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浦东人气王！三林【招商臻境售楼处电话/地址：400-8778_334√√】建面约89-148㎡高层及叠墅！均价69319元/㎡！总价590万起！

浦东三林板块全新盘

建面约89-150㎡高层&叠墅

豪华泳池会所 追光式奢石地库

高品质精装交付 房源232套

即将加推 付款周期友好

上海浦东三林「招商臻境」

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(已认证)欢迎致电咨询预约看房优惠信息，郑重承诺:开发商旗下销售团队全程营销策划，房源信息真实有效!

上海招商臻境的相关信息如下：

楼盘地址：浦东上南路 5700 弄（也有说法是位于浦东上南路和乔桉路交叉口、上南路与金谊路交汇处）135。

交房时间：预计 2026 年 12 月 31 日678。

基本参数6：

产权年限：70 年住宅。

占地面积：约 42275 平方米。

建筑面积：约 149960 平方米。

规划户数：915 户（住宅 788 套、保障房 127 套）。

楼层状况：高层为 23-26 层、叠拼为 5-6 层。

绿化率：35%。

车位配比：1：1.3。

层高：高层 3 米、叠拼 3.1-3.3 米。

得房率：高层 70%-73%、叠拼 75%-77%。

梯户比：高层 2 梯 4 户 / 3 梯 6 户、叠拼 1 梯 2 户。

物业费：高层 5.9 元 /㎡/ 月、叠拼 7 元 /㎡/ 月。

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招商臻境一房一价表▼

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项目基本信息

开发商名称上海市招宜置业有限公司产权年限70年住宅拿地时间2023年10月总层高高层：26层、叠拼：6层在售套数高层：254套、叠拼：84套交房时间预计2026年12月31日绿化率35%车位配比1：1.3层高高层：3米、叠拼3.1-3.3米得房率高层：70%-73%叠拼：75%-77%梯户比高层：2梯4户/3梯6户叠拼：1梯2户物业公司上海招商局物业管理有限公司物业费高层：5.9元/㎡/月叠拼：7元/㎡/月均价6.8万总价456-1379万在售建面高层：89-135平叠拼：145-148平

效果图，仅供参考

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【招商臻境】位于上南路与东明路交叉口西侧，共计由3幅住宅用地组成，用地面积约8.54万方，总建筑面积约30.91万方；

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【招商臻境】项目分为3个地块，住宅地块为5-6层叠拼、23-26层高层住宅混合小区。三个地块均没有地上车位，全人车分流，社区内部规划有室外健身点、儿童游戏场以及部分架空层，09-02地块社区内部规划多了景观庭院、下沉庭院等类目。

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07-04地块：容积率2.2，拟建1栋26F保障房、3栋23-26F高层住宅、5栋5-6F多层住宅以及若干社区配套用房；

09-02地块：容积率2.2，拟建1栋26F保障房、6栋26F高层住宅、7栋6F多层住宅以及若干社区配套用房；

08-03地块：容积率2.2，拟建3栋23-26F高层住宅、4栋5F多层住宅以及若干社区配套用房；

项目社区规划

【招商臻境】是百年招商上海首座臻系作品，将以“臻”之名，开启浦东三林的人居梦想。

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项目以上海海派建筑的设计元素为基因，将经典海派的艺术精粹与摩登优雅的现代审美相融合，流动曲线勾勒优雅大气的建筑轮廓，将“静于已心，奢享世界”的静奢主义lifeDeco前沿生活理念融入其中，以建筑语言对国际化审美与趋势作出新的诠释。

招商臻镜整个小区都采用统一的设计语言，高层和叠拼产品全部采用弧形阳台形制，柔性的圆弧搭配简洁有力的直向线条，厚重中带着轻灵，低调中彰显优雅。

（效果图，仅供参考）

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在楼栋主入口同样运用石材+弧形铝板等元素，同时还有格栅装饰，质感提升明显：

（效果图，仅供参考）

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社区品质方面，【招商臻境】为业主打造了五进式归家礼序，七维六巷景观分布其中，开启静奢园林生活方式。

首开地块住宅楼宇下还设置了四大架空层，涵盖品茗阅读、运动健身、洽谈社交等多元业态，为业主提供全方位的生活体验，满足不同年龄层次的需求。

效果图，仅供参考

地上、地下双层入户精装大堂，每一处细节都彰显着尊贵与品味。

地下精装大堂，开阔的挑高空间，配置自然采光井以及专属的等候区，让业主感受到如同酒店式首层大堂般的尊贵礼遇。

效果图，仅供参考

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地上精装大堂的设计同样出彩，地面的石材拼花造型与墙面的石材背景相得益彰，将静奢海派的艺术风格展现得淋漓尽致，为业主带来无与伦比的视觉盛宴。

效果图，仅供参考

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【招商臻境】精心规划了七维生活剧场，包括：街角花园、摩登水院、下沉花园等七重生活场景，营造四季分明、美景如画的精致水岸归家之路。

在整体设计中巧妙汲取了海派建筑的精华元素，通过层层递进的游览线路和景观艺术的巧妙穿插，让整个空间充满活力和生活气息。

效果图，仅供参考

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效果图，仅供参考

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街角花园，用丛生的乌桕、冬青等，构筑社区外的口袋花园，消弭了社区与外部的边界感。摩登水院，华灯映入水池，雍容华贵。

项目效果示意图，仅供参考

下沉花园，打造宽观景亭，亭外是苍苍乌桕，秋后丹红一片。

项目景观示意图，仅供参考

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芳草花厅，由香樟、迷迭香、夜来香等构筑，缤纷色彩与清新芬芳相结合，为业主提供野餐、放风筝等场景活动；

项目景观示意图，仅供参考

唱片花园，古典唱片机辅以银杏、香橼构筑的花境空间，这独属于老上海的海派浪漫。

行星花园则是优秀的亲子空间，植物自习室、星球探险树屋、自由拓展乐园……家长带着小朋友认识植物、观察虫鸟，在自然中建立良好的亲子互动氛围。

整个小区大量栽种花卉，如紫薇、丹枫、乌桕、香樟、樱花、桂花等，移步异景，四时风光，园内尽享。

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整座社区，从宜居度、仪式感、生活方式的多样性等多重角度来看，都称得上的完美。并且从会所、车库以及园林的建造标准来看，是真正比肩千万级豪宅的标准。

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项目标配下沉式庭院会所和恒温泳池，满足业主们的会客、健身、娱乐需求，同时利用建筑内部的架空区域，以全龄社区为出发点，打造容纳多元生活的社区中心。

（效果图，仅供参考）

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项目推售详情

【招商臻境】实际分为3个地块，首期将推约89-148㎡高层&叠墅，共计338套房源，均价68091元/㎡，目前价格已经过会，正在火爆认购中！

（首开地块分布图）

首开楼栋：高层2栋5栋；叠加3、4、6、7栋

小高层：89㎡154套，103㎡75套，135㎡25套

叠墅：上叠145㎡28套，中叠146㎡28套，下叠148㎡28套

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方案过程图，仅供参考，以官方最终发布为准

首开地块户型分布图▼

示意图，仅供参考，以官方最终发布为准

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高层户型为建面约89-135㎡，设计方正且全明，为业主提供更加舒适的居住环境。

采用多飘窗设计，有效增加采光和通风效果，拥有更开阔的视野，能够欣赏到更多庭院美景。

此外，S型墙冰箱内嵌与玄关柜的一体化设计，不仅提升了空间的利用率，也增强了整体的美观性……

建面约89㎡ 3房2厅1卫▼

建面约103㎡ 3房2厅2卫▼

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建面约135㎡ 4房2厅2卫▼

下叠地下室拥有约5.5米高的层高，增加了空间的立体感和舒适度。

平层四开间朝南的布局，打造出通透明亮的大尺度居住空间。

上叠设有星空露台，为业主提供了一片宁静的自然天地，可尽情欣赏滨河风光。

叠加别墅户型▼

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项目区位配套

2021年浦东新区正式启动“金色中环发展带”建设工作，金色中环带主要聚焦"3+5”重点地区，让浦东中环成为卓越上海的“金腰带”，而三林独占1个中心、2个潜力地区，是“金色中环带”的最大收益者，一跃成为浦东发展的新极点。（信息来源：上海发布）

【招商臻境】所在的三林南板块，北接新杨思，西连前滩、三林滨江、筠溪小镇，作为大三林中心腹地，被四周已醇熟资源环伺和辐射，更因尚处土地大量释放的初期，尽显洼地价值和强劲的后发力。

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三林不仅拥抱金色中环的繁荣及金融商贸等高能级产业定位，还坐拥全方位立体交通体系。

示意图

前滩南三林，坐享外环/中环/南北高架，上海三大城市动脉，从项目出发，经上南路转华夏西路，直线距离约5KM直达前滩核心区；经由上南路转世博大道，直连陆家嘴环路，即达国金中心、正大广场陆家嘴核心商圈；经由外环高架入口，转南北高架，过内环高架达徐家汇商圈。外环/中环/南北高架三大城市动脉，串联前滩、陆家嘴、人民广场、徐家汇等一级城市节点，形成都心超级通达区。

示意图

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项目位于浦东三林板块，属于环外区域，靠近康桥板块。北侧就是三林知名度比较高的三个项目：中海御景熙岸、绿地·香颂、保利·林语熙。林海公路东侧，是去年入市的华发仁恒海上溪云项目。

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交通配套方面：地块位于距离外环线直线距离约1.3公里，距离林海公路直线约1公里。直线3公里范围内有轨交8/11号线。

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商业配套方面：新达汇三林印象城、中房金谊广场等

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教育资源方面：上海市三林中学东校、上海市上南中学东校等（注：以上为周边现有教育配套，最终对口以交付后划分为准）。

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医疗资源方面：上海市东方医院南院等；

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【房价特价信息丨详细解答丨在售户型图丨项目介绍丨在售房源丨周边配套】

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上海市最新最全贷款利率，税费解析，首付比例，及抵扣相关

最新贷款利率，及首付比例

以目前最新LPR：3.85%计算

首套房贷款利率：

最新LPR-45基点 =3.4%

首付：15%

二套房贷款利率：

最新LPR-5基点=3.8%

首付：25%

注：

二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山首付20%

二套：临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山LPR-25基点=3.6%

商住房贷款利率：

最新+60基点=4.55%

公积金首套利率：2.85%（多子女家庭2.55%）

二套利率3.325%

公积金贷款首套首付比例20%

二套首付比例35%（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山=30%）

公积金首套贷足的前提条件：

基础账户月缴额：1264元

基础账户余额：21667元

补充账户余额：15000元

公积金贷款计算公式：

月缴额÷0.14×4.8×可贷年限

余额X30倍

补充公积金余额X10倍

公积金贷款额度

单人首套80万，家庭160万【含补充】

单人二套65万，家庭130万【含补充】

公积金多子女家庭基础额度上浮20%，最高192万

住宅税费——————

普通住宅定义：

1：五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等

2：单套住房建筑面积在144平方米以下(含144)

满足以上两条属于普通住宅

增值税：【增值税5%，附加税0.3%】

满二年：

普通住宅：免征

非普通住宅：差额÷1.05x0.053

注：差额=税务核定价-原购入价

不满二年

普通住宅：全额（税务核定价）÷1.05x0.053

非普通住宅：全额（税务核定价）÷1.05x0.053

个人所得税：【普宅1%非普宅2% 一手动迁和售后公房均为 1%】

满五唯一：

普通住宅：免征

非普通住宅：免征

不满五唯一：

普通住宅：【税务核定价-本次增值税】×1%

可选利润20%：【核定价-增值税及附加税】×20%

非普通住宅：【税务核定价-本次增值税】×2%

可选利润20%：【核定价-增值税及附加税】×20%

注：未成年人和父母一起在产证上，房屋出售征收个人所得税时，未成年人是否计算在家庭内各交易中心不一致，虹口宝山静安未成年子女和父母算是一个家庭，其他的不算在一个家庭上的，可单独踢除计算

【契税】

首套：≤90平【核定价-增值税】×1%

>90平【核定价-增值税】×1.5%

二套：【核定价-增值税】×3%

契税的缴纳条件：

个人购买首套房房屋面积≤90 平税率为总房价1%

个人购买首套房房屋面积> 90平税率为总房价1.5%

个人购买二套房无论面积大小税率均为总房价3%

动迁款买房提供动迁协议和结算清单，户主到场签字可以抵扣部分契税，例如买一套300万的房子，动迁款是200万，则按照100万差额作为基数征收契税

售后公房出售后一年内买房：提供原始购房材料可以抵扣部分契税，计算方式同动迁款买房

现实中很多家庭把孩子也写在房产证上，造成孩子再买房时契税按二套计算，常用的解决方法就是去交易中心作析产，把份额划为1%，然后再把1%过户给父母，这是最划算的一种方法

如果是两个家庭买房，一个家庭名下首套，另一个家庭名下二套，则按持有房产的比例分开各自计算契税

赠与.继承.房屋再出售

直系赠与：增值及附加税：免征

个税：免征收

契税：合同价x3%

非直系赠与：

增值及附加税：同商品房计算方式

个税：核定价 x20%

契税：合同价x3%

直系继承：

增值及附加税：免征

个税：免征收

契税：免征收

非直系继承：

增值及附加税：免征

个税：免征

契税：房屋总价3%

公证费：房屋总价1%

受赠或继承得来的房屋再出售时：

契税：同商品房计算

增值及附加税：同商品房计算

个税：核定价 x20% （满五唯一免征）

非居住类房屋税费：需要提供交易中心认可的评估报告

详细计算方法请来电或微信咨询，这里主要阐述住宅类税费计算方式

房产税————

这里重点讲一下房产税

房产税执行时间：2011年1月28日出台

房产税：上海和重庆为试点城市，早已有之。

网传的房产税指的是房地产税，性质不同，目前的房地产税提案是没有通过的，望知悉！

1：房产税税率每年更新一次

2：每年执行最新征收单价标准

3：以2022年为例：官宣的单价标准为81948万

4：成交单价≤81948万，征收税率为0.4%

5：成交单价>81948万，征收税率为0.6%

6：逾期未缴纳房产税，会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五

7：房产税计算公式：=应税面积 × 新购单价 × 70% × 0.4% ÷ 1.05

8：房产税起征时间：产证登记日期的次月开始征收

9：房产税缴纳时间：每年12月31日前缴纳

10：客户方在 2011年1月28日前与父母共有住房，且父母为外地户籍的，若父母符合购房减免房产税条件的，只要符合购房资质，即免征房产税；若父母不符合购房减免房产税条件的，则客户方本次购房在房产税的认定上属于二套，需要计算与父母共有房屋所占份额的面积

11：夫妻双方为沪籍，夫妻双方各自在2011年1月28日前同父母（上海户籍）共有住房，若家庭名下在沪无其它住房的，在具备购房资质的前提下再次购入住房在房产税属于首套范畴，可免征房产税；若家庭名下有其他住房的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围。

12：外地户籍方与父母或上海户籍方与外地户籍父母在 2011 年 1 月 28 日前在沪共有住房的，且家庭名下没有其他住房的，若父母符合购房减免房产税条件的，在符合购房资质的前提下再次购入住房房产税属于首套范畴，可免征房产税；若父母不符合购房减免房产税条件的，则房产税认定上属于家庭二套，与父母共有房屋所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围

特殊客户群体房产税的免征条件

1：在沪军官家庭购房免征房产税

2：在沪就读博士家庭购房免征房产税

3：进站博士后购房免征房产税

公司名义购入的房屋，持有期间仍需按季度缴纳房产税

房产税计算方式可自主选择以下：

计算方式一【自用】：购入的核定价×80%×1.2%

计算方式二【出租】：月租金×12%×月数

房产税征收范围：以家庭人口为基数

1：原有面积+新购面积小于人均60平优惠面积 = 免征

2：原有面积+新购面积大于人均60平优惠面积=只征收应税面积

（例如：夫妻无孩子优惠面积120平，现名下原有面积80平，加新购面积 100平，则100+80-120=60平，60平即为应税面积）

3：原有面积大于人均60平优惠面积=只征收新购住房面积

4：沪籍首套免征

5：外地户籍居住证满三年或积分达到120分=免征

6：外地居住证未满三年需缴纳，满三年后申请免征并退还之前所缴税费

7：外籍在沪（居留许可证）连续满三年且在有效期内，可在报税当日直接申 请免征 （台湾为居留签注,港澳居民暂住证）

8：外籍未满三年需缴纳，满三年后申请免征并退税

9：持有B类证件（海外人才引进）或中国绿卡可直接申请免征

10：2011年1月28日前拥有的房产不计入房产税征收范围

沪籍申请同住人减免房产税的条件：同住人同等优惠面积也是60平

1：同住人为申请人的父母或成年子女

2：同住人为上海户口

3：同住人在上海无居住类产权房

4：同住人和申请人的户口须在同一户口簿或房屋内

5：同住人只能申请一次减免房产税

6：同住人需购房，须先办理同住人撤销手续方可审税

动迁房

售后公房

抵扣税费

动迁款（纯货币补偿，没有分房）首次抵扣契税/破限购所需材料：

需要购房人和至少1位被征收人到场，如果购房人和被征收人同一个人只需要购房人到场即可

提供材料：

1、《动迁协议》原件

2、《结算单》原件（若有）

3、所有被征收人身份证原件

4、其他不到场的被征收人写《委托书》

5、购房人家庭证件（如身份证、结婚证、户口本等）；

6、女方或者男方和父母的关系证明用于剔除限购前共有的房子

7、体现客户户口在被征收房子里的户口簿

一般用动迁款买房抵税时的交易流程：（视交易中心不同略有不同）

审税查限购（买卖双方到场）——>10个工作日后缴税过户（买卖双方到场）——>5个工作日领产证（买家到场）

《动迁款破限购注意事项》

1.动迁的房子为使用权房：使用权的房子需要去动迁组开在册人员证明，过户时所有在册人员都需要到场，签承诺书，承诺这个破限购的名额给这个购房人使用；

2. 动迁的房子为产权房：产权房的房子动迁，只有原本在产证上的产权人可以破限购，过户时在产证上的人需要全部到场，签承诺书，一样承诺破限购名额给到本次购房人，产权房需提前去房屋所在地办理灭失（把原来的房子核销掉）。

3、被征收人明确写明了“亡“字的，可以不用提供任何材料。

4、被征收人中若有人去世了，但没有写明“亡“字的，需要提供死亡证明原件（配偶本人到场带身份证，若配偶也不在世，有继承权的人要到场，若继承权人为多人的，另需要提供家庭内部协议，这个协议在动迁组签过）

5、破限购的情形中若客户分了房子又拿钱的，不能破限购。要等分的房子新产证办理出来后，才能抵扣动迁协议金额以内的契税，只有纯拿钱的客户，户口在被拆迁掉的房子里，或者是被征收人，才可以破限购，子女户口不在被拆迁的房子里的，也不是被征收人的，提供关系证明，只能抵扣契税，不能破限购。

《售后公房抵扣材料及注意事项》

1、买进时的《上海市公有住房出售合同》

2、《公有住房出售专用票据》或《建设银行缴款凭证》

3、卖出房子的《上海市买卖合同》

4、卖出房子的增值税普通发票（记账联）

5、售后公房的现状产调或新产证复印件

6、售后公房原产权人身份证原件

7、关系证明材料（若给成年子女或父母抵扣）

8、卖出前产证若有变更，需提供相应历史产调和变更材料（例：继承提供继承公证书，原始产调）

售后公房抵扣契税要满足 “卖出售后公房且交易结束” 这一条件，则要提供证明是售后公房的材料和卖出且交易完成的材料。提供1和2项材料可证明房子是售后公房，提供3-5项材料可证明房子已卖出且交易已结束；售后公房原产权人把抵税名额给子女或父母使用，需提供6-7项材料，售后公房做过变更需要根据变更材料判断售后公房的性质是否已改变，若改变则不能抵扣，所以要提供第8项材料。售后公房只能直系亲属两代以内相互抵扣，而且卖出售后公房与买进住房的网签时间不能超过1年。若先买进住房，后卖出售后公房，也可办理先交契税，后办理退税。

判断是否是售后公房常用方法：包括白皮合同，建行结款单或专用票据这些，一般产证的附记页上会注明有：已购公房等字样。

售后公房是房改之后，公有住房（就是使用权房，没有产证只有房卡的那种，只有沪籍才能交易的房屋）原承租人买断之后，变成完全产权，性质就变成为售后公房，可以享受国家的一个政策福利，在出售的时候无论年限长短，价格高低均可免征增值税，在卖掉售后公房且买进新的住房（需网签一年内）还可以享受一次契税的减免抵扣。且原承租人买断时根据工龄长短价格方面也是极其优惠，通常只有几百元每平米