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NO.1|壹

-嘉兴楼市“金九”，正式开闸！

备受关注的槜李湖板块迎来首张预售证公示，绿地香港·云缦世家首批推出北侧一排高层房源，建面约165㎡、210㎡大平层横空出世，含精装均价仅锁定在19600元/㎡。

一时之间，撩拨了全城高端改善购房者的心尖！

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鸟瞰示意图

这份心动，原因并不难理解！

一方面，作为板块内的首次预售价格公示，意味板块价值的锚定，基本与高铁新城新项目20050元/㎡的价格持平。

槜李湖作为城市头部板块的地位就此得到“官方认证”，未来自然愈加可期！

另一方面，与槜李湖迈过1.5万/㎡的平均实际楼面价相比，19600元/㎡的含品质精装均价，性价比不言而喻，更何况是当下整个市场凤毛麟角的纯粹圈层住区。

全盘最小户型建面约130㎡起步，妥妥的纯改善，相同区域之内较之全面积段覆盖楼盘，未来溢价能力更强。

效果示意图

这几年的嘉兴楼市，让我们发现无论市场如何跌宕起伏，最精明的购房者，无疑就是活跃在市场之上拥有更强购买力的“高阶圈层”。

他们，不仅拥有丰富的置业经验，而且关注楼市动态深度研究，无论是产品的未来价值还是楼市的机会点，都慧眼如炬、判断精准！

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绿地香港·云缦世家售楼处电话/地址☎ 400-877-8334 √√(营销中心）他们明白，优质板块的纯粹改善产品，拥有超强的穿越市场周期变化的能力，无论熊市牛市都形成了相对独立的市场！

更懂得，一个崭新板块的启动期，配套等还处于萌芽状态，规划蓝图未全部兑现，就是入手的最佳时机！

放眼当下的嘉兴，这两条“购房制胜宝藏定律”的交圈之地，无疑就是科技城的槜李湖板块！

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效果示意图

难怪，当绿地香港·云缦世家的首批大平层，以这样些许令人意外的价格亮相之时，便有一群人闻风而动，伺机在槜李湖率先拿下一套，共享板块和城市发展的红利！

NO.2|贰

众所周知，预售证价格直接反应着对整个板块的价值认定。

槜李湖何以刚刚登上嘉兴城市的历史舞台，便直接拿下了比肩高铁新城的预售价格？这与它所处的地理坐标，密不可分！

槜李湖的位置优势，其实在过去几个月的土拍之中已经不断得到了验证！

无论是排名前列的品牌开发商，还是本土知名房企都争相以真金白银为槜李湖投票，实际楼面价“天花板”直接捅破了1.8万+大关。

即便是在相对冷静的830土拍之中，依然争夺激烈，进入焦灼的竞配建环节，槜李湖板块价值“头把交椅”的地位，岿然不动！

相比之下，绿地香港·云缦世家首批房源19600元/㎡的预售均价，显得如此亲切可人！

槜李湖公园实景（图源网络）

槜李湖板块的价值，从来不是一个维度的优势，而是多重利好的叠加！

从嘉兴市本级来看，槜李湖属于科技城与高铁新城的规划范围重叠，两大城市“头部板块”，城市资源倾斜力度明显，双重红利辐射之下，槜李湖能够同步享受高能级产业导入、高净值人口引入、高标准生活服务配套全面升级的多重红利！

从大嘉兴的维度看，“十四五”规划中明确提出，要进一步推进市本级与平湖、海盐、嘉善的融合发展，摊开嘉兴的地图，不难发现在这种趋势之下，槜李湖成为了新嘉兴版图的几何中心，必将为板块在更高纬度和更大格局之上赋能！

就在前几天，设站槜李湖板块的沪嘉城际，嘉兴到枫南段确定明年开建，2027年建成通车，根据规划未来枫南将对接上海地铁17号线，推动着嘉兴进一步融入长三角一体化的澎湃发展势能之中，槜李湖板块受益匪浅！

槜李湖板块鸟瞰示意图

从科技城内部来看，槜李湖的板块价值也不容小觑！

过去3年，随着产业、配套落地，科技城一举跃升为城市顶流板块，今年迎来投产、投入使用的大年，人口导入迎来全新高峰，高净值人群的海量集结，为科技城板块经济升级奠定了基础，开启活力新篇章！

槜李湖，作为科技城全面成熟、区域价值核心的向南延伸板块，已然成为下一个阶段科技城的重点发展区，而且在整个板块承担起了不可替代的发展使命！

众所周知，“产城一体”成为了整个科技城发展的新定位，从科技城整体规划及槜李湖板块规划定位来看，槜李湖将承担起“城”的功能。

不难发现，整个槜李湖板块的好消息，在过去一段时间接踵而来！随着槜李湖中央公园、清华附中的惊艳亮相、南湖区中心医院等一系列配套落地，板块配套日益丰满，宜居氛围已然彰显，未来随着众多高档社区的建成交付，这里将成为城市高净值人群的生活高地！

高架快速路实景（图源网络）

为槜李湖板块价值攀升提速的，不只高架快速路环线！

作为“科创轴线”定位的亚太路全线贯通，将秀水新区、湘家荡、科技城核心、槜李湖等城市科创高地一一串联。

与横向的科技大道交会在槜李湖板块，进一步拉伸了嘉兴城市东南方向的骨架，四方资源与人口，沿着两条黄金轴线向槜李湖奔涌而来，提供了源源不断的发展势能！

秉持着对土地价值的珍视，匹配科技新贵品质生活的需求，绿地香港·云缦世家以高端纯粹改善为产品定位，打磨出难得一见的建筑面积约165㎡、210㎡优质大平层！

NO.3|叁

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建面约165㎡户型示意图

首开主力的建筑面积约165㎡的户型，做到4房2厅3卫格局，南向面宽达到了约16.7米。

巨幕SUPER大横厅，向南联通面宽约9.6米的南向双阳台，北侧与餐厨空间打通，形成了LDKG一体化空间。

这个超尺度的家庭厅，无论是亲朋家宴、孩子生日派对都能轻松驾驭，成为了家庭社交、聚会、亲子融乐的MAX级宽幕空间。

特别要说一下这个阳台，不仅横跨南向三个开间，而且拥有270°的景观视野，户内采光通风性能更佳！

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建面约165㎡样板房实景

南向主卧大套房，面积达到了约26㎡，相当奢阔，步入式衣帽间、独立卫生间、全面宽飘窗一应俱全，将星级酒店般的生活享受搬进日常岁月。

而且，南向除了主卧套房之外，还设计了一个配备独立卫浴的主卧，直接连通南向阳台，阳光充足，特别适合父母居住。

首开推出的另一款，建筑面积约210㎡的大平层，放眼大嘉兴市场，都堪称当之无愧的Superstar！

功能布局、空间尺度，都将“大宅的贵气”演绎得淋漓尽致！

整个南向面宽达到了约20米、“跑道式”双阳台宽度约10.4米、约7米面宽的大横厅、行政级主卧套房面积近约39㎡、餐厨空间面积达到了约22㎡……几乎每一个数据都相当令人震惊，每一个居住的空间拥有舒适的大屏视野！

建面约210㎡户型示意图

特别值得一提的是，南向双主卧套房设计，让城市精英家庭的每一个成员都拥有舒适的休憩享受！

行政级主卧大套房之内，独立衣帽间尺度堪比一间卧室，双排大衣橱、梳妆台，绝对是女主人最爱的配置！

独立卫生间的功能设计和星级酒店采用同样的规格，不仅有双台盆，还能同时满足两种沐浴方式，让原本匆忙的时光变得优雅而从容。

另一个主卧套房，也拥有独立卫生间和步入式衣帽间，尺度宽绰，而且南向卫生间，采用人性化的全明设计，生活品质全线升级。

NO.4|肆

对于忙碌的城市高端圈层而言，精装无疑是一种格外贴心的选择！

绿地香港·云缦世家，以一系列国际品牌和人性化细节呈现出“奢侈品级精装作品”！

日立中央空调、威能地暖壁挂炉、狄耐克新风系统，“三大件”精选国内外行业知名品牌。客厅、卧室，墙纸铺设到位，倍增家庭生活的温馨感。

建面约165㎡样板房实景

厨房、卫浴两大空间更是颇费心思，无论是品牌选择还是人性化细节，都为更好的满足日常高频使用需求。

奥普的凉霸、西门子的油烟机和燃气灶，厨房家电都是市场美誉度极高的品牌；前后两道迪曼斯顿净水器，更好的呵护大家的健康。厨房的收纳系统，细致规划了窄型拉篮、抽屉分隔、碗碟分隔架等功能区域，而且柜门都采用静音阻尼铰链。

卫生间洁具、龙头、花洒以及厨房的水槽、龙头全部采用乐家品牌。大家对乐家可能不太熟悉，要知道它历史悠久不，创办于1917年，是欧洲知名的百年卫浴品牌，早已成为行界公认的标杆！

台盆侧柜、置物厕纸架、淋浴房壁龛与防水处理，还特别预留了电热毛巾架和卫洗丽防水插座……细节之处令人为之动容。

建面约165㎡样板房实景

除此之外，还有不少体贴入微的“人性化”细节可圈可点。入户玄关的通高柜体设计，底部离地设计，可以用来放置拖鞋、扫地机器人等；中间规划置物台，配有钥匙挂钩、带USB的插座面板和内置光源；柜体内使用活动层板，地柜预留透气孔，方便收纳。

还有，耶鲁四合一智能门锁、全屋WIFI面板、一键断电开关、紧急报警按钮、魔鬼化布局的插座面板、卧室床头带USB的插座……都致力于在每一个细节之处，为业主的生活提供更舒适便捷的体验。

NO.5|伍

在世界居住的舞台之上，大平层是世界各地塔尖人士共同的“理想居住地”！

各大一线城市，豪宅大多数都定位纯粹大平层，是城市的房价“天花板”，更是人们身份与社会地位的重要象征。

嘉兴，亦不例外！

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效果示意图

纯粹的产品定位才能形成高品质的邻里圈层，对于每个人来说，都是一种无形的资产！

买下一套绿地香港·云缦世家，不仅能够让业主收获城市塔尖圈层独有的资源、财富信息和社会人脉，都将为事业发展赋能。

更为重要的是，良好的社区范围能够为孩子营造优越的成长环境，优秀的学习习惯、广泛的兴趣爱好，都在潜移默化中的熏陶形成。

要知道，纯粹的高端产品定位，还是保卫家庭资产价值的“利器”。

因为，城市塔尖人群将形成良好的邻里氛围，更能有效赋能物业管理、保障硬件设施设备的良性使用，这都将成为推动整体价值的稳步攀升、长久立于高位的关键因素。

效果示意图

绿地香港·云缦世家，以槜李湖板块澎湃势能与高端纯粹的产品定位为背书，成为众多嘉兴高净值家庭“一生之宅”的理想选择！

与此形成鲜明对比的，是价格，被牢牢锁定在精装均价19600元/㎡！

本月中，即将首开，仅228席！

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购房须知：建筑面积、套内面积、公摊面积如何计算及购买性价比

购房需理解建筑面积、套内面积和公摊面积关系，建筑面积为购房价格基础，套内面积实际使用，公摊面积分摊公共设施。购房性价比考虑单位套内面积价格、公摊面积比例、房屋布局及附加值。选择性价比高的房产需关注公摊适中、户型优化及房屋附加值。

在购买房产时，许多购房者面临的一个关键问题是如何理解房屋的面积，特别是建筑面积、套内面积和公摊面积之间的关系。这些概念对于房产价格的计算、性价比的评估具有重要影响。笔者懂得购房的重要性，特在本文与各位分享绍这些概念的计算方法，结合实例，尽量帮助购房者更好地理解如何评估房产的性价比。

类豪宅的建筑面积大套内面积小

一、建筑面积、套内面积和公摊面积的定义

1.建筑面积

建筑面积是指房屋每层外墙外围水平投影的总面积，涵盖了建筑物的各个部分，包括套内面积和公摊面积。建筑面积是房地产开发商通常在销售时标注的面积，也是购房合同中的一个重要指标。建筑面积的计算方法相对简单，它不仅包括住宅的实际使用部分，还包括墙体所占用的面积。建筑面积通常是购房价格计算的基础，但它并不能完全反映购房者能实际使用的空间。

2.套内面积

套内面积指的是购房者可以实际使用的空间，包括卧室、客厅、厨房、卫生间等所有房间的地面面积，但不包括外墙和公共部分的面积。套内面积分为套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积。套内使用面积是房屋内部可供日常生活的实用空间，包括卧室、客厅、厨房和卫生间的地面面积。

套内墙体指的是房屋内部墙体的面积，不包括外墙的墙体厚度。如果阳台是封闭式的，按照实际面积计算；如果是非封闭阳台，一般按一半的面积计算。

3.公摊面积

公摊面积是指购房者共同分摊的建筑面积。它包括小区的公共设施和楼层的公用部分，如电梯间、楼梯间、公共走廊、地下停车场等。公摊面积在不同的建筑类型中差异较大，例如高层住宅的公摊面积通常大于多层住宅。

公摊面积是一个比较敏感的话题，因为它不直接影响住户的居住舒适度，但却是购房成本的重要组成部分。公摊面积过大往往会使得购房者感到性价比下降。

套内面积的计算方法

#深度好文计划#二、建筑面积、套内面积、公摊面积的计算方法

1.建筑面积的计算方法

建筑面积的计算一般依据国家规范《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），具体如下：

如果外墙厚度在240毫米以内，计算到外墙的中线；

如果外墙厚度超过240毫米，则按墙体的外围计算。

建筑面积包含了各层楼的总面积，所以无论是带露台、阳台还是带阁楼，所有这些面积都会被计算在内。建筑面积包括房屋主体以及非封闭式阳台、挑廊、露台等部分。

2.套内面积的计算方法

套内面积的计算通常按照房屋内部实际使用的面积来算，它涵盖了套内使用面积、墙体面积和阳台面积。根据《房产测绘规范》，套内面积的计算方式如下：

套内墙体面积包含房屋内部所有墙体，墙体宽度按照墙体的一半计算。

封闭式阳台的面积全部算入套内面积，非封闭式阳台按照一半面积计算。

公式为：套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积

3.公摊面积的计算方法

公摊面积的计算较为复杂，涉及到整栋建筑的设计、楼层数量、住户总数和公共设施的安排等因素。一般来说，公摊面积主要包括以下部分：

电梯间、楼梯间、公共走廊等公共使用部分的面积；

小区的公共设施，如会所、物业管理房等部分；

屋顶设备层、地下室等建筑物的公共区域。

公摊面积的计算公式为：

公摊面积=建筑面积-套内面积

也就是说，建筑面积扣除实际能使用的套内面积，剩下的部分就是公摊面积。这部分面积被所有住户按比例分摊，分摊比例通常依据住宅的总面积来决定。

房屋性价比也要把环境考虑进去

三、购房性价比的计算与评估

在理解建筑面积、套内面积和公摊面积的基础上，购房性价比的评估主要体现在以下几个方面：

1.单位价格与套内面积的关系

购房时，房价往往是以每平方米建筑面积来标注的，但购房者实际使用的套内面积才是居住舒适度的核心。因此，购房者应该关注每平方米套内面积的价格，而不仅仅是建筑面积的价格。计算每平方米套内面积价格的方法如下：

每平方米套内面积价格=总房款÷套内面积

这个公式可以帮助购房者更好地了解自己为实际可使用面积支付了多少费用。一般来说，套内面积的价格越低，性价比越高。

2.公摊面积的比例

公摊面积的大小直接影响购房的性价比。在高层建筑中，由于电梯间、楼梯间等公共设施较多，公摊面积通常较大，公摊面积占比在20%-30%之间较为常见。而多层住宅的公摊面积较小，通常在10%-20%之间。因此，在购房时，公摊面积占比过大的楼盘，其性价比相对较低，因为购房者支付了更多的钱来分摊公共部分，实际使用的面积较少。

3.房屋功能布局与实用性

房屋的性价比不仅体现在面积计算上，还涉及到房屋的功能布局。合理的功能分区和空间利用能大大提升房屋的居住舒适度。例如，一些开发商为了减少公摊面积，会尽量将电梯间、楼梯间的设计紧凑，同时通过科学的设计提高套内使用面积。

此外，现代化小区中的公共设施，如健身房、游泳池、物业服务等，也应纳入性价比的考虑范围。这些附加服务有时能提高房产的整体价值。

4.案例分析

我们以某高层住宅楼盘为例：总建筑面积：120平方米；套内面积：90平方米；公摊面积：30平方米；总房款：300万元。计算该房源的每平方米套内面积价格：

每平方米套内面积价格=300万元÷90平方米=3.33万元/平方米

尽管建筑面积标注为120平方米，但实际可用面积仅为90平方米，因此每平方米的套内面积价格更能反映出房产的性价比。

如果同样价格下，多层住宅的公摊面积只有15平方米，那么：每平方米套内面积价格=300万元÷105平方米=2.86万元/平方米。可以看出，公摊面积较小的房产在相同价格下，套内面积价格更低，性价比更高。

豪宅一般不考虑公摊与价格

四、如何选择性价比高的房产

1.公摊面积适中的楼盘

购房时，应该尽量选择公摊面积较小的楼盘。例如，多层住宅或低层住宅的公摊面积通常较低，套内面积较大，实际居住的空间也更为宽敞。对于高层住宅，虽然公摊面积较大，但要综合考虑其配套设施和周边环境。

2.优化的户型设计

合理的户型设计能有效提升房屋的使用价值。在同样的建筑面积下，如果开发商通过科学的设计将套内面积最大化，减少墙体和走廊占用的面积，房屋的性价比就会更高。

3.考虑房屋的附加值

在现代城市生活中，房屋的附加值（如小区环境、物业服务、周边配套设施）也会影响性价比。购房者在计算性价比时，不能只看房屋本身的面积，还要考虑这些附加因素。

在购房过程中，理解建筑面积、套内面积和公摊面积的关系至关重要。购房者应注意通过套内面积价格来衡量房产的实际性价比，并关注公摊面积的比例和房屋的功能布局。最终选择到适合自己要求的房屋。你在购买房屋时都主要考虑哪些因素，欢迎你分享出来，帮助更多想购买房屋的朋友们。

房屋面积计算：套内建筑面积和公摊面积解析

房屋面积通常指房屋的建筑面积。其计算公式为：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。

1.套内建筑面积

套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。

(1)套内房屋使用面积：是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

①套内卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁橱等空间，均以房屋内的净尺寸水平投影计算面积。

②套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

③不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井，均以房屋的净尺寸计入使用面积。

④净尺寸指的是在建筑物项目本身内测出的尺寸，而不应包含任何外界的因素，例如：外墙的总长度、总宽度等。

⑤净尺寸包括房间内的墙体的厚度。

(2)套内墙体面积：共用墙体的水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙体的水平投影面积全部计入套内墙体面积，其他墙体的投影不记入墙面积中，所有的封闭墙体水平投影全部计算在外墙上，计入墙的厚度即可，如果有非常明显的遮挡(例如防盗笼等)就还要另行计算，它也会将自身的厚度的墙面的水平投影的长度加回去(剪回)，没有算墙与墙之间空气对流的损失面(记算时可采用规定采用整数而非分数比)。公用的承重墙、楼板为二八分工和三七分工，其他的为三七分工和四六分工，如果隔墙完全不占用公摊的承重墙和楼板则不计入公摊面积中。

(3)套内阳台建筑面积：未封闭的阳台按其净水平投影面积的二分之一计算，而封闭的阳台则按其净水平投影面积计算。飘窗也是按照这个计算的。

2.公摊面积

公摊面积包括两部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套(单元)与公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积(公摊系数指整栋建筑的公摊部分的建筑面积或外墙水平的投影占建筑中套内建筑面积比例。

公摊系数是确定整个建筑物是否进行整体公摊的标准，它由整栋建筑物的总套内建筑面积除以整栋建筑物的建设用地面积得出。因此，公摊系数越大，说明该栋楼的公共部分越多)。

因此，对于一栋建筑物来说，它的总建筑面积等于该栋建筑物的总套内建筑面积加上该栋建筑物的公摊面积;而该栋建筑物的公摊面积等于该栋建筑物的总公摊面积除以该栋建筑物的总套内建筑面积。

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