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基础信息

楼盘地址：上海市浦东北蔡镇扬桥村西计队 50 号，地处浦东几何中心，毗邻张江科学城与花木 - 龙阳路城市副中心。

开发商：上海泉秀置业有限公司，隶属于绿城中国，该项目也是绿城在浦东打造的 “庐系” 高端产品首作。

占地面积：约 2.04 万平方米。

建筑面积：约 7 万平方米。

产品类型：规划 9 栋板楼，包含 4 栋 14 - 16 层高层住宅和 5 栋 4 - 5 层叠加叠墅。

总户数：共 267 户，首开时推出 148 套房源，高层公寓分布在 2#、4# 和 6#，叠加房源位于 1#、3#。

容积率：2.0，在上海内中环区域属于稀缺的低密社区。

绿化率：35%。

车位信息：车位配比 1:1.4，规划 422 个全地下车位，实现人车分流，车位售价待定，月租预计 1200 - 1300 元。

产权年限：70 年普通住宅产权。

物业公司：绿城物业服务集团（上海）物业管理有限公司。

开盘时间：2025 年 9 月 27 日。

交付时间：预计 2027 年 6 月。

户型与价格信息

主力户型：涵盖建面约 120㎡三房、145㎡四房，还有建面约 204㎡、214㎡的四房户型。其中 120㎡三房为南向三开间、双卫配置；145㎡四房为四室两厅双卫设计，南向约 10 米面宽。

得房率：76 - 78%，高于市场同类型楼盘均值，空间实用性较强。

价格区间：120㎡三房总价 1070 - 1360 万；145㎡四房总价 1320 - 1690 万；204㎡户型约 2182 万；214㎡户型约 2288 万。项目首开备案平均价格 106938 元 /㎡，具体为一房一价。

精装与社区配置

精装标准：全屋交付配置日立中央空调、威能地暖、兰舍新风三大件，厨卫选用德国博世厨电、杜拉维特洁具。细节上，玄关预留 USB 插座和旋转鞋架槽位，阳台预埋电动晾衣架电源，减少后期改造麻烦。

社区配套：打造有 460㎡下沉式宋画庭院，呈现 “一日四景”，庭院浅水区水深仅 10cm，还设有隐形扶手、带 USB 充电口的休憩座椅等全龄友好配置；配有下沉式会所，整合了恒温泳池、瑜伽室、私宴厅等功能区；社区搭载智慧安防系统，包含人脸识别门禁、电梯联动系统。

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先说亮点：绿城的改善盘，这些地方确实让人动心

1. 品牌+物业双兜底，住着放心

一提绿城，懂行的都知道是“品质代名词”——1995年成立，现在进驻200多城、造了1000多个小区，超118万户业主住过，品牌口碑摆在这里。而且开发商是绿城中国（股票代码03900.HK），总资产超5300亿，不用担心烂尾风险，买高端盘图的就是这份踏实。

物业也是绿城自家的（绿城物业服务集团上海公司），物业费9.78-12.58元/月/㎡，看着不低，但绿城物业的服务是出了名的细——从社区维护到安保响应都靠谱，后期住进去，小区环境、设施保养都有保障，长期居住感不会掉价。

2. 位置+交通，通勤灵活度够高

这盘最核心的优势是“占位”：在北蔡镇扬桥村西计队50号，刚好是陆家嘴（约9km）、张江科学城、世博前滩（约8km）三大副中心的交点，在这三个地方上班的话，通勤很方便。

交通上更是贴心：自驾走“浦东南北高架”罗山路高架，加上内环、中环、外环的“三横”路网，上闸道就在高科西路附近，开车去市区、张江都不绕；轨交靠16号线和18号线，虽然没说具体步行距离，但双轨交在手，就算偶尔不想开车，公共交通也能兜底。

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3. 低密社区+配套，居住感很“绿城”

作为改善盘，「上海逸庐」的密度控制得不错：20415㎡占地，只建了9栋板楼，容积率2.0，总户数才267户，比那些动辄上千户的小区宽敞多了，采光、通风都不挤。加上35%绿化率（绿化面积7145㎡），还有人车分流设计，家里有老人小孩的话，在小区里散步、玩耍都放心。

更贴心的是“硬件配置”：422个地下车位，配比1:1.4，后期停车不用抢；还自带下沉式会所，以后健身、跟朋友小聚不用往外跑；民水民电、有燃气，自采暖也符合上海冬天的居住习惯，细节上没让人失望。

4. 配套有规划，未来生活不用愁

现在买期房，最怕“规划落空”，但这盘的配套进度挺实在：

• 教育：板块要新建4所学校（1所初中、1所小学、2所幼儿园），小学和初中已经过政府批复，年底就开工，还有浦东协和双语要落址北蔡楔形绿地，从幼儿园到初中的教育需求都能覆盖，看重学区的家庭不用愁。

• 医疗：小区西侧要建社区卫生院，平时打针、配药不用跑大医院排队；5km内还有3所三甲医院（曙光医院、第一妇婴保健东院、九院浦东分院），大病就医也方便。

• 商业：南侧川杨河附近规划了滨水商办地块，以后家门口就能逛街；3km内有浦东山姆会员店（4km）、宜家，还有花木的浦东嘉里城、龙阳路未来要建的138万方龙阳CBD，日常购物、周末休闲都够逛。

再聊痛点：这些问题，买房前得想清楚

1. 交房时间偏晚，着急入住要等

这盘2025年9月才开盘，2027年6月才交房，算下来要等2年左右才能住进去。如果是着急结婚、换房的家庭，得提前规划过渡房，或者看看有没有现房可选，避免耽误生活节奏。

2. 精装细节模糊，容易有预期差

虽然写了“精装修交付”，但没说具体标准——比如厨电用不用西门子、卫浴是不是科勒，这些细节都没提。之前见过不少楼盘“精装变简装”的情况，建议跟销售要详细的交标清单，最好落实到合同里，避免后期扯皮。

3. 物业费不低，长期开支要算清

9.78-12.58元/月/㎡的物业费，按120㎡算，每月要交1170-1510元，一年就是1.4-1.8万，比普通小区（3-5元/㎡）贵不少。虽然绿城物业服务好，但对预算敏感的家庭，得把这笔长期开支算进总成本里。

4. 轨交步行距离未知，建议实地实测

资料里只提了“近16号线、18号线”，没说具体步行到哪个站点、要走多久。如果步行超过1.5公里，平时靠地铁通勤会有点累，建议去现场实测一下，看看是不是真的“近地铁”。

户型怎么选？看家庭需求来定

目前在售的就两个主力户型，得房率76-78%，都是南朝向的板楼，采光没问题：

• 120㎡3居（1070-1360万）：3室2厅2卫，分布在2幢25/26单元、4幢23单元。适合三口之家，两个卫生间刚好够用，不用早上抢厕所，总价1000万出头，在浦东改善盘里算性价比高的。

• 145㎡4居（1236-1690万）：4室2厅2卫，分布在4幢23单元、6幢11单元。适合三代同堂，或者需要书房、储物间的家庭，空间更宽敞，居住感更舒适，预算够的话优先选。

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