2025吴中北辰观澜府售楼处(北辰观澜府)苏州北辰观澜府售楼处电话—吴中北辰观澜府最新房价-楼盘详情-户型配套-容积率

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苏州北辰观澜府：太湖度假区低密现房标杆

项目概况

苏州北辰观澜府（备案名：观澜四季佳苑）是由国央企北辰实业旗下苏州北辰置业开发的高品质住宅项目，紧邻香山实验小学，是区域内稀缺的 "教育 + 低密 + 现房" 复合项目。

核心数据：

占地约17 万平方米，总建面40 万平方米，容积率1.6-1.8（低密宜居）

绿化率35%-37%，规划39-41 栋建筑，共2,244 户

产品形态：小高层 (11-18 层)、洋房 (6-8 层)、联排别墅

交付状态：现房销售（2019-2023 年分批交付），毛坯（部分支持精装升级）

物业费：2.59-2.83 元 /㎡・月（旭辉永升物业）

车位配比：1:1.2（约 2,737 个），人车分流

产品矩阵：全生命周期户型

1️⃣ 小高层（88-108㎡）

88-90㎡三室两厅一卫：约90-105 万，三开间朝南，总价门槛低

108㎡三室两厅两卫：约120-135 万，南北通透，主卧套房设计

特点：2 梯 4 户，得房率83-87%，采光通风俱佳

2️⃣ 洋房（120-150㎡）

120-130㎡三室两厅两卫：约141-165 万，一梯两户，私密性强

140-150㎡四室两厅两卫：约168-210 万，南北双阳台，改善优选

特点：6-8 层，得房率85-88%，舒适度高

3️⃣ 联排别墅（177-225㎡）

中户 (177-186㎡)：约350-420 万，地上三层，地下室 5.4 米挑高（可隔两层）

边户 (190-225㎡)：约400-500 万，赠送花园，仅24 套（稀缺性强）

特点：独门独户，空间利用率高，实际使用面积可达260-350㎡

价格参考（2025 年 11 月最新）

产品类型户型面积均价 (元 /㎡)总价区间 (万)备注小高层88-108㎡约 10,000-15,00090-135清盘特惠，部分低至 9,000 元 /㎡洋房120-150㎡约 11,000-14,000141-210一梯两户，南北通透联排别墅177-225㎡约 18,000-22,000350-500稀缺资源，送地下室 / 花园二手房88-225㎡约 10,600-14,50095-500部分倒挂，比新房低约 20%

产品亮点：三大核心优势

1️⃣ 教育资源得天独厚

与香山实验小学一路之隔（步行仅 2 分钟），家长接送无忧

周边香山中学（步行可达）、度假区中心小学环伺，教育链完整

1.5 公里范围内覆盖幼儿园至初中，解决子女全阶段教育问题

2️⃣ 现房实景，即买即住

2019 年首开即现房销售，规避期房风险，装修入住快人一步

实景园林、建筑品质亲眼可见，拒绝 "买家秀与卖家秀" 落差

3️⃣ 低密度高得房率

容积率仅1.6-1.8，远低于市区 2.5 + 的高密度项目

小高层 / 洋房得房率高达83-88%，空间利用率超同类产品

小区内配建1 万㎡私享公园、800 米有氧跑道和全龄儿童游乐区

配套与交通：离尘不离城

交通网络

自驾：紧邻子胥快速路 (10 分钟上中环西线)、环太湖大道，快速通达全城

地铁：距 5 号线香山站约2.9 公里（可乘公交接驳）

公共交通：周边有多个公交站点，连接度假区内外

生活配套（3 公里范围内）

商业：

自带约12 万方太湖中心 MALL（在建，预计 2025 年内开业）

香山邻里中心 (2km)、渔帆路商业中心、舟山邻里中心等

医疗：度假区人民医院、香山卫生院，保障健康

休闲：

步行15 分钟可达太湖湿地，享受湖景资源

周边有太湖新天地公园、香山国际高尔夫等

项目价值：刚需改善两相宜

刚需族优选理由

超低门槛：88㎡三房总价90 万起，首付约 27 万，月供约 3,500 元

教育无忧：孩子步行上学，家长省时省力

即买即住：现房交付，无需等待，装修后即可入住

改善族优选理由

低密度：容积率仅 1.6，楼间距大，居住舒适度高

高得房率：洋房得房率 85%+，实际使用面积大

产品稀缺：区域内少有的联排别墅，仅 24 套边户，私密性强

适合人群分析

人群类型推荐户型理由刚需首置88-108㎡小高层总价可控 (90-135 万)，三房设计一步到位，教育资源优质改善家庭120-150㎡洋房南北通透，双阳台，得房率高，居住舒适度提升高端改善177-225㎡联排有天有地有花园，地下室可改造，空间利用率高，稀缺性强投资客88-108㎡精装二手房租金回报率约 3.5%，太湖度假区旅游旺季需求旺盛

总结：性价比之选

苏州北辰观澜府凭借 "教育 + 现房 + 低密" 三大核心优势，成为太湖度假区性价比标杆项目。项目最大价值在于即买即住的确定性和优质教育资源的稀缺性，特别适合重视子女教育的刚需家庭和追求居住品质的改善型客户。

若您考虑在太湖度假区安家，建议实地考察项目，亲身体验 "出则繁华，入则宁静" 的居住氛围。目前项目处于清盘阶段，部分房源有特惠，性价比进一步提升。

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