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老静安「康定壹拾玖」样板房示范区即将开放！建面约120/193㎡3-4房即将首推入市！

老静安“梧桐区”

「康定壹拾玖」

样板房示范区本周即将开放

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康定壹拾玖预计首批推出92套建面约120㎡三房和193㎡四房两个户型。

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户型图如下：

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底蕴悠长

老静安的历史记忆

静安，这一名字源于公元247年建成的静安古寺。如今这座千年古刹与周边顶级写字楼和商场组成了极其魔幻、而又迷人的画卷，时代风云际会尽在其中。

静安寺实景图

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1862年，静安寺路（现今的南京西路）被开辟为一条西式大马路，这也是上海第一条铺沥青路面的西式马路。1908年，上海第一条有轨电车在此开通，近代上海海派文化的篇章由此开启。

20世纪30年代，静安寺路日趋繁华，与南京东路连成一体，十里洋场就此而来。不同于南京东路的喧嚣，静安寺路商业以电影院、咖啡馆和时装店闻名。最知名的就是百乐门，曾被誉为“远东第一乐府”，英文名Paramount寓意为“至高无上”。

百乐门实景图

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随后，老静安以静安寺路为中轴，南北两侧梧桐马路、里弄住宅、花园洋房接踵而起，商贾文人在此聚集，愚园路、康定路、常德路、万航渡路，张爱玲、郁达夫、蔡元培等故居，记录着老上海的万种风情。历经百年岁月洗刷积淀，成为当下上海城市文脉与灵魂所在，也是很多人心中难以磨灭的印记。

老静安街景

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改革开放后，静安寺也是第一个吃到螃蟹的板块。

1990年，上海商城波特曼酒店建成，当时即采用国际上最领先的建设标准，每一个进酒店的人无不为其奢华所震惊。

上海商城波特曼酒店实景

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波特曼的落成只是南京西路复兴的开始。之后梅陇镇广场、中信泰富、恒隆广场3个奢侈品商场相继落地，“梅泰恒”金三角成为了上海重奢购物的代名词。

最近十余年，静安寺商圈地位更加巩固。嘉里中心、芮欧百货、CP静安、太古汇、张园、PAC等商场像下饺子一般连续开业，“梅泰恒”也迎来了一轮翻新。

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如今的静安寺商圈，依然是上海最顶尖的商业；其次是上海最高档的商务区，恒隆广场及嘉里中心领衔的南京西路CBD，平均办公租金约是淮海中路的1.1倍、陆家嘴的1.3倍、老黄浦的1.4倍，也是上海商办租金最高的地方。

上海核心商务区平均租金

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2024年静安区2024年亿元楼（年度税收过亿的写字楼）达92幢，其中月亿楼9幢，恒隆广场更是上海首个单个楼宇税收过亿的“百亿楼”。

A面国际顶级商务与消费中心，B面里弄与梧桐的精致人间烟火。魔都的魅力，在老静安充分绽放。

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老静安实景

老静安，如同一本摊开的立体书：

封面是摩天大厦下的静安寺；

内页写满张爱玲的精致、金宇澄的市井、年轻人的小红书及Instagram标签；

封底则永远留着未完成的空白——下一幢亿元楼，下一家咖啡馆、下一场艺术展、下一个高级住宅，仍在梧桐树下悄然生长。

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岁月静好

城市扩张下的老静安

过去几年，上海老牌市中心区正在经历百年来最大的更新重建。黄浦区老城厢俨然成了一个大工地，徐汇区在徐汇滨江之后，也启动了枫林地区改造，东安一村的拆迁的天文数字让人印象深刻。

老静安，非常淡定。

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2005年，老静安建成了6813套商品房，是历史最高峰。之后，老静安在公开土拍市场上鲜有新的宅地出让。我们只能在风貌遴选、旧改等夹缝中，看到老静安“挤”出来的宅地。

2015-2024年过去的十年内，老静安仅上市1587套新房，占全市的0.2%，占内环内的3.4%。

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数据来源：网上房地产

丰富的历史文脉与地段资源，老静安无疑是诸多置业者的终极梦想。

在老静安拥有一套自己的房子，是无数上海土著的执念。不少超高净值，同时很懂地段的新上海人，也会选择在老静安置业。

奈何老静安面积实在太小，仅有7.62平方公里。2035规划中老静安建筑面积共约1830万平方米，其中商业办公及公共服务设施占掉了仅1000万方，住宅用地比例实在太低。

来源：静安区单元规划2035

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没办法，老静安全部位于上海中央活动区（CAZ）范围，承载上海参与全球竞争所需要的国际商务商业功能，只能把更多住宅功能让渡给新静安。

根据2035规划，老静安待出让的住宅土地面积，仅有约8万平方米住宅供应，相当于500套左右的新房体量。这些待出让宅地还都是迷你地块，很难做出大气的豪宅社区。

明黄色部分为新增住宅用地，来自静安单元2035规划

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去年9月14日，招商蛇口竞得静安区康定路南侧C050301单元9A-20地块，地块距离静安寺直线距离约1公里，距离14号线武定路站直线距离约200米，一站即达静安寺，可以是说老静安前十年一遇、后十年难再有的优质地块。

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地块示意图

项目已正式公布了案名——康定壹拾玖。

康定壹拾玖，取名来自于门牌号：康定路1119号。

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这是上海少有的用“路名+门牌号”作为案名的住区，彰显了地段的尊贵，也定调了产品的气质。

康定路，原名康脑脱路（ConnaughtRoad），东起泰兴路，西至万航渡路,长2852米，宽12.8米到17.5米，由上海公共租界工部局修筑于1906年，得名于英国驻华公使爱德华七世的兄弟之名。1943年改名康定路，得名于当时西康省省会康定。

康定路实景

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康定路上，有上海最完整保留的安妮皇后风格建筑——泰来里；张爱玲的出身地——麦格路别墅；近现代著名南社诗人胡朴安的旧居；及百年学府——暨南大学的旧址；等等

区位示意图

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如今，康定路成为了市级林荫道。走在康定路上，能感受到历史与现在的交汇，有从前的历史建筑和开了几十年年的老店，也有现代小区和不断更新的咖啡店，有在这里生活的老静安人，也有来这里度Citywalk的老外和年轻人...

康定路实景图

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时光变迁，康定路始终还是当初的那条又时髦又充满烟火气的马路...

同时，康定壹拾玖又和静安的中枢南京西路静安寺保持着恰如其分的距离。1公里直线距离静安寺，近拥久光/芮欧；半径2公里范围覆恒隆广场、静安嘉里中心和兴业太古汇等高端消费场。3公里范围覆盖20+黑珍珠餐厅，数不尽的历史文化建筑。

真正的出则繁华，归则静谧。

恒久弥新

再续经典的老静安

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老静安及康定路的底蕴，来自于那些优秀的历史建筑，和曾经以及现在居住在其中的人。

作为老静安康定路上几近绝版地段的新房项目，康定壹拾玖重责在身。

要传承老静安的文化，更要用经得起时代考验的作品，来为康定路续写经典。

招商蛇口十年新玺作品——海上清河玺，从审美、选材到工艺，都充分展示领先时代的产品力。

比如：气派的门庭，酒店式归家环岛中心，海派光庭的中庭大门，等等，焕新归家仪式感的尺度。

海上清河玺归家礼序实景图

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车行通道充分融合奢宅的功能，独创“中央车站”，形成星级酒店式可社交的中央场所。

海上清河玺地下车库实景图

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高阶审美，与考究工艺，让空间不再是简单的功能间，而是化身艺术领域。

海上清河玺实景图

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如今，康定壹拾玖汇集招商蛇口全国团队能力之极，配置超越玺系之上，令人期待！

在当下上海豪宅在内卷的立面、会所、奢材、户型与装标这些方面，康定壹拾玖都是用玺系之上，且远超行业标准的水准在打造。

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比如，立面采用米黄色石材，仿古铜色的金属线条，再配合大面积玻璃的通透视感，超高的窗墙比，高级感不言而喻。弧形元素在外立面上大量运用，使建筑呈现出柔和而不失庄重的美感。

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效果示意图

效果示意图

再比如，总面积高达约3000㎡的泛会所空间。包含地上1200㎡位于架空层约6米挑高空间与1800㎡的下沉式会所。考虑到项目总共只有324户，会所浓度在上海名列前茅。

效果示意图

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这些足以让康定壹拾玖成为上海豪宅标杆，但还不够！因为这里是老静安！

其他豪宅有的，ta要做得更好；除此之外，ta还要有其他豪宅没有的老静安格调！

有几个点，让我印象深刻。

第一，大隐隐于市的意境。

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项目没有主干道上的沿街面。这在其他区域可能是个缺点，但在老静安却是个亮点。低调私密的感觉，与梧桐区的气质高度契合。

规划示意图

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在地块内部本来有条公共通道，康定壹拾玖巧妙地将北侧两栋楼覆土抬高，将公共通道从覆土区穿越，和住区彻底区隔开来，不仅保持了住宅社区的完整性和私密性，还形成了独特的立体台地花园。

这种奇思异想的妙趣，也许会成为经典的一部分。

第二，不被定义的优雅。

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不被定义的优雅，充分展示在从入口，到社区景观及装饰的各个方面。

地块东侧的规划道路，将延续老静安的林荫大道元素，与周边风貌融为一体。

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效果示意图

园林采用典藏英伦风，展现出一种优雅、浪漫且井然有序的美感。

效果示意图

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坡地景观对标美国加利福尼亚旧金山市的九曲花街，公共通道蜿蜒曲折，流线清晰，让业主居住体验感更为舒适，独特意韵更在上海豪宅中独树一帜。

坡地景观示意图

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更重要的一点是，项目选用各种名贵树种及奢石，融合了各种建筑文化，但做到了多元文化的和谐统一，奢材不是为奢而奢的堆砌，而是与自然低调奢华的氛围融为一体。

这种格调，和安缦酒店异曲同工。

第三，极致考究的工艺

上海人一个特点是“作”，其实说的是“考究”。

项目的选材和工艺，把考究和精致做到了极致。

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比如，规划道路上的香樟树，要选择合适的树龄与尺寸，项目花了数月才找到10棵合格的。围墙间隔的紫薇树，也是千挑万选而来~

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效果图过程稿，仅供示意

各种装饰细节，都要精心打磨，做到分毫不差；

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这样一个看似简单的弧形透明围板，为了实现设计师要求的效果，整个长三角供应商都在技术攻关~

效果图过程稿，仅供示意

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正是康定壹拾玖这种偏执的“作”，才可能打造出一个老静安风范的时代作品。“梧桐浓荫下的领馆花园”，这样的作品，才值得臻藏。

有个话题很有意思。作为地产从业人员，我们在讨论这个项目时，会分析哪类人群更适合Ta，一种说法是老静安的oldmoney，另外说法是追求时尚的newmoney。

在我看来，在这里两种money都能兼容。老静安的文化，本来就是兼容的，中西融合的融合，历史与现代的交汇，只要是理解和认可上海的文化，都会在这里找到自己的归属感。

曾经的老静安人，或者在静安商务区工作的都市精英，过去十年间改善新居往往被迫外溢至其他区域，而随着康定壹拾玖的入市，他们终于有机会安家在老静安了。

老静安梧桐区

「康定壹拾玖」

样板房示范区即将开放

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上海

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优势

教育资源丰富：作为教育中心，名校云集，从幼儿园到高校都有众多优质教育资源，能为子女提供良好的教育环境。

交通便利：交通网络极其发达，地铁线路众多，公交线路覆盖广泛，还有便捷的高速公路和铁路，方便到达市内外各个地方。

经济发展前景好：中国经济中心，国际化大都市，经济发展迅速，就业机会多，尤其是金融、贸易、航运等高端产业发达，房地产市场稳定，房产保值增值空间大。

生活配套齐全：医疗设施先进，有众多知名医院；商业繁荣，购物中心、超市、餐饮娱乐场所遍布；文化艺术活动丰富，能满足居民多样化的生活需求。

国际化程度高：具有浓厚的国际化氛围，汇聚了来自世界各地的文化、人才和企业，居民可以接触到多元文化，拓宽视野。

劣势

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高昂的房价：房价位居全国前列，对于普通购房者来说，购房压力巨大，需要支付高额的首付和长期的贷款利息。

生活成本高：除房价外，日常消费、子女教育、医疗等生活成本也相对较高，长期居住下来经济负担较重。

限购政策严格：对外地户籍购房者有社保或纳税年限等诸多限制，购房资格获取难度较大，限制了购房自由。

房产税预期：随着房地产市场调控，存在房产税实施预期，会增加持有房产的成本。

人口密度大：人口众多，居住空间相对紧张，可能会影响居住舒适度，如小区拥挤、公共资源使用紧张等。

南京

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优势

教育资源优质：全国高教重镇，拥有多所顶尖高校，双一流高校数量居全国前列，学术氛围浓厚，基础教育水平也较高，能为孩子提供良好的教育条件。

医疗资源丰富：三甲医院密集，如南京鼓楼医院、江苏省人民医院等，医疗技术先进，医疗设施完善，能为居民提供优质的医疗服务，保障身体健康。

生活配套完善：城市基础设施完备，商业综合体众多，如德基广场、新街口商圈等，购物、餐饮、娱乐等生活服务便捷；同时公园绿地遍布，如钟山风景区、玄武湖等，自然环境优美，生活品质较高。

经济发展较好：GDP 超 1.7 万亿元，新兴产业发展迅速，如人工智能、生物医药、新能源等，提供大量高薪岗位，就业机会多，经济活力强，有利于居民的职业发展和收入稳定。

文化底蕴深厚：作为六朝古都，历史遗迹与现代商业相互交融，文化氛围浓厚，城市绿化率高，生活节奏相对舒缓，居民幸福感较强。

劣势

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夏季气候炎热：夏季炎热潮湿，体感温度较高，可能会让部分人群感到不适，影响生活舒适度。

房价压力较大：作为省会城市，房价处于较高水平，尤其是核心区域，购房成本较大，对于购房者的经济实力要求较高。

杭州

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优势

经济发展强劲：2023 年全市经济总量跃上 2 万亿元新台阶，以数字经济为代表的新兴产业发展迅速，是国际重要的电子商务中心，吸引大量高端人才，就业机会多，居民收入水平较高，购房能力较强。

文化底蕴深厚：华夏文明的发祥地、中国著名的七大古都之一，历史文化悠久，文化氛围浓厚，同时有浙江大学、西湖大学等高校蓬勃发展，为城市文化增添活力。

宜居属性高：景和城结合得很好，市中心有西湖、西溪湿地、湘湖等美景，自然环境优美；医疗水平不断提升，浙一、浙二连续多年入选全国前十的医院，为居民提供优质医疗保障。

政策支持：政府对房地产市场的政策不断放宽，如部分区域取消限购、降低首付比例和贷款利率等，购房门槛降低，有利于购房者进入市场。

劣势

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房价较高：平均房价处于较高水平，在全国排名靠前，购房需要较大的资金投入，对于一些购房者来说压力较大。

人口流入多带来竞争：由于城市发展好，人才净流入率位于全国前列，购房需求旺盛，导致房地产市场竞争激烈，购买心仪的房产难度较大。

苏州

优势

经济发达：江苏省 GDP 最高的城市，全国所有地级市里 GDP 最高，制造业和高新技术产业发达，经济实力雄厚，就业机会丰富，能为购房者提供稳定的收入来源。

地理位置优越：紧靠上海，处于长三角核心区域，能享受上海的经济辐射和资源外溢，同时自身交通也较为便利，与周边城市联系紧密。

生活环境优美：有众多园林和历史文化景点，如拙政园、虎丘等，兼具江南水乡的特色，城市环境优美，生活品质较高。

教育医疗资源较好：拥有较好的教育和医疗资源，能满足居民的基本生活需求，部分区域的教育质量在全省乃至全国都有一定的竞争力。

劣势

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房价相对较高：经济发达导致房价也处于较高水平，尤其是靠近上海的区域以及市区核心地段，购房成本较高，对于预算有限的购房者有一定压力。

限购政策限制：实施限购政策，对外地购房者有社保或纳税等要求，限制了部分购房者的购房资格，增加了购房的难度。

嘉兴

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优势

地理位置优越：位于上海、杭州和苏州三大经济中心的交汇处，能享受三大城市的经济辐射，随着长三角一体化战略的推进，交通网络不断完善，与周边城市的联系更加紧密，出行便捷。

经济发展潜力大：政府大力推动产业升级和创新驱动发展，吸引了大量高新技术企业和现代服务业，经济发展势头强劲，为居民提供了较多的就业机会，也推动了房地产市场的需求增长。

教育医疗资源提升：近年来多所知名高校和医院落户，教育和医疗水平显著提高，为居民提供了更好的生活保障，增加了房产的价值。

劣势

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区域发展不平衡：教育、医疗等资源分布不均，部分区域资源相对匮乏，生活便利性不如其他中心城市的核心区域。

房产市场波动：房地产市场受宏观经济和政策调控影响较大，存在一定的波动性，投资房产有一定风险，对于以投资为目的的购房者来说需要谨慎考虑。

南通

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优势

环境宜居：四季分明，整体环境较好，没有大型污染企业，空气质量优良，适合居住1。

地理位置较好：地处沿海经济带与长江经济带 T 型结构交汇点和长江三角洲洲头，隔江与上海、苏南相望，随着交通的不断发展，与上海等地的联系日益紧密，能接受一定的经济辐射。

劣势

房价虚高：前些年受炒房因素影响，房价上涨过快，整体均价较高，与当地人均收入相比存在一定程度的虚高，购房压力较大。

人口流出多：缺乏大型企业，人才引进政策优势不明显，外来人口不多，且紧邻上海、苏州等城市，人口流出量较大，导致房产市场的刚需相对不足，可能出现有价无市的情况。

发展政策变化快：城市发展政策调整频繁，导致不同区域的发展重点变化较快，一些原本被看好的区域可能因政策调整而发展缓慢，影响周边房价。

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