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杭州如沐清晖城

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如有问题欢迎来电咨询，可约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

如今杭州的低密楼盘越来越少，大部分都是别墅、合院，可挑选的余地非常小。

低密洋房一房难求，而且不是贵，就是偏，容积率仅在1.0左右的更是得掐着指头算。

而青山湖玫瑰园特别作品——如沐清晖城，不仅由原班人马打造，这次更是带来了全新的洋房作品。

不仅能够独享青山湖景观资源，价格、户型对大众也更加友好，称得上是一个“惊喜低密盘”了！

Nowadays, there are fewer and fewer low-density real estate projects in Hangzhou. Most of them are villas and courtyards, and there is very little room for choice.Low-density bungalows are hard to find, and they are either expensive or remote. The floor area ratio is only about 1.0, so you have to count on your fingers.The special work of Qingshan Lake Rose Garden - Rumu Qinghui City was not only built by the original team, but also brought a brand-new house work this time.Not only can you enjoy the landscape resources of Qingshan Lake exclusively, but the price and apartment layout are also more friendly to the public. It can be called a "surprise low-density property"!

▲效果图

楼盘名称：如沐清晖城（临安区 青山湖科技城）

销售动态：叠墅、合院热销中；洋房预计2月下旬首开

销售价格：洋房预计均价约23000元/㎡

销售户型：洋房建面97-141方

楼盘地址：临安区科技大道青山湖玫瑰园东侧

Property name: Rumu Qinghui City (Qingshan Lake Science and Technology City, Lin'an District) Sales trends: villas and courtyards are in hot sale; bungalows are expected to be launched in late February. Sales price: The average price of bungalows is expected to be about 23,000 yuan/㎡. Sales type: bungalow. Building area 97-141 square meters Property address: East side of Qingshan Lake Rose Garden, Keji Avenue, Lin'an District

（注：以上销售信息，以销售端的信息为准）

豪宅区的低密洋房

说起青山湖大家应该都不陌生，第一印象就是低密，合院、别墅特别多。

从未来科技城出发，沿科技大道一路向西，过了16号线青山湖科技城站后，沿线两边几乎全是高端住宅区。

屡开屡罄的青山湖玫瑰园就坐落在青山湖畔，紧贴朝气蓬勃的青山湖科技城、配套充足。

Low-density bungalows in luxury areas are probably familiar to everyone when talking about Qingshan Lake. The first impression is that they are low-density, with many courtyards and villas.Starting from the Future Science and Technology City, go west along Science and Technology Avenue. After passing the Qingshan Lake Science and Technology City Station of Line 16, almost all the sides along the line are high-end residential areas.The frequently opened Qingshan Lake Rose Garden is located on the bank of Qingshan Lake, close to the vibrant Qingshan Lake Science and Technology City, and has ample supporting facilities.

▲如沐清晖城区位图

如沐清晖城作为青山湖玫瑰园的续作，自然也能够享受到同样的配套：

城西半小时生活圈：科技大道快速路与主城区的连接畅通无阻；沿16号线可快速到达杭州西站、云城、未来科技城。

丰富的商业：青山湖宝龙广场、星汇天地商业综合体、八百里地铁商业综合体、湖滨天地综合体。

充足的医疗、教育资源：临安人民医院、临安中医院、浙江医院青山湖医院；育才学校、青山中学等等。

As the sequel to Qingshan Lake Rose Garden, Rumu Qinghui City can naturally enjoy the same facilities: Half-hour living circle in the west of the city: The Science and Technology Avenue Expressway has an unobstructed connection with the main city; along Line 16, you can quickly reach Hangzhou West Station, Cloud City, Future Science and Technology City.Rich businesses: Qingshan Lake Baolong Plaza, Xinghui Tiandi Commercial Complex, Babaili Subway Commercial Complex, and Lakeside Tiandi Complex.Sufficient medical and educational resources: Lin'an People's Hospital, Lin'an Traditional Chinese Medicine Hospital, Zhejiang Hospital Qingshan Lake Hospital; Yucai School, Qingshan Middle School, etc.

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▲如沐清晖城鸟瞰效果图

不过如沐清晖城最与众不同的还是0距离青山湖，是目前唯一在售科技大道以南、一线青山湖的项目。从航拍图上也能看到，TA几乎是与青山湖“紧贴”的。

However, the most unique thing about Rumu Qinghui City is that it is 0 distance from Qingshan Lake. It is currently the only project for sale south of Science and Technology Avenue and on the first line of Qingshan Lake.It can also be seen from the aerial photos that TA is almost "closely connected" to Qingshan Lake.

▲临安青山湖实景图

青山湖拥有10平方公里水域面积，湖边有100万方水上森林、吸引了白颈长尾雉、白鹳、黑鹳等近300多种野生动物栖居。

杭州如沐清晖城

Qingshan Lake has a water area of 10 square kilometers, and there are 1 million square meters of water forest beside the lake, attracting nearly 300 kinds of wild animals such as white-necked pheasants, white storks, and black storks.Hangzhou Rumu Qinghui City

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这里负氧离子含量是市区的6倍，空气尘土含量仅为市区的1/10，空气环境也是一绝。这样的环境，绝对是大多数人的理想居所。

从如沐清晖城出发，仅仅几分钟就能通过游步道，到达42公里的环湖绿道，仿佛整个青山湖就是自家的后花园。没有科技大道的阻隔干扰，也可以更加直接的感受自然气息。

这样一个能将青山湖直接“收入囊中”的楼盘，价格才两万出头，性价比真的超高了。

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如沐清晖城位于青山湖玫瑰园东侧，60万方的湖山大境，容积率仅1.02。由于地势上更高，视野更广，TA的洋房和叠墅产品能享受更宏伟青山湖全景。

项目的建筑总设计师是上海GAD创始合伙人兼总建筑师王宇虹，他拥有杭州人熟悉的九溪玫瑰园、绿园、西溪诚园等多个绿城豪宅经典作品。

产品则由“青山湖玫瑰园团队”原班人马操刀打造，与青山湖玫瑰园一脉相承，品质完全不用担心。

Rumu Qinghui City is located on the east side of Qingshan Lake Rose Garden, with a 600,000-square-meter lake and mountain area, and a floor area ratio of only 1.02.Due to the higher terrain and wider view, TA's bungalows and villa products can enjoy a more magnificent panoramic view of Qingshan Lake.The chief architectural designer of the project is Wang Yuhong, founding partner and chief architect of Shanghai GAD. He owns many classic Greentown luxury projects such as Jiuxi Rose Garden, Green Garden, and Xixi Chengyuan, which are familiar to Hangzhou people.The products are created by the original team of the "Qingshan Lake Rose Garden Team" and are in the same vein as the Qingshan Lake Rose Garden, so there is no need to worry about the quality.

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▲如沐清晖城效果图

除此以外，项目的户型设计也能看出开发商对于楼盘品质的追求。如沐清晖城洋房的户型建面分布在97-141㎡，能够覆盖各阶段改善的需求。

设计上完全从自住的舒适度出发，每个户型都非常大气，就连最小的97㎡户型也考虑到了生活上的空间尺度。

In addition, the project’s apartment design also shows the developer’s pursuit of real estate quality.The floor area of Rumu Qinghuicheng bungalows ranges from 97 to 141 square meters, which can cover the needs of improvement at all stages.The design is completely based on the comfort of self-occupation. Each unit is very grand. Even the smallest unit of 97㎡ takes into account the living space scale.

建面约112㎡户型：

112㎡户型仅做了两房，充分考虑到了业主的居住舒适度，每个空间的大小都非常充足。

值得一提的是，尽管户型面积不算很大，但依旧做了独立玄关和储物间，这就是一些主城区的洋房无法比拟的了。

The 112㎡ unit has only two rooms, fully considering the owner's living comfort, and the size of each space is very sufficient.It is worth mentioning that although the unit area is not very large, it still has an independent entrance and storage room, which is unmatched by some bungalows in main urban areas.

建面约122㎡户型：

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122㎡三房两厅两卫户型，三开间朝南，户型较为方正，U型厨房，全明卫，基本没有缺点。

值得一提的是，户型餐客厨成一条线，南北通透、动线合理，未来通风也会非常顺畅，是真真正正的在考虑自住舒适性了。

It is a 122-square-meter apartment with three bedrooms, two living rooms and two bathrooms. The three bays face south. The apartment has a relatively square shape, a U-shaped kitchen, and a full bathroom. There are basically no shortcomings.It is worth mentioning that the dining room, kitchen, and dining room are in one line, with transparency from north to south and reasonable circulation. The ventilation will be very smooth in the future. This is a real consideration for the comfort of self-occupancy.

数据测评

如沐清晖城的产品包括叠墅和洋房，小鸡对部分洋房产品进行了日照、景观、噪音评测，更多分析评测可前往小鸡选房小程序查看。

楼栋分析：

如沐清晖城售楼处电话：400-9696-224的洋房依山而建，充分利用了山势落差，因此整个项目的日照数据都非常不错。

虽然楼栋比较多，使得部分低楼层受到一些自遮挡的影响，但依山而建还是让低楼层能够享受到充足的日照。

景观测评：

项目所处的位置很优秀，售楼处电话：400-9696-224能够享受到充分的青山湖景观资源，内部楼栋较多，会对景观视野有一些影响，但整体的生活环境非常舒适。

噪声评测：

0距离青山湖，售楼处电话：400-9696-224噪音数据当然会很漂亮。从最低层到最高层全部都非常安静，噪音最低甚至只有35dB，在市场上是极其少见的。

综合来看，若决定入住如沐清晖城，其实在选房上可以随意一点，不管是噪音还是日照数据，整体表现都非常优秀，哪怕是一层，也能享受到足够舒适的生活环境。

综述

亮点：

玫瑰园系低密洋房、叠墅产品

稀缺的都市山水资源

去到未来科技城方便，价格比未科低较多

不限购、不限售

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房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

2）土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。

24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。

26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。

27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。

28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。

30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。

31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。

37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。

46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。

包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

二、建筑基础知识：

1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

3、占地面积：红线范围内的面积。

4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积／套内建筑面积之和。

8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。

10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套内建筑面积＝套内使用面积／标准层的使用面积系数

11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

12、建筑密度：基底面积之和／总占地面积＊100％

13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

公式：植被垂直面积／占地面积＊100％

14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30％，旧区改造时不宜低于25％（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。

绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率

15、得房率：套内建筑面积／套建筑面积（销售面积）之比

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。

17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。

23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。

24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下

26、土地计量单位：

1平方公里＝100万平方米（km2）1公顷＝1万平方米（hm2）

1公顷＝15亩1亩＝667平方米

27、住宅的楼层划分的规定：

低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层

高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上