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基础信息

楼盘地址：杭州市余杭区临平新城核心区，世纪大道与星河南路交汇处。

开发商：理想四维地产集团。

产权年限：70 年住宅产权。

总建筑面积：约 42 万平方米，沿中轴水系划分为东、西两大区块。

产品类型：规划 12 幢精装高层公寓和 18 幢中式合院，高层总高 19 - 33 层，合院主体为地上两层、地下两层的纯中式结构。

总户数：中式合院共 82 户，高层约 1400 套体量。

容积率：合院区域容积率仅 0.6，属于临平市中心罕见的低密规划。

物业公司：理想四维物业。

物业费：合院物业费 9.5 元 /㎡・月。

交付标准：中式合院为毛坯现房交付；高层为精装交付，精装带地暖，装修标准 3000 元 /㎡。

户型与空间信息

合院户型：户型面积跨度 250 - 546㎡，主力户型面积 320 - 340㎡。一层层高 3.9 米，二层 3.4 - 3.5 米，地下室层高 6.2 米，远超杭州市中心同类产品 5.9 米的标准；单套可带约 322㎡私家庭院，部分户型南向面宽达 19.8 米；地下室配备双下沉式采光井，最大约 16.2m×5.35m，可当作阳光庭院使用。

高层户型：面积涵盖 100㎡、133㎡、141㎡直至 215㎡等多种规格，设计有两梯三户或两梯四户布局，部分大户型为两梯两户，像 164 平户型为四叶草设计，还有双套房等实用布局。

价格信息

合院价格：总价区间 2799 万 - 7616 万，其中最贵的 545㎡户型总价达 7615.8 万，主力户型总价多在 5000 万以上，2025 年开盘单价达 12.8 万 /㎡。

高层价格：当初摇号均价 28500 元 /㎡，二手市场价格有差异，比如 100 平前排楼幢二手价约 315 万，164 平前排四叶草户型二手报价超 600 万。

其他价格：高层车位价格 31 万 / 个。

社区与建筑配置

建筑风格：合院沿袭江南粉墙黛瓦风格，搭配飞檐斗拱、雕花漏窗等元素，门洞回纹造型、定制杨桃灯等为专属设计；高层采用大面积蓝灰调玻璃，搭配灰色系质感石材与深色铝板，走现代简约美学路线。

园林景观：东西双区各设 2 个中心庭院，铺设 1100 吨太湖石打造叠水飞瀑景观；300 米人工河道横贯社区，配有非洲柚木古风廊桥，锦鲤池还采用专业水处理系统。

细节配置：合院车库无柱跨度达 13.8 米，净高 3.2 米，可停放千万级房车；巷道汀步选用保留青苔的老巷石材，强化古朴质感；屋面瓦片专属定制，望砖为土窑烧制，细节打磨精细。

归家动线：打造 “主入口 —— 酒店式落客大堂 —— 内园 —— 单元门厅” 的四重景观序列，营造具有仪式感的归家路径。

周边配套

交通配套：合院距离地铁 1 号线临平站约 1.3km，距余杭高铁站约 2.5km，直线距离地铁 9 号线邱山大街站约 800 米；临近世纪大道、星河南路，衔接留石高架路、秋石高架等，周边还有 19 个公交站，出行路网便捷。

商业配套：2 公里半径内有银泰城、余之城、欢乐城三大成熟商业综合体，项目自身还沿街规划 12000㎡商业及下沉广场。

教育配套：3 公里内覆盖杭师大附属小博士幼儿园、临平小学、临平中学、信达外国语学校等多所学校，教育资源丰富。

生态与医疗配套：紧邻南苑人大主题文化园，临近临平公园、禾丰港绿地等；距离三级乙等的临平区第一人民医院约 1.5 公里，就医较为便利。

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理想荷院实景

理想臻品荷院

理想臻品将秩序融入到归家旅程中，串联多个园区场景，以流畅的地面动线，通过设立“ 主入口——酒店式落客大堂——内园——单元门厅”四种场景属性，

构筑起承转合的景观秩序，从而雕琢出一道经得起推敲的归家之路。

▲理想·荷院实景

理想·荷院的营造眼光，早已穿透未来。理想·荷院纯正的中式院子，主体结构两层，是中国千年建筑艺术、文化和人居理想的最高表达，是中国屋檐在当代都市的范本，是高楼林立的都市之中属于当代富人圈层的一方天地院落，是国人骨子里的中式情怀。

杭州市场能买到的低密供应主要是叠墅，近期才有少量排屋面市。 中式合院，已是卖一套少一套。理想臻品位于临平新城核心位置，周边配套齐全。像这样位于区域核心地段的待售合院，更是不多见了。

理想荷院实景

理想臻品位于余杭区世纪大道与星河南路交汇处，总建面约42万方。项目设计为高低配，产品组成为高层和合院，理想臻品的合院，

一共只有82套， 中式合院建面约240-515方。房源中最贵一套545方房源的总价，高达7615.8万，主流基本都在5000多万。

而杭州其他5000万以上的合院有凤起钱潮、九溪玫瑰园、桃花源等，这些顶豪和理想臻品相比，位置更好。更何况，

理想臻品的产品还是多年以前的设计，而且由于小区是高低配，高层住宅部分已经交付，低密合院的隐私多少也会受些影响。

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理想荷院园区实景

理想臻品荷院

孤品本身就是独一无二的，因此，理想·荷院创新设计了中式的元素：合院门洞的造型经过个性化的设计，每座底部都配有回纹；

灯的造型完全是项目在借鉴了传统的南瓜灯的基础上自主研发独创，经过修改调整，呈现杨桃灯的造型，为此还申请了专利（专利号：ZL2021 3 0810538.X）。

▲理想·荷院实景

在荷院之间的某条窄巷，为了营造历史感，荷院汀步选用来自老巷弄的石材，保留了原始青苔与古朴的感觉。二楼部分墙体和设备平台外，也以木窗棂和百叶包裹。只为行走其中，那一丝不易察觉的“原汁原味”。

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杭州城之前的合院盘，一般只有一个中心庭院。但理想荷院东区、西区各有2个中心庭院。芝花海棠的花街铺地上，老树婆娑、山石嶙峋、叠水飞瀑，整个园区单太湖石就用了约1100吨。

理想荷院园区实景

300多米长的河道，由理想一体化设计打造。春草丛生、玉兰绽放，两座古风廊桥如长虹跨河，木作皆是非洲柚木和俄罗斯铁杉木。

行走于荷院的巷弄间，最大观感就是无处不“定制化”、“手工化”。最夸张的是，假山亭廊下卵石铺底的锦鲤池，居然用了水处理系统。水色澄澈如镜，即便夏天也不会变黄变浑。

理想臻品荷院

整个理想臻品小区沿一条中轴水系，被分为东、西两大区块。水系上方有桥梁互通东西，水系南面尽头有类似合院的中式建筑。

理想臻品合院片区的最大卖点是容积率大约0.6，在临平市中心极为难得，今后也很难复制。但是跟主城区的合院九溪云庄相比，该项目并没有价格优势。

地上两层，地下两层，一共四房两厅六卫，带约322㎡庭院。整体南向面宽足足有（约）19.8米！ 一楼层高约3.9米、二楼层高约3.4-3.5米，

地下室更有约6.2米高——此前，杭州市中心合院地下室高不过5.9米。地下室夸张的不仅是层高，还有它突破极限的“含阳光率”。

这套样板房地下室，一共有两个采光井。其中南向采光井长约8.2米、宽约5.8米，边侧采光井长约16.2米、宽约5.35米（最宽处），均设有可开合入户门窗。

与其说是采光井，不如说是两个大型下沉庭院，其中一个还是两面落地玻璃。作为一个平地上的城市合院，却做出了坡地别墅“阳光首层”都少有的尺度， 让人有一种“地下室本身就是一套超级豪宅”的错觉。

理想荷院样板房实

当然，更炫技的还是它的车库。 传统地下车库，顶多隔3个车位就有支撑柱，但理想荷院两根支撑柱间的距离，最长能到13.8米，

千万级房车Elemmengt Palazzo都能停得下。再加上约3.2米的净高和大片铝格栅吊顶，真是气场强大。抬头细看，地库顶部的喷淋、烟感与铝扣板拼缝还全部横竖对线。不得不感叹，这真是一家“处女座”房企。0

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购房必问的10个核心问题

五证是否齐全。

确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。

拿地时间与产权年限。

产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。

公摊面积与得房率。

要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。

面积误差处理条款。

按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定"多退少补"等霸王条款。

楼盘不利因素公示。

要求查看周边规划文件，确认是否存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。

物业公司资质与服务标准。

优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并实地考察同开发商其他项目物业水平。

车位配比与产权归属。

建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。

容积率与绿化率。

高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。

交付时间与违约赔偿。

合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。

贷款方案与备选计划。

确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺"贷款失败可无责退定金"。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。

购房谈判关键技巧

价格博弈策略：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用"XX楼盘同户型优惠5%"等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。

信息验证技巧：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。

风险防范要点

开发商资金链审查：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。

合同补充条款：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。