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▲项目楼幢分布图

01.

核心区稀缺低密洋房

顺应板块蝶变产品力突破上限

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汾湖板块的利好来势浩浩荡荡，却少有能为板块代言高度与品味的封面作品。

这一次，百亿伟业集团联手国企汾湖投资，打造上字系Zui高标作品，多方面打破板块内住宅的上限，可见浦上悦庭的大手笔。

▲效果图

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01.

稀缺！在苏州仅约5%的人才能住上洋房

物以稀为贵！洋房在市场上的稀缺性，并不是有钱就能买到的。据统计，苏州去年全年供应37924套房源，其中洋房为1936套，占比仅约5%。

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浦上悦庭规划打造了8栋洋房、6栋高层，容积率仅1.6，是板块内难得一见的低密洋房社区。

▲项目效果图

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02.

外立面选材升级，板块内独一无二

立面是判断一个小区品质很好的维度。浦上悦庭在建筑立面上作了升级，采用一体板、真石漆、铝板和石材为主要材料，并且采用折面框架上下穿梭于建筑主体和屋顶，形成了具有现代感和韵律的建筑造型。

单是立面这一点，就足以扛起起板块颜值和品质担当。

▲效果图

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03.

精致内外社区，全面改善生活方式

在社区空间的打造上，不仅有已经开放的花园街区，还有同步打造都市化的社区空间。可谓出则繁华，进则安谧。

浦上悦庭拥有区域内Wei一的花园街区，也是目前公开的实景示范区所在地，整个花园街区面积超8200㎡，集餐饮、娱乐、休闲于一体。下楼即达，给业主带来更多元的生活需求。

▲效果图

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在浦上悦庭社区里，又可享受到两轴一厅一场一营一园林的五大全龄主题空间。

▲示意图

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进入小区大门，樱花和紫薇花两大主题轴线，风雨连廊迎接业主归家。

社区内约500m环形健身跑道、星际主题儿童活动区、青年健身区、老人活动区等组成的全龄林下聚场，不同年龄段的业主都能在这里找到适合自己的空间，老家长辈也不会感到不适。

▲效果图

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值得注意的是，浦上悦庭在景观打造方面，甄选了多种植物，考虑不同树种的色彩、树形、花期、香味等特性，打造四时花园，使社区四时有景，三季有花，时时可观。

也给小业主们近距离探索自然，认知世界提供了便利。

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▲效果图

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04.

双精装入户大堂，归家仪式感满满

随着现代居住条件的不断改善，宽敞明亮的入户大堂已经成为高端住宅的第一张名片。

浦上悦庭打造的双精装入户大堂，以及苏州市面上罕见的星空顶车库，赋予居者尊崇的归家仪式感。

05.

全生命周期户型，实现改善居住体验浦上悦庭售楼处电话☎：400-8778-334

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在户型设计方面，浦上悦庭也是做到了板块之Zui！

两大改善洋房户型，建面约115/137㎡，全生命周期户型，保证了业主享有真正的改善居住体验。

整个户型，是一个三室两厅两卫的格局，四开间朝南、南向大横厅、主卧套房、全屋飘窗的设计，如果你是首改这套户型就很适合。

推门而入，首先进入视野的就是约5.8米开间阔绰横厅，再加上独立的餐厅设计，采光通风效果更好的同时，朋友聚会、社交会友更有排面。浦上悦庭售楼处电话☎：400-8778-334

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另外，充分考虑到成长型家庭的变化需求，阔绰的大横厅，保留了后期改造“+1室”的余地，不需要要换房就可以实现，二孩的到来，以及三代同堂的居住需求。

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客厅外接的大阳台，也是业主身份的象征，在这里可以侍弄花草、沐浴阳光、读书品茗，赋予生活更多的可能。

主卧套房设计，预留了衣帽间的位置和干湿分区的主卫，业主不仅拥有独立的私密空间，与老人同住，也不会出现抢占卫生间的尴尬局面，生活更加方便。浦上悦庭售楼处电话☎：400-8778-334

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▲样板间实景图

▲样板间实景图

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该户型还有一个亮点，就是南北双阳台的设计，北阳台既可以保留，也可以打通作为卧室、书房、游戏室，根据业主的需求，随心而定。

该户型可以说是改善一步到位，四室两厅两卫的格局，南开间约14.5米，三主卧朝南，全屋飘窗，双联阳台，保证了更优的采光通风效果。

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▲样板间实景图

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客厅与南向次卧阳台相连，面积达到10.56㎡，堪称跑道式阳台，在这里可以实现生活的更多可能。

▲样板间实景图

项目上的餐厅并没有像其他横厅那样，与客厅公用空间，而是连着厨房的独立空间，这样既符合人体动线，又不会打扰到客厅的功能活动，并且餐厅自带观景飘窗，不用担心采光的问题，空间也足够放一张8人桌，一家人围坐一起，其乐融融。浦上悦庭售楼处电话☎：400-8778-334

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▲样板间实景图

主卧是业主比较在意的地方，在这里可满足“休憩+专属衣帽间+私享主卫”一体的功能，与长辈同住的家庭，可避免不少不必要的麻烦。

▲样板间实景图

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除了套房主卧，还有3个独立的空间，可根据家庭的成长需求来设计，比如老人房、二孩房、书房、瑜伽室等，满足家庭的每个阶段的需求。

更为难得的是，整个洋房都是双开电梯入户，私享独立的电梯入户厅，不仅增加了收纳空间，保证私密性，还是改善客户追求的品质生活的体现。

也正是因为这样的合理布局，每个户型的空间利用率都非常高，可媲美核心区建面约150㎡、160㎡的大四房！

这种稀缺品质产品放眼整个苏州市场都是有竞争优势！

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02.

高起点高占位

国策助力，环沪置业风口板块

不只是产品稀缺，还因为浦上悦庭所在的汾湖板块的定位，天然就比苏州其他板块多了“两重身份”！

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一、汾湖，可是江苏省Wei一一个划入长三角一体化先启区的板块。

2019年10月，国务院同意《长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案》。

方案明确了江苏吴江、上海青浦和浙江嘉善三地长三角一体化先启区的地位，而吴江被划入了示范区先行区的仅有汾湖高新区（黎里镇），意味着汾湖正式被纳入长三角一体化发展建设的快车道。

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二、吴江“十四五”规划明确提出，要举全区之力支持汾湖建设。

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在最新的“十四五”规划中，吴江除了讲述各片区未来要如何发展外，竟然另开辟了一个章节，重点给长三角一体化示范区，并多次表示要举全区之力支持汾湖高新区推进先行启动区建设，积极争创国家级高新区！

▲文件来源：吴江区政府网

随着长三角一体化上升为国家战略，各种政策利好频出落地。具体到交通、产业、医疗、教育配套等方面都有进一步推动。我们已然看到了一座新城迈入了成熟。

1、交通一体化，同步沪苏繁华

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汾湖，东靠上海青浦，南接浙江嘉善，以其黄金三角腹地的地理优势，成为接轨上海的“桥头堡”，是长三角经济圈的中心区域。

但是浦上悦庭在交通一体化的优势下，与上海的距离更近，可以说只有一步之遥。

①项目距离交通枢纽站水乡客厅站仅5公里。

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由下图也能看出来，从项目上出发，一脚油门，就能实现苏州→上海跨区。

▲来源：高德地图

未来，苏州10号线（规划中）与上海17号线西延（建设中）也将在水乡客厅站无缝换乘，加强城市间的联动。

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②浦上悦庭紧邻浦港路南延工程，未来直通上海。

省级道路浦港路南延工程正在施工中，落成之后，项目去往上海的距离又更近一步。浦上悦庭售楼处电话☎：400-8778-334

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③高铁南站，迅速融入上海半小时圈。

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板块内沪苏湖铁路与苏嘉甬铁路在汾湖交汇设苏州南站（汾湖站），预计2024年通车，开通后，汾湖前往上海仅需几首歌的时间，真正融入上海半小时圈。

不仅有高铁、地铁、快速路接轨，吴江还开设了多条跨省公交车。接下来，吴江还将继续强化省界道路衔接，破除行政区划的壁垒，打通更多省际毗邻区镇节点，并着力打造“三张网”和“1小时出行圈”。

2、产业一体化，聚合强大产业，虹吸人才资源，赋能经济发展

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现有近3000家企业落户板块，除了永鼎股份、康力电梯、东吴水泥、欧普照明四家上市公司，还有华为研发基地、京东智能产业园、英诺赛科苏州第三代半导体基地、中车长三角绿色智能制造协同创新示范区、恒力新材料基地等头部企业的新型产业也落户于此。全面承接上海溢出的高端资源和项目。

▲华为研发基地效果图浦上悦庭售楼处电话☎：400-8778-334

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名企云集，给汾湖经济转型和产业升级带来新的机会，同时，也吸引更多优质人才入驻，预计，2025年引进约1000亿资金，引入约35万高精尖人才，旺盛了板块人气同时，更带来了资金和产值，带来了丰富的购买力。

3、教育医疗一体化，对接上海优质资源

在教育医疗方面，汾湖不断打破长三角一体化之间的壁垒，在教育和医疗方面实现互通。

比如说，示范区内职业学校招生入学、学籍管理、教学实施、就业升学等方面将实现一体化运行。

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此外，还积极引进上海优质资源，浦上悦庭旁就是上海世外附属汾湖实小，项目还毗邻汾湖实验幼儿园等。

▲项目区位图

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拥有“国”字头战略、强力规划、头部企业聚集、价值高地、价格洼地……每一个关键要素都让汾湖成为环沪置业的热门板块。

浦上悦庭为长三角客户找到了一个出口，无论是唯地段论的购房者，还是坚持产品主义的改善群体，这都是一个无法挑剔的项目。

浦上悦庭，首次开盘仅94套洋房，产品稀缺、品质独有，数量有限，分秒递减，大家千万不要错过了！预计下批次房源还将推出102㎡高层精装产品！不容错过！

还没关注的，尽快移步实景示范区，真情实感地去感受这个换代产品。

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修的窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。

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