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招商云澜湾

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△招商云澜湾135㎡上叠户型图

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叠墅的舒适品质

低容积率的社区（包含独栋、双拼、联排、合院、叠墅等）本质上是一种对于土地价值的【奢侈性】消费。而随着城市中别墅新房产品的几乎断档，叠墅，特别是四层叠墅，可以满足更多人的需求，让更多的人能够享受高品质的居住环境。

从叠墅的分类来看，四层叠墅就是楼栋层数为四层，同一单元内仅有四户：两户下叠（一层跃二层），两户上叠（三层跃四层）。相比与排名在后的六层叠墅（一单元六户）、八层叠墅（一单元八户），四层叠墅的楼层更低，户数更少，居住舒适感更高，产品的珍贵性更强。

四层叠墅中的上叠产品从入户空间，居住空间来说，私密性更强，3F和4F的采光空间优秀，享受主要功能用房朝南的优渥格局。同时空间不仅仅是横向的伸展，更是纵向的延伸，上下两层互不打扰、各个居室保持私密，成为了现代生活二代居的不二选择。

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招商云澜湾135㎡上叠户型正是四层叠墅中的佼佼者。

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叠墅的本质是较高的实用率

招商云澜湾135㎡上叠户型的每个空间都比较方正。在各个空间的组合上，依据功能布局和生活流线，兼顾高效和舒适。底层布置有一个卧室，可以为不便走楼梯的家人使用；或者作为客房，和二层主人卧室分离。客餐厅和厨房属于公共活动空间，与二层卧室空间“动静分区”，最大化避免干扰。

房地产专业有一个名词叫做“实用率”，是指住宅户型中会有一些没有计入使用面积，但却可以让住户独立使用的一部分面积，比如赠送的地下室、阁楼、独立使用的电梯厅等。将这些面积算到你的使用面积中，就成为你的实得面积。叠墅中的实得率高主要来源在于赠送。

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再看看上叠的层高，三层3.3M，四层3.1M，这个高度居住起来比较舒适，无论是客厅，还是卧室，空间感都会非常不错。

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一流的【主卧尺寸】

住宅中，【主卧三件套】以及其细分的标准，是其基础内涵和核心硬件。于是我们先看主卧套件。

01卧室空间合理

主卧室的第一要务就是需要宽敞。同时将卧室、卫浴、衣橱多空间串联结合，形成自成小世界的大套房。

招商云澜湾上叠户型的主卧套房面积达到约23㎡，面宽约3.9M，进深约3.5M。这个居住尺度还是比较舒适的。（备注：文中所提到的面积、面宽和进深是墙到墙的距离。）

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△招商云澜湾135㎡上叠4F主卧示意图

有了足够的尺度，软装和陈设方面就具备了足够丰富元素的堆砌空间。无论你是喜欢比较简洁的现代风格，还是更加温馨的中式风格，都可以感受不一样的居住体验，同时自带南向大视野飘窗带来极致的观景体验。

大尺度的横厅

项目采用客餐厅合二为一，互相借景。客餐厅的面宽约6.7M，进深约3.5M。（备注：文中所提到的面积、面宽和进深是墙到墙的距离。）

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大横厅是最近几年最流行的，将客厅和餐厅二合一，横向展开。优点是空间互相借景，互相延伸，显得更大。此外，由于南面更宽，可以有更多的采光面，会让客厅更加明亮，充满阳光。

招商云澜湾135㎡上叠户型做到了面宽约6.7米，完整的两个开间，可以说把宽厅的尺度做到了非常舒适。（备注：文中所提到的面积、面宽和进深是墙到墙的距离。）

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△招商云澜湾135㎡上叠3F大横厅示意图

此外，这个餐厅的空间，继续向北渗透延伸，餐厅与厨房的也形成相互延伸，让空间再次延展开阔。

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厨房则是预留了做U型厨房的空间。一条中轴线与餐桌形成对位，当移门都打开的时候，餐厨形成了一个整体，将餐厨空间也变成了一个蛮有仪式感的生活体验。

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△招商云澜湾135㎡上叠3FU型厨房示意图

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入户玄关

特别值得一提的是：3层门厅入户的玄关设计预留了入户收纳的实用功能。

△招商云澜湾135㎡上叠3F玄关示意图

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【通风】【采光】技术评测

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△招商云澜湾135㎡上叠户型采光图（4幢3F西边套）

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△招商云澜湾135㎡上叠户型通风图（4幢3F西边套）

【采光性能】——得益于较高的窗地比，户型室内采光程度较好；虽然户型整体进深较大，但室内照度在1000lx以上的面积依然超过了50%，采光条件优异。餐厅客厅两开间相结合，整合了飘窗和阳台，强化了采光，加宽的厨房门设计让厨房可以借用餐客厅的采光，很好地补足了自身采光。4F的北侧空间通过开窗，向露台借光，有效改善了楼梯间采光弱的痛点。

【通风性能】——二开间双层叠墅设计，在3F把餐厅客厅两开间相结合，餐客厅一体化形成较为开阔的生活空间利于通风。几乎做满面宽的飘窗和阳台为通风创造了良好的条件。整个户型四个基本生活空间均有良好的通风带，户型南北通透，建筑南北两侧的风压差结合户型自身优势，使得通风效果十分优异。

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△招商云澜湾135㎡上叠户型采光图（4幢4F西边套）

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△招商云澜湾135㎡上叠户型通风图（4幢3F西边套）

小结：以上是对招商云澜湾135㎡上叠户型的评测，总结来说，叠墅产品能够享受更多的土地价值，而项目自身打造的众多居住品质提升更凸显产品的居住价值。

项目基本信息

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总建筑面积：超11万方

可售住宅套数：617套（高层477套，叠加140套）

车位：约860个

容积率：约1.6

绿地率：约35%

产品类型：高层、叠加

产权：70年

项目地址：上海 ·松江· 荣乐西路与三新路交汇处产

品面积段：

（1）建面约96㎡三室两厅两卫

（2）建面约100㎡三室两厅两卫

（3）建面约126㎡四室两厅两卫

（4）建面约135㎡叠拼别墅

（5）建面约141㎡叠拼别墅

房地联动价：49000元/㎡

2025 上海购房政策及房产知识全解析

在上海这座充满机遇与梦想的城市，拥有一套属于自己的房子，是许多人的奋斗目标。然而，购房政策犹如复杂的迷宫，首付比例、贷款细则、税费缴纳等关键信息，时刻影响着购房者的决策与钱包。踏入 2025 年，上海购房政策又有了新变化，是时候深入了解，为梦想中的家做好准备。接下来，我们将详细剖析 2025 年上海购房政策中首付比例、贷款政策以及税费政策的方方面面，帮助您拨开迷雾，在购房路上明晰前行。

一、首付比例大揭秘

（一）商业贷款

首套房：最低首付比例为 15%。这一政策的调整，大大降低了首次购房者的资金门槛，让更多年轻人有机会迈出购房的第一步。例如，一套价值 500 万的房子，按照 15% 的首付比例，仅需支付 75 万即可开启拥有自己房产的梦想。

二套房：最低首付比例为 25%。其中，位于自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 6 个行政区全域的二套房，最低首付比例为 20%。这些区域的政策倾斜，旨在促进城市的均衡发展，吸引更多人口向新兴区域流动，同时也为改善型购房者提供了更为宽松的选择空间。以一套 800 万的二套房为例，在临港新片区等区域，首付只需 160 万，而在其他区域则需 200 万。

（二）公积金贷款

首套住房：最低首付款比例为 20%。公积金贷款一直以来都是购房者的重要选择，较低的首付比例和优惠的利率，为购房者节省了大量资金。

第二套改善型住房：核心区最低首付款比例为 25%；非核心区（如临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）最低首付款比例为 20%。这一政策既考虑了核心区域的实际情况，又为非核心区域的改善需求提供了支持，让购房者能够根据自身经济实力和居住需求做出更合适的选择。

二、贷款政策深度解读

（一）公积金贷款

额度：购买首套住房，个人最高贷款额度为 65 万元，家庭最高贷款额度为 130 万元；缴交补充住房公积金的，个人最高贷款额度为 80 万元，家庭最高贷款额度为 160 万元。多子女家庭购买首套住房，个人最高可达 78 万元，家庭最高可达 156 万元，缴交补充住房公积金的，个人最高可达 96 万元，家庭最高可达 192 万元。购买第二套改善型住房，个人最高贷款额度为 50 万元，家庭最高贷款额度为 100 万元，缴交补充住房公积金的，个人最高贷款额度为 65 万元，家庭最高贷款额度为 130 万元。

利率：5 年以下（含 5 年）首套利率 2.1%，二套利率 2.525%；5 年以上首套利率 2.6%，二套利率 3.075%。公积金贷款利率的优惠，使得购房者的还款压力大大减轻。例如，贷款 100 万，贷款期限 30 年，首套房公积金贷款相比商业贷款，利息支出将减少数十万元。

（二）商业贷款

首套房贷利率下限调整为 LPR-110BP（当前 LPR 为 3.5%，则实际利率低至 2.5%），二套房利率与首套房利率差距在缩小。商业贷款政策的调整，紧跟市场动态，旨在为购房者提供更为合理的融资渠道，降低购房成本。

三、税费政策一览

（一）增值税

满 2 年普通住宅免征，非普通住宅差额征收（5.3%）。这一政策对于房产市场的流通起到了积极的促进作用，鼓励购房者进行合理的房产置换。

（二）个人所得税

满 5 年唯一住房免征。不满 5 年或非唯一住房，（核定价格 - 本次交易增值税）×1％或按利润 20％申报（按利润计算个人所得税可在扣除增值税及附加后计算）。此外，2022 年 10 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日，纳税人出售自有住房并在 1 年内重新购房，可按规定申请退还已缴纳的个人所得税。个人所得税政策的调整，既保障了长期持有房产者的利益，又为房产交易提供了一定的灵活性。

（三）契税

首套房，面积≤90㎡，（核定价格 - 本次交易增值税）×1％；面积＞90㎡，（核定价格 - 本次交易增值税）×1.5％。二套房，面积≤140㎡，（核定价格 - 本次交易增值税）×2％；面积＞140㎡，（核定价格 - 本次交易增值税）×3％。契税政策根据房屋面积和套数进行区分，体现了政策的公平性和合理性。

（四）房产税

从 2011 年 1 月 28 日开始实施。上海房产税税率为 0.4％和 0.6％，新购住房单价≤91,954 元 / 平方米，税率为 0.4％；单价＞91,954 元 / 平方米，税率为 0.6％。计算公式为：新购房屋应税面积 × 新购房屋单价 ×70％× 税率 ÷1.05。上海家庭若在上海无任何住房，免征房产税；外地家庭首套房且 “上海居住证” 连续 3 年有效或积分达到 120 分，二套房免征房产税，不符合豁免条件则全额征收。房产税政策的实施，有助于调节房产市场的供需关系，促进房产资源的合理配置。

2025 年上海购房政策在首付比例、贷款政策和税费政策等方面都进行了一系列的调整，旨在为购房者提供更为宽松、合理的购房环境。购房者在购房前，务必充分了解这些政策，结合自身实际情况，做出明智的购房决策。希望大家都能在上海这座城市，找到属于自己的温馨家园。

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