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均价12.88万/m²！静安内环内苏河湾板块「悦97」已过会！将推出97套约88-100㎡2-3房！附官方看房报名通道！

══上海静安「悦97」══

售楼处电话☎：400-877-8334（预约电话)

上海悦97项目位于静安区海宁路1288弄，在售面积88-100㎡，均价12.88万/㎡，总高21层。近地铁8/12号线曲阜路站，毗邻苏河湾商圈及名校，内环核心稀缺小户型；

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静安内环内苏河湾板块

大宁资产天目社区项目

定名「悦97」即将认购！

将推出97套约88-100㎡2-3房

9月20日已过会均价12.88万/m²！

售楼处线上火热预约中！

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7月24日，全市现存规模最大的成片广式石库门建筑群——东斯文里首幅宅地（C050202单元053-b-1地块）拍卖落锤，最终由中海斩获，溢价率10.1%,成交楼板价达90390元/平。要知道，这块是商住综合用地，其中包含21％的商业服务业用地，按地产业内通常的成本核算方式，极可能把商业土地成本叠加至住宅未来售价上。这样看，该块宅地实际楼板价应该在11万元/平左右，且有7000元/平的装标要求，未来售价极可能逼近甚至超过18万/平！

而就在地块旁，苏州河对岸，直线距离不到1.5公里的大悦城旁，仅97套供应的【悦97】项目稀缺百平小户型即将入市，联动价12.88万/平，以“面粉价格买面包”的珍稀机会就在眼前！稍纵即逝！

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2022年第二批土拍中，大宁资产以总价74900万元价格，竞得静安区天目社区C070102单元07-03地块，地块占地面积6663.6㎡，容积率2，楼板价56201元/㎡，溢价率0%。

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内环内屈指可数“限价盘”，二手近20万的黄金地段：从2024年三批次开始，上海土拍取消了联动价。不限价的情况下，土拍高溢价的项目越来越多，溢价率30%、40%的项目也越来越常见！

土拍成交楼板价上涨势必带来新房价格的上涨，整体看，内环内全面迈入15万/㎡+，滨江及黄浦核心逼近20万/㎡。其实在2024年，上海内环内新房成交均价已达到了15.57万/㎡，同比上涨超31%，2025年仍在高速上涨！

这意味着，百平三房的置业成本一年时间直接涨了超300万！

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这种趋势下，24年三批次土拍前仍有联动价的土地，一旦入市势必形成市场的聚焦，带来极高的热度。而【悦97】作为内环内现存极少“限价盘”之一,又具有极佳的区位优势，面积又是内环内日渐稀缺的建面约88-100㎡的精奢小户型。可以说手握千万级预算，如果你错过了【悦97】，想要再买进中环都难！

根据规划设计，项目更充满了精致的味道，处处体现对生活品质提升的追求。

大门-公区-前厅-私宅,仪式归家让心境自然切换。精心打造的星级车库、地上地下双大堂、智慧门禁管理,呵护备至,赋予居者万千尊崇。

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效果图，仅供参考

打造繁华都会里的精致庭园，绿意鲜氧全天环绕;精研五大景观功能,复刻自然森系生活;匹配全龄段的运动休闲场地为居者提供多维度星级品质体验。

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静安内环内苏河湾板块「悦97」9月20日已过会均价12.88万/m²！推出97套约88-100㎡精奢公馆敬呈上海名流人物，臻稀两房户型，以品质淬炼居住造诣，成就城市中心的悦已天地;藏品三房户型，三开间朝南或南北通透皆可选，以优渥的居家尺度容纳家庭生活的百般精彩。

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即将入市户型如下👇

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建面100㎡样板间展示如下

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项目位于静安区内环内，周边四轨交环绕，近北横通道，出行十分便利。

交通配套：地块距离轨道交通8、12号线曲阜路站，直线约310米。

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商业配套：项目周边配套成熟，购物便利，周边2公里内静安大悦城等，距离人广商圈也很近。

静安大悦城

教育配套：项目周边有裘锦秋实验学校、向东中学、棋院实验小学等。（新房不承诺对口学校，具体以实际为准）。

医疗配套：周边医院有静安区北站医院等。

静安内环内苏河湾板块「悦97」97套建面约88-100㎡2-3房，均价12.88万/㎡！

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一、土地产权年限

我们是社会主义国家，土地是国家的。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同，国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权，只要证件齐全，都属于大产权。不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，都能续签土地。续签金额根据国家现行的相关规定，按照当时楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。而土地上的房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，房屋的所有权是永久的，没有使用期限限制，只要房子还能住，就一直能住下去。

40年

商业、旅游、娱乐用地。不限购不限贷，面积不受限制，层高能做loft，户型灵活，贷款年限最高10年，首付50%，不能做公积金贷款，商用水电，生活成本高，能注册公司，不能落户和没学区，征收税费高。

50年

工业、科教文卫体、商住两用综合用地。50年的地单位较多，市面销售的大多是综合用地，各条件跟40年产权差不多，比40年产权好的是多10年使用年限，因为有部分居民住宅，这些可能会改为居民用水用电。

70年

住宅用地。是限购政策第一对象，刚需自住的群体较多，户型面积有限制要求，适合居住，可落户，可划分学区，首付低，贷款年限长，能做公积金贷款，民用水电，生活成本低，二手交易多，征收税费低。

二、五证两书

五证齐全是开发商在市场上销售商品房，必须具备的条件，是按照有关的规定在房地产管理部门办理的各种证件。在这五证里最重要的是预售许可证，也是五证中最后才拿的证，也代表了房子能网签合同。

1.建设用地规划许可证：是开发商在向土地管理部门申请征用、确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，没有此证的用地单位属非法用地。

2.国有土地使用证：由当地政府颁发的土地使用权凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。

3.建设工程规划许可证：是确认建设工程是否符合城市规划部门要求而发的法律凭证。没此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不允许开工建设。

4.建筑工程施工许可证：建设单位在开工前依照规定，向工程所在地建设管理部门申请领取施工许可证。代表施工单位工程符合规定，允许开工建设。

5.商品房预售许可证：房屋未建好前出售要办理的证件，是经房管局批准后开发商可预售的房屋凭证，也是区别产权是否正规的证件，能网签备案。

补充说明“二书”，买完房以后还要查验或叫验收“两书 。” 什么是两书呢？两书是开发商在竣工验收合格时，通知购房者入住之后提供的两份法律文件，第一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书在使用年限内承担的保修责任，在正常使用情况下，房屋各部件的保修期；住宅使用说明书通常包括房屋各个设施配套的注意事项和使用说明。

三、购房手续流程

购房所需的材料：全款购房客户只需要身份证，贷款购房客户要提供的材料就多一些，结婚证、身份证、户口本、收入证明、工作证明、银行流水单。现在海南有对外籍客户以家庭为单位在海南全省范围只能购买一套住宅的政策，非海南户籍客户购房时要去房管局开具无房证明才能网签合同备案，开具无房证明需要携带夫妻双方的身份证和结婚证，如果孩子没成年，也要查询孩子的信息。

1.认筹

内部认筹、VIP排号等行为，都是开发商在没取得“预售许可证”之前的非法活动，是国家明令禁止的。也是开发商蓄客、锁定意向客户和提前回收资金的一种方式，一般情况下认筹时不确定房号和价格，会在开盘时有额外的折扣和优先选房权，认筹金无偿退还。

2.认购

一般在开发商取得“预售许可证”后可以正式销售的阶段，认购是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，能确认购买商品房的房号和价格，属于房屋买卖合同前的预约合同，交付的是定金，认购协议书是受法律保护的，双方出现违约会按约定执行。

3.签合同

房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。房屋买卖合同的作用在于能够证明您的房产存在的合法性，在合同中明确房屋所有信息和双方的权利与义务。是用来保障买卖双方权益的书面形式的法律依据。

4.备案

网签备案是房地产管理部门为规范开发商销售房屋，防止开发商捂盘以及一房多卖而建立的网络监管系统，让房屋交易信息透明。在房地产相关部门备案后，会有个网签号，市民可以通过这个号在网上进行查询相关信息和证明材料。