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杭州富阳【富春玫瑰园】

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NO. 1｜壹

近一年半都没有在拍卖市场见到千万级别墅的富春玫瑰园，最近突然开始集中爆发。

今天，青禾里组团一套255方的排屋（含两车位）正在进行司法拍卖，评估价1017万、起拍价711.9万，目前已经有人出价，结果将在明天揭晓。

下周一（9日），风禾里组团一套450方的合院即将进行司法拍卖，起拍价1850万，折合4.1万/㎡。

而在端午小长假期间，富春玫瑰园一套245方的合院（含3车位），刚刚以1180万的价格通过拍卖渠道成交，折合4.8万/㎡，创下近几年富春玫瑰园在拍卖市场上的单价新高。

尽管如此，从账面看，房东已亏掉70万，如果有贷款，算上这些年利息成本，至少亏了百万。

而这套合院评估市场价为1377万，但买家似乎也说不上“捡漏”，因为在二手房平台上明明还有更便宜的房源。

NO. 2｜贰

拍卖平台最新成交的这套合院，位于富春玫瑰园禾原里组团的15号103室，建面245.8方。从房东提供的发票看，买入价为1249.6万，单价46635元/㎡。

合院共五层，地上三层、地下两层，6室2厅5卫，毛坯，南进门有近百方的院子，赠送地下一层约200方，包含三个车位（总价70万）。

合院的南进门

总价发票上的日期为2022年10月，房东应该是在这个时间交的契税，目前已经满2，买家可以省掉5%的契税。

5月30日，这套合院以500万的价格起拍。但当天仅两人出手，其中一次还是到夜里10点，加价5万，出价505万。

到了第二天，竞拍开始激烈起来。早上9点半左右，一个新买家Q2850开始出手，将价格抬升至510万。

前一天参与的Q5887和S2398也开始争抢，但显然，Q2850志在必得，在600万、700万、800万、900万以及1000万几个整数价位，他都果断出价。

最终在11点27分，离收拍前半小时，Q2850以1180万的价格一锤定音，拍走这套房产。

房东以这个价格卖出，虽然是亏本，但也可以松一口气了。

毕竟，现在的行情下，想要出手并不容易。手边买房显示，富春玫瑰园近90天只成交了2套，能成交已经是很不错的结果。

更何况，二手房平台上，这个价格也并没有很大优势。

目前，同一组团的相似户型合院，在贝壳上就有一套挂牌价1068万的，比这套成交价还便宜了100万。其他组团的部分相似面积段的合院，挂牌价甚至不足千万。

NO. 3｜叁

富春玫瑰园背枕着黄公望森林公园，俯瞰着富春江，称得上是风水宝地，也是富阳别墅的代表之一。

据悉，这套房所在的禾原里是富春玫瑰园最后的一个组团，2020年首次推出。这套房产所在的15号楼，于2021年4月开盘，也是富春玫瑰园历时13年开发周期的倒数第二次开盘，组团于2022年5月交付。

不仅组团更新，位置也更好。禾原里位于整个园区的至高点，还是一个临湖组团，有约4000㎡“空中湖泊”。

禾原里实景图

富春玫瑰园开发了13年，出现在拍卖市场里的并不多。

去年，富春玫瑰园并没有别墅进行拍卖或者司法拍卖。在此之前，2021-2023年共有6套千万级的别墅出现，但真正成交的仅3套。

2023年11月，风禾里一套456方精装排屋，司法拍卖二拍时，以1848万成交，折合4.1元/㎡。

2023年7月，青禾里一套816方的毛坯合院，起拍价7000万，流拍。2022年5月，该合院曾首次上架，起拍价6000万，流拍。

2023年2月15日，林枫苑一套297方的排屋，3300万起价，流拍。

2022年6月，蓝玫苑一套264方精装排屋，起拍价1200万，流拍。

2021年10月，蓝玫苑一套363方的毛坯排屋，因涉刑案件被司法拍卖，最终以1258万成交，折合3.5万元/㎡。

2021年6月，青禾里一套305房的涉案排屋（带两个车位），以1230万成交，折合4万元/㎡。

可以看出，端午节前这套禾原里合院拍出4.8万元/㎡的价格，已经创下富春玫瑰园近几年在拍卖市场的新高。

此前最高单价是2023年拍出的一套精装排屋，4.1万/㎡。这套毛坯合院比它高了将近20%，算不算捡漏呢？

与此同时，今天另一套青禾里的排屋法拍房又能拍出什么价格，明天见分晓！

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朋友圈频频出现低价工抵房，工抵房与商品房到底有什么区别呢？

1. 两者的定义不同

工抵房

开发商因资金不足，将未售出的房产抵押给工程方（如施工方、材料供应商等）用于抵偿债务（工程款、材料款等）。这类房产本质是开发商的“抵账资产”，产权可能已转移至债权方名下。

商品房

开发商合法建造并通过正常市场渠道销售的住宅或商业房产，

购房者直接从开发商或其代理商处购买，产权明确归属于购房者。

2. 购买渠道不同

工抵房

需通过债权方（如施工方、材料商）购买，可能涉及三方协议（开发商、债权方、购房者）。部分工抵房可能由开发商代售，但需明确产权归属。

商品房

直接通过开发商或正规代理商购买，签订标准《商品房买卖合同》，流程规范。

3. 价格差异

工抵房

通常价格低于市场价（约5%~20%），因债权方急于变现回款。但需注意是否存在隐藏成本（如税费、解押费用）。

商品房

按市场价销售，价格透明，但可能受开发商促销活动影响（如折扣、赠品）。

4. 产权风险

工抵房

若开发商未将房产解押或未完成产权转移，可能无法正常办理网签和房产证。若债权方存在纠纷（如多次抵押），可能导致交易失败或产权争议。需确认房屋是否已被备案至债权方名下。

商品房

产权清晰，开发商需具备“五证”（《预售许可证》等），交易完成后可正常办理产权登记。

5. 交易流程风险

工抵房

需与债权方签订协议，可能绕过开发商，导致后续维权困难。

若开发商资金链断裂，可能影响房产解押或交房。

需额外核实债权债务关系是否结清。

商品房

按政府监管流程操作，资金通常进入监管账户，风险较低。

6. 房屋质量与楼层选择

工抵房

可能为开发商未售出的尾盘，存在户型、楼层、朝向等缺陷，但并非绝对。

商品房

购房者可自由选择房源，开发商通常优先出售优质户型。

7. 合同签订方

工抵房可能与债权方或开发商签订合同，需明确责任划分（如交房、维修等）。

商品房直接与开发商签订合同，权责清晰。

购买建议：核实产权状态，要求查看《不动产登记证明》，确认房屋无抵押、无查封，且可正常备案。

选择正规渠道优先通过开发商购买工抵房，确保合同与开发商签订，避免“三方协议”纠纷。明确资金流向

购房款应直接支付给开发商，并由开发商向债权方清偿债务，避免资金被挪用。

审查合同条款明确交房时间、违约责任、产权办理等细节，必要时咨询律师。

总结：工抵房价格优势明显，但涉及复杂的债权债务关系，风险较高，适合对房产交易流程熟悉、能承担一定风险的购房者；商品房流程规范、风险低，适合追求稳妥的普通购房者。无论选择哪种，均需严格审查房屋资质与合同条款。能承担一定风险的购房者；商品房流程规范、风险低，适合追求稳妥的普通购房者。无论选择哪种，均需严格审查房屋资质与合同条款。