约150㎡起，皆一梯一户大平层+约30-50㎡墅级空中庭院，比平层别墅化，比别墅人性化。
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※属于每个人的空中庭院丨户均约30-50㎡无界院落
创新曲面转角院落，并实现全户型搭载“客厅-空中庭院”的主动线设计，整体营造立体墅式庭院生活场景。
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※高定情绪场域丨独领苏州的全能公区
5大度假场地、7大私享主题花园、约2000㎡下沉式会所、13栋架空层泛会所，持续为生活供给情绪价值。
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※约2000㎡下沉式星级会所丨从会所到社群的链接
会所集茶室、健身、泳池、书吧、宴会等功能于一体，并基于会所场景，将定制化社群活动融入生活日常。
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户型鉴赏
※高定智慧精妆丨独立入户光厅丨超大采光巨幕横厅丨约30-50㎡空中庭院丨行政级主卧套房
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样板间实景展示
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新手必看！2025选房秘籍之楼盘篇：关键指标与核心术语全揭秘
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经常有粉丝过来咨询，买房选房时会遇到很多专业词汇，比如：公摊、绿化率、容积率、梯户比、使用率、实用率、得房率、架空层、避难层……
听起来好像都差不多，稍有不慎就易被销售糊弄。
那么这些词到底是什么意思呢？使用率又跟实用率有什么差异呢？
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不急，接下来给大家一一解答。
公摊
公摊=首层大堂+机房+设备层+避难层等
大家经常说公摊面积，但实际上很多人并不清楚，公摊到底是分摊了哪些东西。
除了每一层的公区，公摊还包括首层大堂、屋顶机房、服务于该楼栋的设备房、超高层的避难层等面积。
而且公摊面积还是按照户型面积大小来分摊的，所以同样面积的房子，选个大户型邻居会更有利哦！
绿化率☎官方售楼处电话/地址：400-877-8334√√【营销中心预约☎】
绿化率=绿地面积÷用地面积
绿化率是衡量小区品质的重要指标，绿化率越高，代表景观园林越多。
一般住宅规划要求小区的绿化率≥30%，但各地对绿地面积的认定和计算标准不一，部分地区屋顶绿化、水景也能算作绿化面积，而部分地区则不能，所以绿化率不一定等于植被率。
容积率
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容积率=计容建面÷用地面积
容积率越高，土地开发强度越高。
一般高层小区容积率为2.5～3.5，而超高层小区可去到4.5～6，甚至现在深圳还有容积率超过10的超高层小区。
梯户比
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梯户比=电梯数量÷楼栋总户数
梯户比越低，意味着这栋楼每层的户数越多，每户分摊的面积越少，但也意味着以后等电梯的时间会比较长，特别是高峰期的时候等待期过长可能会让人抓狂。
实用率
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实用率=套内建筑面积÷（套内建筑面积+公摊）
高层住宅的实用率通常约75~80%。
实用率越高，代表公摊越少。但实用率是并不是越高越好，也要看公区品质。
否则一味提高实用率，却选了两梯八户或三梯十二户的房子，就得不偿失了。
使用率
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使用率=套内使用面积（即刨除墙体和公摊）÷（套内建筑面积+公摊）
很多人搞不懂使用率和实用率的区别。
可以简单理解为使用率是刨除了套内墙体面积的，是你实际得到的使用面积与你支付的建筑面积的效率，所以使用率会更为直观。
得房率
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得房率=（套内使用面积+飘窗/阳台等赠送空间）÷（套内建筑面积+公摊）
得房率就是加了赠送面积以后的使用率。因为飘窗、阳台、设备/结构平台、独立电梯厅这些通常属于不计算或者半计算面积的空间，把它们的全部面积也都算上。
总体来说，得房率越高，赠送面积就越多，意味着买得越实惠。
所以很多开发商在宣传时，往往声称实用率高达90~100%，其实是偷换概念，他们说的实际是得房率。
偷偷曝光一下设计师们通常怎么选房的：
一般他们会用电脑软件测算，得房率≥85~95%，他们认为就非常满意了。
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也就是说，建筑面积89㎡的房子，设计师们理想的套内实际使用面积在75.6~84.6㎡。
架空层
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很多人并不了解架空层是什么意思，因为目前市场上有架空层的住宅并不多见。
架空层简单来说就是建筑楼房中的一楼用柱子架空，四周没有墙体围护。
架空层的正常层高是3米，有的可以达到6~9米。
那么，为什么要设计架空层呢？
有的是为了通风和美观，架空层可以将底层潮湿的一层隔离开，房子的通风透气性更好，也能解决楼层间相互遮挡线不好的苦恼。
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有的是为了充分利用空间，架空层可以设置成设备间、物业管理用房、会所、车库等。
还有些是为了提高住宅的安全性，这样就不需要围墙隔离防护了，也有利于小区内人车分流。
不过架空层也有缺点，冬冷夏热特别明显，低层住户很难捱，这也是架空层小区低层价格便宜的原因。
避难层
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避难层是指在发生火灾时用来紧急避难的楼层。一般超过100米的超高层建筑，都会设置避难层。
为什么要设置避难层呢？
因为超高层建筑不但高度高、功能复杂、人员密集，而且现代化程度高，通信设施、空调系统、机电设备和可燃装修材料多，竖向管井也很多。一旦发生火灾容易产生烟囱效应，火势蔓延迅速，扑救困难。
避难层其实就是一个空置的楼层，不能住人，也不允许办公，但可以作为设备层放置水泵等设施，还必须设置消防栓、紧急电话、喷淋灭火装置和应急灯。
它是一个相对安全的场所，有防烟控烟的设施，发生火灾时人员能进入避难层休息或者等待救援，而不至于受到烟雾的侵害。
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自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，一般不超过50米。之所以这么规定，是因为大多数消防云梯的救援能力在50米左右，这个高度一般是15层左右。
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小区绿化率多少合适？标准是多少。小区绿化率高，会让业主觉得置身于自然之中，空气新鲜，满眼绿色，心情也会舒畅很多。同时绿化率较高的，容积率也相对较低，建筑密度也会低，这样住的也会舒服。那么，容积率和绿化率是什么？对居住有什么影响？
容积率和绿化率指的是什么
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容积率
容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率
绿化率是指绿化用地面积与总用地面积之比；而与之相近的绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与总用地面积的比率，这是两个不同的概念。
容积率和绿化率多少好
房屋容积率一般是由政府规定的，在现在执行的城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划。一般而言，独立别墅的容积率为0.2～0.5；联排别墅的容积率为0.4～0.7；6层以下，多层住宅的容积率为0.8～1.2；小高层住宅的容积率为1.5～2.0；高层住宅的容积率为1.8～2.5；19层以上，住宅的容积率为2.4～4.5。
小区的绿化率是项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，但小区的绿化率只是小区开发商宣传楼盘绿化时用的概念。
容积率太低，有什么影响
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1、居住的舒适度高
容积率低，说明在小区宗地面积相同的情况下，建筑物的建筑面积比较小，实际居住的人口也少，有更多的绿地和相对较大的楼间距，居住的舒适度会大大提高。
2、房子的价格贵
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容积率低的房子，价格比较贵。别墅的容积率比普通小区的容积率低出不少，因此，别墅的价格也是昂贵的。由于地价比较贵，开发商通过多盖一些房子，多出售一些房子，才能赚到更多的钱。
容积率太高，有什么影响
1、人口密度高，居住显拥挤
容积率高，说明小区的建筑面积比较大，意味着小区内建的房子比较多，也说明住户的数量也比较多。小区的人越多，意味着每个人可以分享到的公共资源有限。
2、小区绿化变少，影响居住舒适度
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容积率高，意味着建筑物的占地面积会比较大，或者是建筑物的楼层比较高。在这样的情况下，小区的绿地面积会相对减少。
以上便是小编为大家介绍的关于容积率和绿化率的一些相关知识了，如果您现在正在选购房子，就看看小编的文章吧，希望小编的介绍能给您带来帮助！
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