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上海闵行保利光合跃城
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在闵行元江路TOD，保利连续推出光合臻园、光合上城，光合跃城三个项目，全年推盘六次号称卖了百亿，玩出了各种花样。
保利光合跃城到底怎么样?小房弟带来实地测评。
交通方面，光合跃城打着TOD旗号，但步行到15号线元江路站至少800米，比臻园和光合上城都要远，甚至还要过一条河你敢信。
如果开车出行，这里临近虹梅南路高架、沪金高速、申嘉湖高速等交通干道，还算比较便利。
配套方面，元江路TOD开发刚刚开始，绿化配套已经有起色。
但周边还是以产业园区和物流园区为主，只有往北到了曙建路和景西路板块，才能看到成熟的商业和生活氛围。
元江路TOD围绕地铁站有商业和办公配套，随着规划落地会逐步成熟。另外项目和闵行区实验小学已经签约，大金主还是用钱买了个闵实验学校过来。
产品方面，因为距离地铁站更远，所以光合跃城自然需要更多的卖点。
光合跃城的容积率只有1.13，因为楼下就是地铁停车场，项目还被抬高到了17米，这种低密无连廊的空中洋房，在目前整个上海都比较少见。
光合跃城主力户型是95-143平3-4房，均价6.5万，三房总价约600万级别。
户型方面，95平的三房户型做了三开间朝南+动静分离+南向大面宽，但只有一个卫生间有点鸡肋。
102平的三房户型，是现在已经主流的双开间朝南边厅户型，整体会比较狭长。
104平的三房户型是常规的三开间朝南+动静分离，开放式厨房+大尺度观景阳台会更加舒适，也没什么空间浪费。
143平的四房户型，客厅和270度采光阳台连接，而且直面水景景观，相对更加稀缺。
交付标准方面，光合跃城延续了光合上城的高标准，采用的都是日立、高仪、唯宝等一线品牌。
总结
光合跃城是一个非常矛盾的项目，一方面顶着TOD旗号却距离地铁较远，而且价格又和卖完的真TOD臻园一样。
另一方面，项目确实是稀缺的洋房产品，交付标准也不错。
总结来说，光合跃城是一个缺乏投资价值的楼盘，适合喜欢低密度产品的闵行自住客户。
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上海闵行保利光合跃城2024年上海最新购房政策！房贷、首付比例有调整！
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买房之前，先要看一下是否有“买房资格”，那么上海的限购政策是怎么样的呢？
此外，需要注意的是，按照区域发展和产业导向，针对临港新片区特定人群又制定有同上表不同的购房政策。
▶ 临港新片区购房政策：
1、非本市户籍购房资格由家庭调整为个人；
2、社保年限由原有的5年缩短至3年；
3、外地单身且在临港新片区工作满1年以上，在重点支持单位工作的人才仅需3个月，即有机会在细则划定范围内购房。(需申请购房资格确认函)
10月24日，金山区出台人才安居新政。其中提到，结合城镇布局、产业规划和转型需求，划定重点转型区域人才购房政策实施范围。
经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件以及工作年限条件的非本市户籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。
在了解是否有买房资格后，我们应该还要算一下自己的积分是多少？毕竟上海那些“品质地铁盘”“重点区域热盘”都会触发积分。
那么上海的积分怎么算呢？
*注：
1、认购对象在2021年1月22日(含)后赠与他人的房产，仍计入认购对象名下；
2、2021年7月24日起，通过赠与转让住房的，自转移登记日起5年内仍计入赠与人拥有住房套数；
3、承租的公有居住房屋计入认购对象名下住房套数；
4、认购比（认购组数/准售房源套数）＞入围比（入围组数/准售房源套数），触发积分排序入围；
5、认购比≤1.3：1，不触发积分排序入围，全部纳入公证摇号。
上海因为有“积分制”的存在，所以购房流程与其他城市有一些小出入。
新房认购所需材料——认购人仅提供以下所列材料，增加认购材料的需报区房管部门审核同意。
(一)身份、婚姻、家庭关系证明材料类
1、身份证、户口簿
2、未成年人提供出生证
3、护照、港澳身份证、台胞证
4、现役军官证(含士官)、退役军官证
5、博士(含在读)学历证明或学籍证明
6、结婚证
7、离婚证、离婚协议或法院民事调解书、判决书(包括生效告知书)
(二)购房资格证明材料类
1、房屋权属证明(不动产登记证、房产证)
2、预告登记证明、网签合同
3、征收补偿安置协议
4、产调
5、非本市户籍家庭社保或者纳税证明材料
6、境外个人、港澳台居民，有效的劳务合同、工作类的居留许可证明
(三)资金证明类材料
1、个人信用报告
2、存款证明
2023年12月14日，上海突发两条新政，涉及了商贷，所以商贷和公积金贷款不同情况匹配条件也不同，需要根据住宅类型、购房套数认定，可自行匹配下方表格↓↓↓
至于首付比例，新政后各区域的政策如下↓↓↓
全市范围内，首套房最低首付款比例下调为30%；
二套房最低首付比例根据住房所在区域进行调整，临港以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的住房降至40%；其他区域全部调整为50%。
新房税费只要涉及到契税和房产税。（房产税需要等年平均销售价，所以2023年仅供参考）
此外，财联社报道：财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。
其中提出，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。
新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
也就是说，只要你卖房后，名下无房，不只是可以按首套房，三成首付贷款。并且，卖房后1年内买房，都可以给你退税！
至于退税的细节问题，则延续了2022年10月1日起至2023年12月31日1年内置换买房退个税细节。
来源：上海购房通
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