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前滩南│8号线TOD枢纽旁「象屿·天宸雅颂」，三批次加推96套建面约107-140㎡，已过会，即将入市

上海闵行浦江【象屿·天宸雅颂】

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一脉前滩·8号线枢纽·全臻装公园墅区

「象屿·天宸雅颂」

三批次加推96套建面约107-140㎡3/4房

均价60970元/㎡

已过会，即将入市

前期建面约89-139㎡3-4房热销中

总价约520-900万

低密叠墅&宋风联排后期待加推

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2024年10月25日，象屿地产以410639万元竞得闵行区浦江镇MHPO-1316单元01-03、01-02、03-02地块，成交楼面价29200元/㎡，住宅部分装修标准不低于3000元/㎡！

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项目共计由3幅地块组成，目前设计方案均已公示：

01-02地块：拟建8栋17-18F高层住宅以及若干社区配套用房，规划可售住宅约524套，将推出建面约89-128㎡3-4房；

01-03地块：拟建9栋17-18F高层住宅、1栋20F保障房以及若干社区配套用房，规划可售住宅约472套，将推出建面约89-140㎡3-4房；

同时01-03地块规划有下沉式庭院，地下会所，该地块距离地铁站也更近一些！

高层除140㎡户型为两梯两户以外，其余全部为两梯四户，中间套带连廊！

03-02地块：拟建8栋4-7F多层住宅、5栋3F低层住宅以及若干社区配套用房，将推出叠墅以及联排产品，共计约182套！

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首开房源↓

二批次加推17#↓

（三批次加推21#、22#）

高层户型鉴赏↓

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叠墅户型鉴赏↓

（过程稿，仅供参考）

板块配套

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交通配套

项目距离8号线沈杜公路站步行约350-600米左右，可快速直达前滩、陆家嘴等核心区域，也算是项目一大卖点；通过浦星公路可直接上南北高架，自驾出行也十分便捷！

商业配套

项目高层东侧规划约15万方的商业，该商业地块应于住宅一并打包出让，共同组成真正的TOD项目，但目前做了拆分！

另外距离项目约3.3公里有浦江城市生活广场、绿地乐和城，约3.9公里有万达广场、4.4公里有浦江欢乐颂等商业！

教育资源

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医疗资源

距离项目约4公里有仁济医院南院以及复旦大学附属眼耳鼻喉科医院！

生态环境

项目周边被浦江郊野公园环绕，低密宜居！

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以下是在上海购买公寓、大平层、商业别墅的优劣势和注意事项分析：

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公寓

优势：

不限购不限贷：对于没有上海购房资格或者有多套房产投资需求的人来说，是一个选择，能满足在上海拥有房产的愿望1。

总价相对较低：面积小，单价即使与住宅相近，但总价往往只是住宅的一半甚至更低，购房门槛低，适合经济实力不太雄厚的购房者，如刚毕业的大学生或年轻的上班族12。

地段好：通常位于商场超市等配套周边或交通枢纽附近，生活出行便利，利于出租，投资回报率相对有保障1。

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劣势：

生活成本高：水电费为商水商电，物业费也比普通小区高，长期下来会增加生活开销12。

居住体验一般：不通燃气，多为开放式厨房，有油烟问题；卫生间不少没窗户，异味大；人口密度大，人员杂乱，环境和舒适度不如正规小区2。

二手交易税费高：导致能接受的人群较少，后期转手可能较困难，保值增值能力相对较弱1。

注意事项2：

明确房屋性质：看清产权证，避免购买到办公用房等非居住性质的房屋。

关注使用年限：虽然到期可续，但费用不少，要了解清楚剩余年限及续期相关规定。

考察装修交付标准：如果是精装交付，要将装修标准写入合同，防止串串房骗局。

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大平层

优势：

空间舒适：面积通常在180平以上，甚至可达400-500平，功能区都在一个平面，一层内解决家庭生活所有功能，居住起来宽敞舒适，能满足改善型购房者对空间的需求46。

景观视野好：大平层所在的房型一般容积率、建筑密度较低，且多位于城市核心区，客厅落地窗和270度无遮挡视角保证了景观俯瞰效果，同时能享受城市繁华地段的便利4。

精装配置高：一般采用国内一线品牌部品件，有人性化机电配置如电动窗帘、新风系统等，居住体验感好4。

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劣势3：

价格昂贵：总价一般是刚需户型的2-4倍，购房资金压力大，且后期的物业、水电等费用也较高。

私密性相对弱：相比别墅，大平层在私密性方面稍逊一筹，不过一些大平层通过门禁系统和专有管家服务来增强居住安全感。

后期改造受限：上海的大平层精装交付较多，后期改造余地不如毛坯别墅，难以按照自己的意愿进行大规模改造。

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注意事项3：

仔细阅读合同：签定金协议、购房协议和补充协议时，要了解相关法律规定，明确双方权利、义务和违约责任，将开发商的口头承诺写入补充协议。

考察物业服务：良好的物业是大平层保值增值的重要因素，了解小区的物业服务质量、收费标准等。

商业别墅

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优势：

地段较好：一般位于市区主干道两侧、商场等配套周边或交通枢纽附近，坐享周边大型配套和交通线路，生活出行方便7。

功能多样：可以居住，也可注册公司作为办公场所或商业会所等，能满足一些人多元化的使用需求7。

不限购：对于没有购房名额或者有多套房产投资需求的人，是一个不错的选择。

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劣势：

生活成本高：商水商电，物业费高，一年下来成本开销不小7。

产权年限短：通常为40年或50年，相比70年产权的住宅别墅，使用年限较短，且到期后续期费用等问题可能存在不确定性7。

二手交易税费高：商业性质产权，税费较高，可能会达到利润的一半左右，导致后期转让困难，投资回报受限7。

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注意事项7：

明确产权性质：确认是商业性质土地上的别墅，了解清楚产权年限、土地使用性质等相关信息，以及是否存在土地使用方面的限制或潜在风险。

考虑贷款因素：一般商业别墅贷款最多10年，首付通常按商业贷款要求为50%，贷款成本较高，要提前做好资金规划。

评估地段价值：虽然商业别墅地段通常较好，但仍需评估具体地段的发展潜力、周边配套的完善程度以及对房产价值的长期影响。

购买上海商业别墅需要注意以下方面：

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产权与土地性质：要确保别墅开发商已完全缴纳土地出让金，能提供物业销售许可证2。仔细查看土地用途和房屋使用权性质，确认是商业性质土地，土地使用年限通常为40年或50年，了解剩余年限及到期后续期的相关规定和费用情况4。

开发商信誉：选择口碑好的开发商，可通过咨询其他业主、查阅开发商历史项目、了解其在行业内的声誉等方式，降低出现房屋规划不合理、质量未过关等问题的风险4。

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地段与交通：虽然商业别墅地段通常较好，但仍要评估具体地段的发展潜力4。考虑交通便利性，查看附近公共交通线路，了解上下班、节假日等时段是否堵车，以及社区内停车、取车是否方便1。

周边配套：考察周边商业、教育、医疗服务机构是否完善，一般10至15分钟车程内能够解决基本生活需求为宜1。关注小区内部配套，如会所、健身中心、餐饮、超市等是否齐全，能否满足日常生活所需2。

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房屋户型与质量：选择通风、采光好的户型，注意房间、客厅、厨房等的布局是否合理，功能是否齐全14。检查房屋建筑质量，包括墙面、地面、屋顶等是否有裂缝、渗漏等问题，门窗的密封性、五金件质量等是否良好。查看房屋实际面积和得房率，核实是否与合同约定一致1。

物业管理：了解物业公司的资质、信誉和服务水平，包括保安巡逻、门禁系统、环境卫生、设施维护等方面2。明确物业收费标准和服务内容，以及小区停车位的收费标准、车位是租是卖等1。

交易税费与成本：商业别墅二手交易税费较高，可能会达到利润的一半左右，要提前了解清楚相关税费政策，评估后期转让成本4。此外，商水商电的费用以及较高的物业费也需考虑，计算长期生活成本4。

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贷款政策：商业别墅贷款政策通常与住宅不同，一般贷款最多10年，首付通常为50%，贷款成本较高，需提前做好资金规划。

使用限制与规划：明确商业别墅的使用限制，如是否可以居住、注册公司、作为办公场所或商业会所等，是否有相关政策法规对其使用用途进行限制。了解所在小区的整体规划，包括是否有后续开发项目、周边环境是否会发生变化等，避免对未来居住或使用产生不利影响。

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选房时需要考虑的几个关键因素包括地理位置、价格、生活环境、公共资源以及物业管理等。

1.地理位置：地理位置是选房的首要考虑因素。周边商业设施要充足，生活和出行方便。交通要发达，确保去哪里都很便捷。

2.价格：房价要适中，太贵的房子可能超出预算，而太便宜的房子可能存在问题。

3.生活环境：周边环境要舒适，避免嘈杂的噪音和污染。理想的居住环境应有绿树成荫、小河流水等自然景观。

4.公共资源：周边是否有幼儿园、学校、超市、便利店和菜市场等，这些设施能提高生活便利性和舒适度。

5.物业管理：好的物业管理能确保小区的安全、整洁和温馨，有助于房屋的保值增值。