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宝山大场TOD「中环置地中心·润府」项目实勘~（含户型评测&冬至日照情况）

宝山大场TOD「中环置地中心·润府」

过会均价约66000元/㎡，建面约102-177㎡3-4房

首开260套房源，预计3月入市

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之前也说过啊，项目联动价6万9，为了拉平整体均价，后期的房源均价可能会比首期的要高。样板房计划在本周末开放，有兴趣的私信我们预约起来啦。

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项目位置上相比周边项目还是有一定优势的，距离15号线丰翔路站大约步行在500-600m左右，而且根据目前的规划来说，丰翔路未来还是15号线和22号线的换乘站。22号线是一条横穿上海北部的轨交线路。

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同时，沪嘉高速规划从中环往西，将抬高以高架形式为主，并且会在祁连山路设置匝道口，会明显缩短链接中环的时间。

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再回到项目本身，项目一共由4个地块组成，1幅商办地块，3幅住宅地块，首开的房源位于B3、C1、C2、C10四栋楼。

户型解析

户型方面，这次推出的建面约102-177㎡的3-4房，户型有8个，各有特点。产品力还是比较强的，

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102A1户型，位于C1#的西边套，3房2厅2卫，三开间朝南、“S”墙设计、双开间的连阳台、主卧L型飘窗双面采光、布局上虽然像动静分离，但是没有走廊......特点非常的多。根据测算，得房率约78%左右（人为技术推算所得，仅供参考）

餐厅：巧妙的设计，规避了走廊，餐厅的空间非常的舒服，约14㎡，可以放置6人位的餐桌，在同等面积段中是比较少见的。另外，“S”墙设计，可以加强厨房的使用空间；

阳台：净面宽约5m，连阳台设计，相比南次卧带飘窗的设计来说，不管是空间感还是使用率上，都有比较大的提升；

主卧：不算飘窗部分，近面宽就有近2.9m了，如果是一些得房率不高的同等面积的户型，面宽也就差不多这个数值了。加上飘窗的双面采光，这个主卧的舒适度，同等面积段应该很好能与之媲美了。设计上还借助了书房的部分空间，给到主卧做了衣柜。如果加上飘窗部分，主卧的卧室部分可使用的面积近18㎡。

南次卧：净面宽约2.5m，进深约2.8m。如果要放置5尺的床（宽度1.5m左右）和衣柜的话，根据推算就只能放置1个床头柜了；

A1与A2户型差异部分截图

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同一楼栋的102A2户型，和A1户型的区别在于主卧部分，是常规布局，净面宽约2.9m，是常规的飘窗设计，没有借助书房的空间做衣柜，所以书房的空间会大一些。主卫的飘窗部分因为楼梯间少了一角，就少了一个壁龛。

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102A4户型，位于C10#中间套位置，3房2厅2卫，比较常规的三开间朝南，动静分离的户型设计。相比A1户型，就没有那么的惊艳吧。得房率约72-73%（人为技术推算所得，仅供参考）

客餐厅：净面宽约3.15m，面积约17㎡；

主卧套间：卧室部分净面宽约2.85m，进深约3.8m，放置6尺的床（宽度约1.8m）+2个床头柜+衣柜是够的；

南次卧：净面宽约2.45m，进深约2.6m，空间不大，如果要放置5尺的床（宽度1.5m左右），衣柜和床头柜都得小一些，而且床头柜只能有1个。

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128户型，位于C1#的东边套，4房2厅2卫，四开间朝南，大尺度LDBK+X空间，根据测算，得房率约77-78%左右（人为技术推算所得，仅供参考）

客餐厅：净面宽约3.8m不到，进深约7.5m左右面积约27㎡；

X空间：净面宽约2.1m，面积约6.5㎡，可以做书房、健身区域等等，随各人需求设计；

主卧套间：卧室部分净面宽约3.1m，进深约4.3m，可以放置6尺的床（宽度约1.8m）+2个床头柜+衣柜，这里有个小问题，因为是边套户型，所以主卧侧边有个小窗，利用起来的话，本来可以设计L型的衣柜，就会减少一部分。

南次卧：净面宽约2.7m，进深约3.1m，放置5尺的床（宽度1.5m左右）+2个床头柜+衣柜的空间应该是够的；

北卧：净面宽约2.5m，进深约2.5m，放置5尺的床（宽度1.5m左右）+衣柜，只能够1个小的床头柜了。

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146户型，位于B3#，4房2厅2卫，四开间朝南，宽厅设计，南北通透，空间利用率非常高，几乎没有浪费面积的地方。根据测算，得房率约73-74%左右（人为技术推算所得，仅供参考）

客餐厅：净面宽约4.9m，面积约30㎡，南测连着几乎等面宽的阳台，空间感非常好；这里有个小问题，因为是边套户型，所以主卧侧边有个小窗，利用起来的话，本来可以设计L型的衣柜，就会减少一部分。餐厅北侧还有一个小的房间可以做储藏室。

主卧套间：净面宽约3.3m，进深约4.2m，面积约飘窗带一个小的转角窗户；

次卧：两个南次卧净面宽分别是约2.7和2.8m左右，北卧净面宽约2.8m，进深约2.7m，可以做书房，因为飘窗没有墙垛，可以利用起来做卧室（飘窗不能砸）。

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177户型，位于C2#，4房2厅3卫，根据测算，得房率约76-77%左右（人为技术推算所得，仅供参考）

格局上来讲有点像146户型的放大版，功能性上多了1个卫生间。解决了进门的卧室去到公卫动线比较长的问题。面积大就是可塑性强！

还有几点比较好的地方：

·玄关部分增加了飘窗；

·虽然主卧没有做飘窗，但是依旧做到了双面采光，而且不面积还不小；

·借助北卧的一部分空间和自身面宽的优势做衣柜，很好的解决了主卧边窗的尴尬问题。

装修标准

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装标方面，耶鲁的智能门锁，东芝的中央空调和地暖，厨房用的博士的油烟机和灶具，西门子的冰箱，卫生间用的是杜拉维特的台盆、汉斯格雅的龙头，标准还是比较高的。

冬至日照情况

整体日照情况比较良好，C10#中低区的日照稍微逊色。

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