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上海浦东【招商臻境】

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浦东三林板块全新盘

加推建面约95-150㎡高层&叠墅

均价69657元/㎡ 总价513万起

豪华泳池会所 追光式奢石地库

前期少量建面约103-148㎡房源在售

均价67845元/㎡ 总价约680万起

样板房线上提前预约

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【招商臻境】，定鼎三林之上，以“静奢lifeDeco”的前沿理念，打造2023年三林十年来重要作品，依靠外环/中环/南北高架等交通路网，串联前滩、陆家嘴、徐家汇等一级城市节点，出入之间，相逢高阶未来。

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项目基本信息

开发商名称

上海市招宜置业有限公司

产权年限

70年住宅

拿地时间

2023年10月

总层高

高层：26层、叠拼：6层

在售套数

高层：102套、叠拼：22套

交房时间

预计2026年12月31日

绿化率

35%

车位配比

1：1.3

层高

高层：3米、叠拼3.1-3.3米

得房率

高层：70%-73%

叠拼：75%-77%

梯户比

高层：2梯4户/3梯6户

叠拼：1梯2户

物业公司

上海招商局物业管理有限公司

物业费

高层：5.9元/㎡/月

叠拼：7元/㎡/月

均价

预计6.9万

总价

530-1400万

在售建面

高层：95平

叠拼：148-150平

效果图，仅供参考

【招商臻境】位于上南路与东明路交叉口西侧，共计由3幅住宅用地组成，用地面积约8.54万方，总建筑面积约30.91万方；

【招商臻境】项目分为3个地块，住宅地块为5-6层叠拼、23-26层高层住宅混合小区。三个地块均没有地上车位，全人车分流，社区内部规划有室外健身点、儿童游戏场以及部分架空层，09-02地块社区内部规划多了景观庭院、下沉庭院等类目。

07-04地块：容积率2.2，拟建1栋26F保障房、3栋23-26F高层住宅、5栋5-6F多层住宅以及若干社区配套用房；

09-02地块：容积率2.2，拟建1栋26F保障房、6栋26F高层住宅、7栋6F多层住宅以及若干社区配套用房；

08-03地块：容积率2.2，拟建3栋23-26F高层住宅、4栋5F多层住宅以及若干社区配套用房；

项目社区规划

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【招商臻境】是百年招商上海首座臻系作品，将以“臻”之名，开启浦东三林的人居梦想。

项目以上海海派建筑的设计元素为基因，将经典海派的艺术精粹与摩登优雅的现代审美相融合，流动曲线勾勒优雅大气的建筑轮廓，将“静于已心，奢享世界”的静奢主义lifeDeco前沿生活理念融入其中，以建筑语言对国际化审美与趋势作出新的诠释。

整个小区都采用统一的设计语言，高层和叠拼产品全部采用弧形阳台形制，柔性的圆弧搭配简洁有力的直向线条，厚重中带着轻灵，低调中彰显优雅。

（效果图，仅供参考）

在楼栋主入口同样运用石材+弧形铝板等元素，同时还有格栅装饰，质感提升明显：

（效果图，仅供参考）

社区品质方面，【招商臻境】为业主打造了五进式归家礼序，七维六巷景观分布其中，开启静奢园林生活方式。

首开地块住宅楼宇下还设置了四大架空层，涵盖品茗阅读、运动健身、洽谈社交等多元业态，为业主提供全方位的生活体验，满足不同年龄层次的需求。

效果图，仅供参考

地上、地下双层入户精装大堂，每一处细节都彰显着尊贵与品味。

地下精装大堂，开阔的挑高空间，配置自然采光井以及专属的等候区，让业主感受到如同酒店式首层大堂般的尊贵礼遇。

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效果图，仅供参考

地上精装大堂的设计同样出彩，地面的石材拼花造型与墙面的石材背景相得益彰，将静奢海派的艺术风格展现得淋漓尽致，为业主带来无与伦比的视觉盛宴。

效果图，仅供参考

#招商臻境精心规划了七维生活剧场，包括：街角花园、摩登水院、下沉花园等七重生活场景，营造四季分明、美景如画的精致水岸归家之路。

在整体设计中巧妙汲取了海派建筑的精华元素，通过层层递进的游览线路和景观艺术的巧妙穿插，让整个空间充满活力和生活气息。

效果图，仅供参考

效果图，仅供参考

街角花园，用丛生的乌桕、冬青等，构筑社区外的口袋花园，消弭了社区与外部的边界感。摩登水院，华灯映入水池，雍容华贵。

项目效果示意图，仅供参考

下沉花园，打造宽观景亭，亭外是苍苍乌桕，秋后丹红一片。

项目景观示意图，仅供参考

芳草花厅，由香樟、迷迭香、夜来香等构筑，缤纷色彩与清新芬芳相结合，为业主提供野餐、放风筝等场景活动；

项目景观示意图，仅供参考

唱片花园，古典唱片机辅以银杏、香橼构筑的花境空间，这独属于老上海的海派浪漫。

行星花园则是优秀的亲子空间，植物自习室、星球探险树屋、自由拓展乐园……家长带着小朋友认识植物、观察虫鸟，在自然中建立良好的亲子互动氛围。

整个小区大量栽种花卉，如紫薇、丹枫、乌桕、香樟、樱花、桂花等，移步异景，四时风光，园内尽享。

整座社区，从宜居度、仪式感、生活方式的多样性等多重角度来看，都称得上的完美。并且从会所、车库以及园林的建造标准来看，是真正比肩千万级豪宅的标准。

项目标配下沉式庭院会所和恒温泳池，满足业主们的会客、健身、娱乐需求，同时利用建筑内部的架空区域，以全龄社区为出发点，打造容纳多元生活的社区中心。

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项目推售详情

【招商臻境】三期加推建面约95-150㎡高层&叠墅，首开124套房源，其中95㎡高层3房102套全开，总价约513万左右，148-150㎡叠墅22套，上叠约1300万起，中平约1120万起，下叠约1350万起！正在认购中，前期少量建面约89-148㎡房源在售，直接认购！

（二期加推地块分布图）

高层户型为建面约95㎡，设计方正且全明，3阳台设计，为业主提供更加舒适的居住环境。

采用多飘窗设计，有效增加采光和通风效果，拥有更开阔的视野，能够欣赏到更多庭院美景。

此外，S型墙冰箱内嵌与玄关柜的一体化设计，不仅提升了空间的利用率，也增强了整体的美观性……

方案过程图，仅供参考，以官方最终发布为准

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招商臻境146㎡洋房样板间实拍鉴赏：▼

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项目区位配套

2021年浦东新区正式启动“金色中环发展带”建设工作，金色中环带主要聚焦"3+5”重点地区，让浦东中环成为卓越上海的“金腰带”，而三林独占1个中心、2个潜力地区，是“金色中环带”的最大收益者，一跃成为浦东发展的新极点。（信息来源：上海发布）

【招商臻境】所在的三林南板块，北接新杨思，西连前滩、三林滨江、筠溪小镇，作为大三林中心腹地，被四周已醇熟资源环伺和辐射，更因尚处土地大量释放的初期，尽显洼地价值和强劲的后发力。

三林不仅拥抱金色中环的繁荣及金融商贸等高能级产业定位，还坐拥全方位立体交通体系。

示意图

前滩南三林，坐享外环/中环/南北高架，上海三大城市动脉，从项目出发，经上南路转华夏西路，直线距离约5KM直达前滩核心区；经由上南路转世博大道，直连陆家嘴环路，即达国金中心、正大广场陆家嘴核心商圈；经由外环高架入口，转南北高架，过内环高架达徐家汇商圈。外环/中环/南北高架三大城市动脉，串联前滩、陆家嘴、人民广场、徐家汇等一级城市节点，形成都心超级通达区。

示意图

项目位于浦东三林板块，属于环外区域，靠近康桥板块。北侧就是三林知名度比较高的三个项目：中海御景熙岸、绿地·香颂、保利·林语熙。林海公路东侧，是去年入市的华发仁恒海上溪云项目。

交通配套方面：地块位于距离外环线直线距离约1.3公里，距离林海公路直线约1公里。直线3公里范围内有轨交8/11号线。

商业配套方面：新达汇三林印象城、中房金谊广场等

教育资源方面：上海市三林中学东校、上海市上南中学东校等（注：以上为周边现有教育配套，最终对口以交付后划分为准）。

医疗资源方面：上海市东方医院南院等；

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一、限购政策

户籍家庭

本市户籍家庭在嘉兴全市范围内无住房套数限制，但购买热门板块（如南湖核心区）的二套房时，银行可能提高首付比例至 40%。

非户籍家庭

普通购房者：连续缴纳 5 年及以上本地社保或个税。

人才群体：全日制本科及以上学历或高端人才，仅需连续缴纳 6 个月社保，即可享受本地户籍同等待遇。

非本市户籍家庭限购 1 套住房（含新建商品房和二手房），需满足以下条件之一：

非户籍家庭若未满足 5 年社保，购买首套房首付比例需 50%；通过人才政策或长三角社保记录（如上海、杭州）可降至 20%。

限售政策

普通购房者取得不动产权证满 2 年可交易；通过人才政策购房或优先摇号取得的房源，需满 5 年方可交易。

二、信贷政策

商业贷款

首套房：首付比例最低 20%（人才或本地户籍），利率约 3.1%（参考 LPR-20 基点）。

二套房：本地户籍首付比例 30%-40%（南湖核心区 40%），利率 3.25%；非户籍首付比例 40% 及以上，利率略高。

全国性政策调整：自 2024 年 10 月起，商业贷款不再区分首套、二套，最低首付比例统一为 15%，但嘉兴可能结合本地市场执行差异化标准，需以银行最终审核为准。

公积金贷款

最高额度：家庭最高可贷 130 万元（首套），保底额度 25 万元；多孩家庭可上浮 20%。

利率：5 年以上首套 2.6%，二套 3.075%；5 年以下首套 2.1%，二套 2.525%

使用条件：家庭住房套数以购房所在县（市、区）的不动产登记为准，支持 “商转公” 贴息贷款。

三、税收政策

契税

首套房：90㎡以下按 1% 征收，90㎡以上按 1.5%。

二套房：90㎡以下按 1%，90㎡以上按 2%。

区域补贴：部分县市（如嘉善、平湖）在 2025 年特定时间段内对二手房给予契税补贴 50%，最高 3 万元。

房产税试点预警

浙江省已被列入房产税试点备选范围，嘉兴可能于 2025 年纳入试点，税率或为 0.5%-1.2%（参照上海标准）。建议优先选择 144㎡以下普通住宅（免征面积或参考人均 60㎡），投资性购房需谨慎测算持有成本。

四、人才购房支持

购房补贴

顶尖人才：如 “星耀南湖” 计划引进人才，最高可享 100 万元购房补贴。

学历型人才：博士 35 万元、硕士 15 万元、本科 5-10 万元（“双一流” 高校或 QS 前 300 名高校毕业生）。

技能型人才：紧缺型首席技师 60 万元、特级技师 45 万元、高级技师 23 万元

补贴申请：分两次发放，首次 50%，连续工作满 3 年后可申请剩余 50%

其他优惠

人才购房可优先参与热门楼盘摇号，并享受公积金贷款额度上浮

符合条件的人才可申请配售型保障性住房，价格低于市场价 20%-30%

五、学区房政策

学位锁定

小学学位锁定年限延长至 6 年，初中学位锁定 3 年，同一房产 6 年内仅提供一户家庭小学学位（多孩家庭除外）。

多校划片

南湖区、秀洲区热点学区逐步实施 “双学区制”，降低单一学区房溢价。例如，科技城板块部分小区可同时对应多所学校。

入学优先级

房户一致家庭（户籍、房产均在学区）优先录取，其次为户籍在学区但房产与祖辈共有、户籍在学区但无房等情况。

六、区域发展与购房建议

重点发展板块

科技城：教育资源密集（如清华附中嘉兴实验学校）、产业人口导入快，适合刚需和改善型需求。

高铁新城：通苏嘉甬高铁、沪嘉市域铁路（2027 年通车）沿线物业升值潜力较大，规划中的同济附属实验学校将提升区域价值。

长三角一体化核心区：嘉善祥符荡片区、平湖张江长三角科技城，承接上海外溢需求，政策支持力度大

风险提示

郊区板块（如海盐部分区域）库存周期超过 18 个月，投资需谨慎。

新区规划落地存在不确定性，优先选择地铁站点 1 公里内、配套成熟的社区。

七、操作指南

资格查询

通过 “浙里办 - 不动产智治” 查询房源备案价、产权状态及自身购房资格。

补贴申请

人才补贴需通过 “嘉兴人才在线” 平台提交材料，审核通过后发放至个人账户。

区域购房补贴（如嘉善、平湖）需在规定时间内完成网签备案并提交申请，先到先得。

交易流程

购买新建商品房需注意预售资金监管，确保房款存入监管账户

二手房交易建议通过中介核查产权清晰性，并办理资金监管以规避风险。

总结

2025 年嘉兴购房政策呈现 “差异化支持刚需、精准吸引人才、严控投资投机” 的特点。普通购房者需关注社保缴纳年限和首付比例，人才群体可充分利用补贴和优先购房政策降低成本。同时，房产税试点预期、学区政策调整及区域发展规划是影响购房决策的重要因素，建议结合自身需求，提前咨询专业机构或政府部门获取最新信息。