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浦东400万级年度爆款红盘！

18号线约500米进站

低密精致社区+1梯2户无连廊神户型

劲爆优惠热销中！

建筑面积约90-136㎡3-4房

均价约4.8万/㎡！

叠加新政后，首套15%首付，3.15%利率

上车门槛进一步降低，入手正当时

轨交之上，1.5低容积率

森系生活

洋房、小高层无连廊，产品少见

土拍市场上，容积率已经很难见到1.5及以下的，以后也很

少。今年首批拟出让的宅地中，19幅地块，仅1块容积率低

于1.5，均价高达6.95万/㎡，可见低密住区，在上海将越

来越稀缺。

当高密度住区弊端显露，低密的距离感能带给人们更多的安

全感。在森兰·航荟名庭，1.5的社区容积率，规划7-8层洋

房，11-14层无连廊小高层，如此低密环境，如今站上了

浦东的风口。

可以洋房，何必高层，可以低密，何必拥挤。低密社区不

仅保障了居住的舒适度，也实现了社区内景观、服务设施

的私属性，达到了安全有效防护，使住户的健康更有保障。

让同样的高度生长更少的楼层，降低了密度，抬高了视野，

拓展了空间的舒适感。即使抛开楼间距、采光通风等优势，

只计算实实在在的得房率，洋房的性价比也是显而易见的

全区“6+1”森O₂家园系统

项目全区景观空间以林里纷繁的温度家园为设计定位，

以公园+花园的双园社区、品质归家入口、特色阳光草坪、

双会客系统、主题儿童乐园、健身系统这六大功能价值为主

，并且融合由三条不同主题的林荫步道和三个圆形景观节

点组成的“绿林项链”全区漫步系统，共同构成全区“6+1”

森O₂家园系统。

行走其间，甚至能想象到，夏日傍晚在艺术景观客厅纳凉，

习习凉风从树荫下拂过。

航头史称鹤沙，因“鹤沙八景”闻名于世，森兰·航荟名庭不

忘初心，结合航头当地鹤文化IP形象，塑造“森氧鸟”。将

如此生动的形象融入社区景观中，这也是带给家园的礼物。

上海-浦东-森兰·航荟名庭售楼处电话：400-8778-334

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一梯两户无连廊

在设计之初，森兰·航荟名庭就考虑到了连廊带来的潜在负

面影响，因此整体采用一梯两户无连廊的设计方案，从根

本上解决了隐私和采光影响。

在环境更静谧的同时，让住户免于电梯的漫长等待，不仅提

升了私密性，也提高了出行效率，让住户把更多私享空间

留给家人，奢享舒适生活。

而且未来购房者摇号选房时，选择面也会更广，上车几率也

会更高，无论如何选择都不会有连廊影响。

项目效果图始于森兰系基因

建筑面积约90-130㎡3-4房全龄户型

除了“轨交盘”、“低密住区”这些标签，如今限价条件下，

更应该买真正值得持有，开发商实力雄厚，高品质配置的

新房。

大家所熟知的森兰星河湾、森兰名轩、森兰名佳、森兰名

苑、森兰壹公馆等森兰系产品，战绩惊人，硕果累累，这一

份忠实拥趸的背后，是购房者在森兰身上看到了嵌入城市的

生长基因。

从之前森兰系产品的实景图来看，品质眼见为实，与城市共

融共进。在时光的浸润下迎接市场的检验，也塑造了森兰国

际住区的现在与未来。

森兰住宅项目实景图

同宗同源的项目，有一种基因上的笃定。好房子的底色，就

是人们对它最大的信心来源。

本次森兰·航荟名庭即将推出的是建筑面积约90-130㎡3-4

房，精准覆盖各种主流需求，全龄户型，满足不同家庭的

居住需求。有毛坯和装修可供选择，上车门槛可能还要低

于你的想象，真正为置业者所考虑。

建筑面积约90㎡三房两厅两卫

建筑面积约90㎡，做到实实在在的三房两厅两卫，很好地

控制了总价，让买房人的钱都用在“刀刃”上。

户型方正，全明通透，270°宽景阳台，享受270度转角巨

幕视野，赋予居所大气磅礴的空间感与层次感。

入户即是独立玄关，大尺度U型厨房，三开间朝南的全飞机

户型设计，几乎没有多余的面积浪费。

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实用性超乎想象，轻松实现一步到位，资产配置也能得心

应手。主卧套房设计，优享舒适生活，卧室大飘窗设计，

森氧风光尽收眼底。

建筑面积约100㎡三房两厅两卫

建筑面积约130㎡四房两厅两卫

建筑面积约100㎡三房两厅两卫，构筑老、中、青三代人美

好生活蓝图。独立玄关，方便收纳。

约5.2米阳光宽厅，收纳幸福光景，不断拓宽的阳台尺度，

是建筑对自然的致敬，将窗外园林化为家中风景，鲜氧、

清风、阳光……肆意穿梭于房间各个角落。

实用三房，成长型家庭也能一步到位。对于单身精英，是

安放阅读与释放兴趣的尽兴空间，电竞室、绘画室、桌游

室，满足你对个性生活的追求。

对于二人情侣，是安放衣物与家庭办公的温馨空间，衣帽

间、书房、学习，充分满足二人生活的多元生活。面对三

口之家，可以从婴儿房进阶为儿童房，伴随年龄结构的变

化，而不断调整自己的定位。

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样板房实景图

仅供参考

号线地铁房，丰盛配套无需等待入住即享！

航头一直是浦东腹地人口较为密集的居住区，板块发展多年，各项生活配套已然醇熟。

森兰·航荟名庭又占据航头板块核心位置，所以入住后即可享受丰盛配套，无需等待。

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交通方面，森兰·航荟名庭直线距离18号线航头站仅约500米，完全可以实现步行进站！

进站后7站即达中环御桥、11站可达内环龙阳路、15站来到陆家嘴金融城昌邑路。

还有一个福利：始发站有座位，让你日常通勤迅捷又舒适。

示意图仅供参考

不只是地铁，项目周边还有4条主干道环绕，自驾通勤周浦康桥、前滩三林、北蔡花木、

联洋碧云、张江等浦东上游板块同样迅捷无比！

商业方面，项目周边有上海苏航生活广场、咸塘小镇商业步行街，集中式大型商业有周

浦万达广场、浦乐生活广场（在建中)。

医疗方面，项目周边有上海龙华医院浦东分院(三甲医院)、上海南航医院等。

休闲娱乐方面，项目可自驾迅捷通达召稼楼古镇、新场古镇、浦江郊野森林公园、上海

野生动物园、迪士尼度假区等。

示意图，仅供参考

尤其值得一提的是教育方面。

项目隔壁就是海洲幼儿园，北面还有2块教育用地，可以说从幼儿园小学到初中的教育

都近在咫尺。未来业主每天可步行接送孩子上下学，让孩子的成长之路更从容，也更安

全。

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（免责声明：以上学校相关信息来自上海2035航头板块规划公示，仅供参考。不作学区承诺，对口信息以

每年政府公示为准）

来源上海2035航头公共服务与基础教育设施规划图

除了入住即享的丰盛配套，随着18号线通车，航头如今能直接承接张江外溢的居住需求

不仅是人口导入，还有产业同步导入，在《上海市张江科学城发展“十四五”规划》中明

确，张江科学城南部辐射区域，将打造前沿高端产业集群。伴随着产业的引入，森兰·航

荟名庭未来前景可期！

购房须知：建筑面积、套内面积、公摊面积如何计算及购买性价比

购房需理解建筑面积、套内面积和公摊面积关系，建筑面积为购房价格基础，套内面积实际使用，公摊面积分摊公共设施。购房性价比考虑单位套内面积价格、公摊面积比例、房屋布局及附加值。选择性价比高的房产需关注公摊适中、户型优化及房屋附加值。

在购买房产时，许多购房者面临的一个关键问题是如何理解房屋的面积，特别是建筑面积、套内面积和公摊面积之间的关系。这些概念对于房产价格的计算、性价比的评估具有重要影响。笔者懂得购房的重要性，特在本文与各位分享绍这些概念的计算方法，结合实例，尽量帮助购房者更好地理解如何评估房产的性价比。

类豪宅的建筑面积大套内面积小

一、建筑面积、套内面积和公摊面积的定义

1.建筑面积

建筑面积是指房屋每层外墙外围水平投影的总面积，涵盖了建筑物的各个部分，包括套内面积和公摊面积。建筑面积是房地产开发商通常在销售时标注的面积，也是购房合同中的一个重要指标。建筑面积的计算方法相对简单，它不仅包括住宅的实际使用部分，还包括墙体所占用的面积。建筑面积通常是购房价格计算的基础，但它并不能完全反映购房者能实际使用的空间。

2.套内面积

套内面积指的是购房者可以实际使用的空间，包括卧室、客厅、厨房、卫生间等所有房间的地面面积，但不包括外墙和公共部分的面积。套内面积分为套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积。套内使用面积是房屋内部可供日常生活的实用空间，包括卧室、客厅、厨房和卫生间的地面面积。

套内墙体指的是房屋内部墙体的面积，不包括外墙的墙体厚度。如果阳台是封闭式的，按照实际面积计算；如果是非封闭阳台，一般按一半的面积计算。

3.公摊面积

公摊面积是指购房者共同分摊的建筑面积。它包括小区的公共设施和楼层的公用部分，如电梯间、楼梯间、公共走廊、地下停车场等。公摊面积在不同的建筑类型中差异较大，例如高层住宅的公摊面积通常大于多层住宅。

公摊面积是一个比较敏感的话题，因为它不直接影响住户的居住舒适度，但却是购房成本的重要组成部分。公摊面积过大往往会使得购房者感到性价比下降。

套内面积的计算方法

#深度好文计划#二、建筑面积、套内面积、公摊面积的计算方法

1.建筑面积的计算方法

建筑面积的计算一般依据国家规范《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），具体如下：

如果外墙厚度在240毫米以内，计算到外墙的中线；

如果外墙厚度超过240毫米，则按墙体的外围计算。

建筑面积包含了各层楼的总面积，所以无论是带露台、阳台还是带阁楼，所有这些面积都会被计算在内。建筑面积包括房屋主体以及非封闭式阳台、挑廊、露台等部分。

2.套内面积的计算方法

套内面积的计算通常按照房屋内部实际使用的面积来算，它涵盖了套内使用面积、墙体面积和阳台面积。根据《房产测绘规范》，套内面积的计算方式如下：

套内墙体面积包含房屋内部所有墙体，墙体宽度按照墙体的一半计算。

封闭式阳台的面积全部算入套内面积，非封闭式阳台按照一半面积计算。

公式为：套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积

3.公摊面积的计算方法

公摊面积的计算较为复杂，涉及到整栋建筑的设计、楼层数量、住户总数和公共设施的安排等因素。一般来说，公摊面积主要包括以下部分：

电梯间、楼梯间、公共走廊等公共使用部分的面积；

小区的公共设施，如会所、物业管理房等部分；

屋顶设备层、地下室等建筑物的公共区域。

公摊面积的计算公式为：

公摊面积=建筑面积-套内面积

也就是说，建筑面积扣除实际能使用的套内面积，剩下的部分就是公摊面积。这部分面积被所有住户按比例分摊，分摊比例通常依据住宅的总面积来决定。

房屋性价比也要把环境考虑进去

三、购房性价比的计算与评估

在理解建筑面积、套内面积和公摊面积的基础上，购房性价比的评估主要体现在以下几个方面：

1.单位价格与套内面积的关系

购房时，房价往往是以每平方米建筑面积来标注的，但购房者实际使用的套内面积才是居住舒适度的核心。因此，购房者应该关注每平方米套内面积的价格，而不仅仅是建筑面积的价格。计算每平方米套内面积价格的方法如下：

每平方米套内面积价格=总房款÷套内面积

这个公式可以帮助购房者更好地了解自己为实际可使用面积支付了多少费用。一般来说，套内面积的价格越低，性价比越高。

2.公摊面积的比例

公摊面积的大小直接影响购房的性价比。在高层建筑中，由于电梯间、楼梯间等公共设施较多，公摊面积通常较大，公摊面积占比在20%-30%之间较为常见。而多层住宅的公摊面积较小，通常在10%-20%之间。因此，在购房时，公摊面积占比过大的楼盘，其性价比相对较低，因为购房者支付了更多的钱来分摊公共部分，实际使用的面积较少。

3.房屋功能布局与实用性

房屋的性价比不仅体现在面积计算上，还涉及到房屋的功能布局。合理的功能分区和空间利用能大大提升房屋的居住舒适度。例如，一些开发商为了减少公摊面积，会尽量将电梯间、楼梯间的设计紧凑，同时通过科学的设计提高套内使用面积。

此外，现代化小区中的公共设施，如健身房、游泳池、物业服务等，也应纳入性价比的考虑范围。这些附加服务有时能提高房产的整体价值。

4.案例分析

我们以某高层住宅楼盘为例：总建筑面积：120平方米；套内面积：90平方米；公摊面积：30平方米；总房款：300万元。计算该房源的每平方米套内面积价格：

每平方米套内面积价格=300万元÷90平方米=3.33万元/平方米

尽管建筑面积标注为120平方米，但实际可用面积仅为90平方米，因此每平方米的套内面积价格更能反映出房产的性价比。

如果同样价格下，多层住宅的公摊面积只有15平方米，那么：每平方米套内面积价格=300万元÷105平方米=2.86万元/平方米。可以看出，公摊面积较小的房产在相同价格下，套内面积价格更低，性价比更高。

豪宅一般不考虑公摊与价格

四、如何选择性价比高的房产

1.公摊面积适中的楼盘

购房时，应该尽量选择公摊面积较小的楼盘。例如，多层住宅或低层住宅的公摊面积通常较低，套内面积较大，实际居住的空间也更为宽敞。对于高层住宅，虽然公摊面积较大，但要综合考虑其配套设施和周边环境。

2.优化的户型设计

合理的户型设计能有效提升房屋的使用价值。在同样的建筑面积下，如果开发商通过科学的设计将套内面积最大化，减少墙体和走廊占用的面积，房屋的性价比就会更高。

3.考虑房屋的附加值

在现代城市生活中，房屋的附加值（如小区环境、物业服务、周边配套设施）也会影响性价比。购房者在计算性价比时，不能只看房屋本身的面积，还要考虑这些附加因素。

在购房过程中，理解建筑面积、套内面积和公摊面积的关系至关重要。购房者应注意通过套内面积价格来衡量房产的实际性价比，并关注公摊面积的比例和房屋的功能布局。最终选择到适合自己要求的房屋。你在购买房屋时都主要考虑哪些因素，欢迎你分享出来，帮助更多想购买房屋的朋友们。

房屋面积计算：套内建筑面积和公摊面积解析

房屋面积通常指房屋的建筑面积。其计算公式为：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。

1.套内建筑面积

套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。

(1)套内房屋使用面积：是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

①套内卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁橱等空间，均以房屋内的净尺寸水平投影计算面积。

②套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

③不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井，均以房屋的净尺寸计入使用面积。

④净尺寸指的是在建筑物项目本身内测出的尺寸，而不应包含任何外界的因素，例如：外墙的总长度、总宽度等。

⑤净尺寸包括房间内的墙体的厚度。

(2)套内墙体面积：共用墙体的水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙体的水平投影面积全部计入套内墙体面积，其他墙体的投影不记入墙面积中，所有的封闭墙体水平投影全部计算在外墙上，计入墙的厚度即可，如果有非常明显的遮挡(例如防盗笼等)就还要另行计算，它也会将自身的厚度的墙面的水平投影的长度加回去(剪回)，没有算墙与墙之间空气对流的损失面(记算时可采用规定采用整数而非分数比)。公用的承重墙、楼板为二八分工和三七分工，其他的为三七分工和四六分工，如果隔墙完全不占用公摊的承重墙和楼板则不计入公摊面积中。

(3)套内阳台建筑面积：未封闭的阳台按其净水平投影面积的二分之一计算，而封闭的阳台则按其净水平投影面积计算。飘窗也是按照这个计算的。

2.公摊面积

公摊面积包括两部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套(单元)与公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积(公摊系数指整栋建筑的公摊部分的建筑面积或外墙水平的投影占建筑中套内建筑面积比例。

公摊系数是确定整个建筑物是否进行整体公摊的标准，它由整栋建筑物的总套内建筑面积除以整栋建筑物的建设用地面积得出。因此，公摊系数越大，说明该栋楼的公共部分越多)。

因此，对于一栋建筑物来说，它的总建筑面积等于该栋建筑物的总套内建筑面积加上该栋建筑物的公摊面积;而该栋建筑物的公摊面积等于该栋建筑物的总公摊面积除以该栋建筑物的总套内建筑面积。

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