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【官宣新房】21席家族恒产【保利永兴里】建面约170-210㎡城央双拼墅邸【风貌别墅】

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【保利·永兴里】

21席家族恒产

建面约170-210㎡城央双拼墅邸

保利静安永兴里-风貌别墅产品

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风貌别墅产品共计21套；面积段为154-220²

房地联动均价·18万

产权年限：70年

开发商：保利发展

容积率：2.5

绿化率：35%

建筑类型：双拼、联排

环线位置：内环内

物业公司：保利物业

占地面积：7616.5平

建筑面积：33616.88平

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距离市中心人民广场距离仅约2公里，苏河湾商圈直线距离约900米，距离北外滩直线距离约700米，距离大悦城商圈约1公里，市中心最便捷、最繁华、最热闹的配套。

「交通方面」：项目三轨环绕，最近8号线中兴路站，3/4号线宝山路站均在约500m内；串联人民广场、陆家嘴，静安寺等中芯区域。

自驾上，1km内可上南北高架，贯穿北横通道，新建路隧道、人民路隧道、大连路隧道、延安东路隧道等加持，交通便捷，通达全城。

教育：周边有金鹭幼儿园、静安区闸北第三中心小学（二梯队）、市北初级中学、市北中学（学校对口情况须在本小区交付后以政府教育主管部门及校方的最新政策为准）

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医疗：有上海市中医医院（三甲）、上海长征医院（三甲）、上海市第一人民医院（三甲）、闸北区中心医院、上海第十人民医院（三甲）、同济大学附属口腔医院（三甲）等。

公园：3.5万方中兴公园，17.5万㎡城市轨道公园绿地（规划中）、10公顷苏河湾公园体系（静安最大中央公园）

高架1km方便但无噪音，配套圈轨交、商业、教育、医疗、公园500m覆盖，让您享受配套的同时远离不利因素。

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地理位置

位于静安区中兴社区，具体四至为东至公兴路、南至永兴路、西至静安区闸北第三中心小学、北至象山小区，属内环内“黄金三角”地带（外滩、陆家嘴、人民广场均3公里范围内）

容积率：2.5（内环内罕见低密社区）

产品组合：10栋3层双拼风貌别墅（共21套）

别墅面积段：约180-229㎡，总价约2900万-4300万，房地联动价18万/㎡

交付时间：预计2026年底交付

产品设计亮点

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立体墅境：地上3层+地下2层（含夹层），地下室层高约5.55米，可改造为影音室、健身房、酒窖等多功能空间；

独门独院：每栋别墅均配置私家内院和星空露台，边套户型庭院面积更大，私密性接近独栋别墅。

建筑风格

复刻海派里弄格局，融合骑楼、拱形门坊、红砖清水墙等元素，赓续衡复风貌区的历史文脉；

突破传统风貌别墅的采光限制，采用大面积玻璃窗墙比设计，提升室内通透性。

社区配套

归家仪式：借鉴和平饭店门庭设计，引入五进入户礼序和四重车行动线，打造酒店式落客区；

景观设计：融合巴黎四季酒店玻璃廊架与荣宅花园灵感，打造“都会桃源”叠景水景花园。

地段与配套优势

地铁：8号线中兴路站步行可达，3/4号线宝山路站、1号线环伺，串联陆家嘴、静安寺等核心区24；

自驾：500米直达南北高架，通过北横通道、延安东路隧道等快速通达全城。

1公里内覆盖静安大悦城、万象天地等商业体；3公里辐射南京西路、陆家嘴商圈；

紧邻中兴公园（约3.5万㎡），周边规划17.5万㎡城市绿地，形成内环内最大公园群。

教育与医疗

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教育：金鹭幼儿园、闸北第三中心小学、市北中学（直线200米）等全龄段资源；

医疗：3公里内聚集上海市中医医院、长征医院等多家三甲医院。

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市场稀缺性与价值

内环低密稀缺性

2023-2024年上海内环内仅供应7宗地块，纯别墅占比不足0.04%，而永兴里双拼别墅容积率仅0.9（别墅区部分），为市中心罕见低密双拼墅居。

价格优势

对比周边二手房（如翡翠雅宾利挂牌价14.6-16.3万/㎡），项目高层联动价12.5万/㎡、别墅18万/㎡凸显性价比。

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上海静安风貌别墅保利永兴里官方售楼处电话/地址发布☎：400-8778-334（线上预约看房热线√√）保利永兴里风貌别墅以“市中心低密墅居+海派文化传承”为核心卖点，兼具地段稀缺性、产品创新力和价格竞争力，是资产配置与品质生活的双重优选。其设计兼顾历史文脉与现代居住需求，适合追求私密性与城市资源的高净值客群。

项目周边环绕约17.5万㎡城市公园绿地（规划中）、约10公顷苏河湾公园体系、约3.5万方中兴公园构建内环内最大规模公园群，比肩海德公园的超级城央墅区。

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【全球CAZ都芯鼎配】

黄金三角：与外滩、陆家嘴构筑上海卓越城市发展的黄金三角带

千亿经济：集聚23家跨国公司地区总部、20幢亿元楼宇、70家高新企业、10余家国家级孵化器及市级科创基地

城市引擎：“十三五”期间，苏河湾集聚带吸引投资高达343.2亿元，占静安总投资额的44%

静安地标：新静安规划约320米超甲级写字楼+超300米摩天楼，标新未来

超级商业：苏河湾区域总商业开发体量接近100万㎡（以政府规划为准），比肩新天地繁华生活

百年人文：苏河湾约50万方历史建筑，历史文物保护单位累计70多处，近5年增加保留风貌保护街坊17个

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【Culture·寄兴江河】

百年人文繁花璀璨

赓续百年人文，焕活国际静安生活。约3.5km（百度直线距离）内人民广场、新天地、苏河湾、大宁、北外滩、陆家嘴、虹口龙之梦、四川北路商圈，屹立时代潮前。

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【Art·即兴艺活】

静安“全球艺术走廊”

UCCAEdge静安尤伦斯美术馆、没顶画廊、Fotografiska影像艺术中心、苏富比空间等滋养滨水生活艺术范

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【Park·逸兴漫赏】

全球都心绿金资产

绿意绵延之境，徜徉约17.5万㎡华兴新城公园绿地、约13万方苏河湾公园体系、约3.5万方中兴公园，迈进更亲密的自然日常。

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纵横世界版图

约1km可达南北高架、北横通道、内环高架，随心抵达都会前沿。

四轨交汇之脉

约500m8号线中兴路站、3/4号线宝山路站，约1km10号线四川北路站，多维立体交通路网畅达全城（百度直线距离）

文韵书香氤氲

浸润高质人文氛围，闸北第三中心小学、市北中学等优质学府林立，守望下一代精英成长

高端医疗护航

三甲医院环伺，约3km内云集上海市中医医院、上海市第一人民医院、上海第十人民医院等，全时守护健康

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1.8%内环土地

内环内土地面积占全市1.8%

内环0.9%别墅

2019-2024年，内环别墅供应333套，其他区域供应37022套，占比仅0.9%

0.04%双拼别墅

纯内环别墅占全市供应0.04%，保利·永兴里21席城央双拼墅邸，以稀为贵

18万/㎡城央恒产

上海风貌别墅供应主要集中黄浦、静安、杨浦和虹口四个行政区，保利·永兴里建面约210㎡城央双拼墅邸，18万/㎡城央恒产，成就时代臻稀品

城央风貌别墅，上海中心之上，拥揽城市奢配资源，具有稀缺的资产属性，天生自带定价权，成就穿越市场周期的资产优选配置。

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【21席城央恒产每一席皆藏品】

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【大师天团标新东园西邸】

新旧共融的设计理念，保利·永兴里大师合著，规制东园西邸，赋新十字街角，一个转角就是一个风貌墅区，重现伦敦斯毕塔菲尔德繁华优雅。

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【沿袭海派IP传承风貌建筑印记】

百年印记：拱形门坊及雕花汲取湖州会馆建筑灵感、装饰老建筑元素印记

超级符号：菱形超级符号统一运用,室内、景观铺装、单体立面一体化延续

红砖清水：巷道风貌铺装叠加红砖清水墙，演绎衡复风貌。

里弄形制：一栋一策略，定制独有的文化标识

建筑风貌：保留百年“形貌”，留存永恒“历时记忆”

高墙深院：独门独院，专属私密天地

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【酒店门庭华尔道夫式尊崇礼序】

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【静享花园四季酒店的灵感再造】

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【双拼墅邸有天有地五层墅居】

城央罕有双拼墅邸，以更高阶居住形态，赋予独门独院、有天有地奢适生活。平均约60%高附赠率，建面约170-210㎡城央双拼墅邸，立体墅居，拓展空间多维创想。

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一层一世界：自在创造五层立体墅居空间，静谧私享场域，续写优雅生活格调

露台主卧套房：一幕繁华一幕繁花，星空露台，满载艺术的瑰丽遐想

复合X空间：首层复合性空间，传递张弛有度墅居观

夹层自由之境：家庭休闲多一种互动可能，生活自由随性

赏玩志趣厅：约5.55m地下层高，创意规制禅意空间/吧台酒窖/艺术收藏

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从保利one56开启保利豪宅开发史，到2024年保利市中心多子齐发，保利上海20载始终向心更新，一脉相承高端产品营造力，激活上海全新城市生活样本。

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【2024城市更新壹号作品回应历史的当代】

百年上海城市更新浪潮中，总有力量与城共进，赋能城市更新。央企保利，始终践行上海“一江一河”发展战略，以四大旗舰巨著辉映江河。保利·永兴里，于历史风貌肌理之上，书写新的历史鸿篇。

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【奢享，酒店式管家服务】

将尊奢入心的酒店式管家服务引入生活的每一个细节，以至高规格礼遇，礼序迎宾、精智生活、治愈香氛营造、四时节日赠礼、同性陪同维修、24小时极速响应……将酒店式尊享化作一个个润物无声的服务细节，解构海派生活全新答案。

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距离市中心人民广场距离仅约2公里，苏河湾商圈直线距离约900米，距离北外滩直线距离约700米，距离大悦城商圈约1公里，市中心最便捷、最繁华、最热闹的配套。

「交通方面」：项目三轨环绕，最近8号线中兴路站，3/4号线宝山路站均在约500m内；串联人民广场、陆家嘴，静安寺等中芯区域。

自驾上，1km内可上南北高架，贯穿北横通道，新建路隧道、人民路隧道、大连路隧道、延安东路隧道等加持，交通便捷，通达全城。

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教育：周边有金鹭幼儿园、静安区闸北第三中心小学（二梯队）、市北初级中学、市北中学（学校对口情况须在本小区交付后以政府教育主管部门及校方的最新政策为准）

医疗：有上海市中医医院（三甲）、上海长征医院（三甲）、上海市第一人民医院（三甲）、闸北区中心医院、上海第十人民医院（三甲）、同济大学附属口腔医院（三甲）等。

公园：3.5万方中兴公园，17.5万㎡城市轨道公园绿地（规划中）、10公顷苏河湾公园体系（静安最大中央公园）

高架1km方便但无噪音，配套圈轨交、商业、教育、医疗、公园500m覆盖，让您享受配套的同时远离不利因素。

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地理位置

位于静安区中兴社区，具体四至为东至公兴路、南至永兴路、西至静安区闸北第三中心小学、北至象山小区，属内环内“黄金三角”地带（外滩、陆家嘴、人民广场均3公里范围内）

容积率：2.5（内环内罕见低密社区）

产品组合：10栋3层双拼风貌别墅（共21套）

别墅面积段：约180-229㎡，总价约2900万-4300万，房地联动价18万/㎡

交付时间：预计2026年底交付

产品设计亮点

立体墅境：地上3层+地下2层（含夹层），地下室层高约5.55米，可改造为影音室、健身房、酒窖等多功能空间；

独门独院：每栋别墅均配置私家内院和星空露台，边套户型庭院面积更大，私密性接近独栋别墅。

建筑风格

复刻海派里弄格局，融合骑楼、拱形门坊、红砖清水墙等元素，赓续衡复风貌区的历史文脉；

突破传统风貌别墅的采光限制，采用大面积玻璃窗墙比设计，提升室内通透性。

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社区配套

归家仪式：借鉴和平饭店门庭设计，引入五进入户礼序和四重车行动线，打造酒店式落客区；

景观设计：融合巴黎四季酒店玻璃廊架与荣宅花园灵感，打造“都会桃源”叠景水景花园。

地段与配套优势

地铁：8号线中兴路站步行可达，3/4号线宝山路站、1号线环伺，串联陆家嘴、静安寺等核心区24；

自驾：500米直达南北高架，通过北横通道、延安东路隧道等快速通达全城。

1公里内覆盖静安大悦城、万象天地等商业体；3公里辐射南京西路、陆家嘴商圈；

紧邻中兴公园（约3.5万㎡），周边规划17.5万㎡城市绿地，形成内环内最大公园群。

教育与医疗

教育：金鹭幼儿园、闸北第三中心小学、市北中学（直线200米）等全龄段资源；

医疗：3公里内聚集上海市中医医院、长征医院等多家三甲医院。

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市场稀缺性与价值

内环低密稀缺性

2023-2024年上海内环内仅供应7宗地块，纯别墅占比不足0.04%，而永兴里双拼别墅容积率仅0.9（别墅区部分），为市中心罕见低密双拼墅居。

价格优势

对比周边二手房（如翡翠雅宾利挂牌价14.6-16.3万/㎡），项目高层联动价12.5万/㎡、别墅18万/㎡凸显性价比。

保利永兴里风貌别墅以“市中心低密墅居+海派文化传承”为核心卖点，兼具地段稀缺性、产品创新力和价格竞争力，是资产配置与品质生活的双重优选。其设计兼顾历史文脉与现代居住需求，适合追求私密性与城市资源的高净值客群。

项目周边环绕约17.5万㎡城市公园绿地（规划中）、约10公顷苏河湾公园体系、约3.5万方中兴公园构建内环内最大规模公园群，比肩海德公园的超级城央墅区。

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本电话为开发商提供线上预约售楼咨询电话，项目全面介绍（包含官方最新发布：一房一价表丨在售房价优惠丨户型面积房源丨交房时间丨交通地铁丨商业配套丨教育资源丨小高层洋房丨独栋别墅丨联排合院丨商业别墅丨得房率丨容积率丨小区环境丨优缺点分析丨楼盘测评丨在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨在线预约看房丨周边配套丨详细解答丨一对一热情讲解〢区域板块等信息！

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【2025最新版】上海最新买房政策汇总：限购、首付比例、贷款利率、税费计算、产证更名（继承、赠与、买卖）以及一二手房全购买流程

上海最新购房政策、首付比例、商贷利率、税费计算、交易流程及买卖继承赠与需要缴纳哪些税费。

🏠一、限购政策

非沪籍居民

社保/个税要求：连续缴纳满3年及以上（原5年）

重点区域放宽：嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山及临港新片区，非沪籍人才社保要求降至2年

外地单身人士：可购买1套外环外新房或全市任意二手房

多子女家庭

二孩及以上家庭（至少1孩未成年）可增购1套房

离婚购房

取消离婚3年内按原家庭计套数限制，仅按个人名下房产计算

企业购房

可购买小户型二手住房（2000年前竣工、≤70㎡）用于职工租住，不限套数

二、首付比例、商贷利率

首套房：商业贷款利率下限为LPR-45基点（当前5年期利率3.5%）56

二套房：

普通区域：LPR-5基点（当前3.9%）

重点区域（嘉定等6区+临港）：LPR-25基点（当前3.7%）

公积金贷款：家庭最高额度160万元，多子女家庭可达192万元

🧾三、税费计算

增值税

持有满2年免征，不满2年按成交价×5.05%征收（原满5年免征）

契税

首套≤140㎡：1%；＞140㎡：1.5%

二套≤140㎡：1%；＞140㎡：2%

三套/企业购房：3%

1、契税（一、二手房）

2、房产税（一、二手房）

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

个税

⚠️重大调整：取消普通/非普通住房区分，契税仅按套数+面积计算

满5年且家庭唯一住房：免征

不满足：成交价×1%或差价×20%

🔄四、产证更名方式

方式税费规则

继：免征契税、个税、增值税，需办理继承公证

赠与：直系亲属赠与免增值税/个税，受赠方按3%全额缴纳契税；非直系赠与税费更高买卖：按正常交易缴纳增值税、契税、个税（标准同上）

在直系亲属产证更名的时候大家往往面临三个选择：买卖、赠与、继承，今天汇贷就讲讲直系亲属更名所涉及的税费。

对于离婚房产分割，如一方放弃房屋归另一方，属于将房屋产权无偿赠与配偶，不征个人所得税。

注：赠与后的住房不计入赠与人名下套数。

💎核心政策变化总结

限购松绑：非沪籍社保"5改3"、外地单身可购房、离婚/多孩家庭放宽

首付创新低：首套商贷首付15%，重点区域二套仅20%

税费简化：取消普通住房标准，增值税免征"5改2"，契税按套数+面积分级

利率下调：首套房贷利率降至3.5%（LPR动态调整中）

五、购房流程

①一手房交易流程

1、确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

①线下开盘：签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

②线上开盘：公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2、认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）

③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3、积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4、摇号买房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

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