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静安·静安天玥

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静安内环热土之上的高浓度国际生活场

项目位于静安内环内，相比普陀、虹口、杨浦，静安天玥的位置 更中心、更中轴，带来两个好处：

第一，离传统市中心更近，上海各大地标基本都在项目直线3.5公里内。项目就近有五月花生活广场、金融街购物中心、中兴城商业，离静安大悦城也非常近。苏州河沿岸目前人文艺术氛围浓郁，于静安天玥业主，骑自行车就能到达。

静安寺、南京西路、人民广场、外滩、北外滩等上海核心商圈，也就在起步车程范围内。

越秀·静安天玥所在区域，将成为静安高知精英人士争相竞逐的高阶生活板块。

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第二，居住在内环内+城市中轴线上，同时能享受密度更高、能级更高的交通条件。

◎下楼即达轨交1号线中山北路站，4站人民广场

静安天玥距1号线中山北路站直线距离仅50M（数据来源于百度测距），4站人民广场，4站人民广场、5站新天地板块、6站陕西南路，还能与4号线、2号线等14条地铁线路换乘，高效通达南京西路、静安寺、外滩、陆家嘴等上海黄金商圈。除此之外， 南北高架、内环高架、北横通道“两横一纵”的高速配置，通达市区各大CBD、商圈，放眼全市都相当出众。

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◎周边优教育资源氛围浓郁

值得一提，项目临近中山北路小学， 根据上海发布的2024年静安区公办初中入学方式，中山北路小学可以升市北初级中学，这是一所静安比较拔尖的中学。

(本项目宣传中对项目周边教育资源的介绍，旨在协助提供地理位置等相关信息，并不视为本公司对就读学校作出承诺，学区划分等具体信息应以教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。)

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周边还有上海市民办扬波中学、上外静安外国语中学等教育资源。

所以从这几综合来看，静安天玥 集优越地段、便捷交通、丰富教育资源氛围、高端商业配套于一体的便利+宜居+低密于一身的繁华都市生活。

奢阔PLUS：地段&尺度双重改善户型

什么是改善？静安天玥的答案是 让生活尺度发生质的改变，而不是简单增加功能空间。项目全系奢适3房，100%改善式生活，邻里更纯粹。在户型设计和精装品牌、细节上，也完美契合中产对于尺度感和精致生活的向往。项目圈定建面约120-142㎡奢阔改善户型，适应家庭从三口之家到二胎家庭，天伦之乐不同阶段的需求，以超强产品力，呈现由内至外的“阔”境奢宅，带来静安奢宅前所未有的居住体验。

先看仅50套的限量版建面142㎡3+1房：

这是目前静安内环唯一在售142㎡3+1户型，非常紧俏的改善产品，少则意味着“吃香”，未来也将是竞争蓝海，更易走出独立行情。另外3+1房功能性契合改善需求，楼王资产以及在内环臻稀占位又为该户型增添了多重价值保障。

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其一，打破空间尺度感，提出一个空间“关系场”概念，通过功能分区的奢阔设计，实现「家庭聚场」这一全新生活场景。搭配270°弧形阳台，让外界景观、阳光与室内充分交互。

其二，全系3+X房设计，做到比市面更具成长与灵动的空间哲思，豪宅生活“享法”，拥有无限可能。

其三，豪装上再升级，内涵全屋收纳体系、匠心奢装细节、甄选全球奢装品牌等高能奢配，自由DIY专属生活场景。

3+1户型格局：多一个空间多一个世界，将空间艺术发挥到极致

通透的3+1户型空间，四开间朝南设计，三居室搭配全飘窗空间，拥有充沛采光，客厅双开间尺度奢阔，是各类家庭的改善居住舒适户型。客厅背后的书房空间，后期改造独立的房间也不显拥挤，让这个户型拥有了更高的灵活性和成长性，满足家庭成长型需求。同时已配置空调出风口，高度体现人性化细节考量。

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入户系统：是隐栖的延伸，亦是生活宽度的延伸

入户系统是居家场域的先导区，这一空间是生活界面东方礼序的体现，更重要是归家的第一道防护的守护者作用。

类一梯一户：私享入户，增加归家仪式感和收纳空间，对标五星级酒店大堂奢华质感，世界臻稀石材-泰晤士奢石打造尊崇入户私梯厅，让生活私密有度，出行从容自在。

臻装入户玄关：承接内外空间，高配双玄关柜，建立家庭收纳的第一道空间，亦可以让出入更具安全性与私密感。

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奢阔尺度：容得下开阔社交，放得下细腻温馨

通过人性化的生活领域划界，满足高阶家庭对美好人居的需求。奢阔尺度的生活空间预留，为家庭聚享、生日庆功、亲友欢聚时刻，提供体面的社交场域，也为陪伴家人的场景预留了更多可能性。

LDKB无界横厅：约6.4M超大横厅尺度，提升了空间的通透感，打造被温情包围的场域，无论是家人间的日常对话，还是朋友聚会时的欢声笑语，都能在这个宽敞明亮的场域中自由流淌。

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270°全景阳台：约1.6M进深全景阳台高配，270°圆弧窗体带来的超广角视野，站在窗前，可以尽情俯瞰周边的美景，无论是郁郁葱葱的园林景观，还是静安城芯的璀璨灯火，都能尽收眼底。

半开放厨房：厨房岛台设计，随心变身中餐厨区、mini西厨区、收纳空间、隔断空间和交流平台，充分满足掌勺人对厨房的一切空间想象。

私域空间：搭建亲密而独立的家庭关系，实现高质量陪伴

越秀·静安天玥，悉心关注每一位家庭成员的居住习惯，让每一件心爱之物，找到恰好的归属，照顾到家庭成员从“我们的”，到“我的”空间转化，构筑圆融又独立的栖息地，让家庭关系更加温馨和睦。

行政套房主卧：布局起居区、睡眠区、明星衣橱、豪华卫浴、人字拼实木地板，以酒店式奢适套房标准及空间尺度，给予居者奢阔的居住体验。

270°超大转角飘窗：是主人仰望浩瀚星空的所在，俯瞰满目绿意。三玻两腔Low-e玻璃系统窗，保证了主卧的极度静谧，兼顾功能与情感维度，创造全新的生活方式。

净享考究卫浴：三段式奢阔空间，配置大板砖地面，石材台面，定制镜柜，主卫配备美妆冰箱，大牌卫浴，从功能到享受，每一个细节都尽最大可能满足改善客群的生活理念追求，力求对人居品质更极致的呈现。（实际交付标准以买卖双方签订的《商品房买卖合同》为准）

其次，建面约120㎡3房（三开间朝南）：

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120㎡户型同样沿用142㎡户型的高端配置， 类一梯一户，私享电梯厅空间；正三房空间尺度，适应全龄家庭居住需求； 约3.8M一体化主厅，以直通进深约1.6米阔景阳台，形成一个纵向舒适的大场域，自由朗轩尺度，肆意享受阳光的温暖和海风拂面的凉爽； 峯范套房主卧，配置飘窗拓展空间； 约4.5㎡独立卫生间，干湿三分离空间，人性化细节考究，再次让所有人感受到了静安天玥的静奢主义美学。

值得点赞的是过道的处理。

一般动静分离的户型，过道几乎完全浪费，但 项目很好把过道和餐厅结合在一起，可根据客户需求来灵活使用，避免了空间的浪费，提高了利用效率。

第三，项目还有一个建面约120㎡边套观景户型：

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一、限购政策

户籍家庭

本市户籍家庭在嘉兴全市范围内无住房套数限制，但购买热门板块（如南湖核心区）的二套房时，银行可能提高首付比例至 40%。

非户籍家庭

普通购房者：连续缴纳 5 年及以上本地社保或个税。

人才群体：全日制本科及以上学历或高端人才，仅需连续缴纳 6 个月社保，即可享受本地户籍同等待遇。

非本市户籍家庭限购 1 套住房（含新建商品房和二手房），需满足以下条件之一：

非户籍家庭若未满足 5 年社保，购买首套房首付比例需 50%；通过人才政策或长三角社保记录（如上海、杭州）可降至 20%。

限售政策

普通购房者取得不动产权证满 2 年可交易；通过人才政策购房或优先摇号取得的房源，需满 5 年方可交易。

二、信贷政策

商业贷款

首套房：首付比例最低 20%（人才或本地户籍），利率约 3.1%（参考 LPR-20 基点）。

二套房：本地户籍首付比例 30%-40%（南湖核心区 40%），利率 3.25%；非户籍首付比例 40% 及以上，利率略高。

全国性政策调整：自 2024 年 10 月起，商业贷款不再区分首套、二套，最低首付比例统一为 15%，但嘉兴可能结合本地市场执行差异化标准，需以银行最终审核为准。

公积金贷款

最高额度：家庭最高可贷 130 万元（首套），保底额度 25 万元；多孩家庭可上浮 20%。

利率：5 年以上首套 2.6%，二套 3.075%；5 年以下首套 2.1%，二套 2.525%

使用条件：家庭住房套数以购房所在县（市、区）的不动产登记为准，支持 “商转公” 贴息贷款。

三、税收政策

契税

首套房：90㎡以下按 1% 征收，90㎡以上按 1.5%。

二套房：90㎡以下按 1%，90㎡以上按 2%。

区域补贴：部分县市（如嘉善、平湖）在 2025 年特定时间段内对二手房给予契税补贴 50%，最高 3 万元。

房产税试点预警

浙江省已被列入房产税试点备选范围，嘉兴可能于 2025 年纳入试点，税率或为 0.5%-1.2%（参照上海标准）。建议优先选择 144㎡以下普通住宅（免征面积或参考人均 60㎡），投资性购房需谨慎测算持有成本。

四、人才购房支持

购房补贴

顶尖人才：如 “星耀南湖” 计划引进人才，最高可享 100 万元购房补贴。

学历型人才：博士 35 万元、硕士 15 万元、本科 5-10 万元（“双一流” 高校或 QS 前 300 名高校毕业生）。

技能型人才：紧缺型首席技师 60 万元、特级技师 45 万元、高级技师 23 万元

补贴申请：分两次发放，首次 50%，连续工作满 3 年后可申请剩余 50%

其他优惠

人才购房可优先参与热门楼盘摇号，并享受公积金贷款额度上浮

符合条件的人才可申请配售型保障性住房，价格低于市场价 20%-30%

五、学区房政策

学位锁定

小学学位锁定年限延长至 6 年，初中学位锁定 3 年，同一房产 6 年内仅提供一户家庭小学学位（多孩家庭除外）。

多校划片

南湖区、秀洲区热点学区逐步实施 “双学区制”，降低单一学区房溢价。例如，科技城板块部分小区可同时对应多所学校。

入学优先级

房户一致家庭（户籍、房产均在学区）优先录取，其次为户籍在学区但房产与祖辈共有、户籍在学区但无房等情况。

六、区域发展与购房建议

重点发展板块

科技城：教育资源密集（如清华附中嘉兴实验学校）、产业人口导入快，适合刚需和改善型需求。

高铁新城：通苏嘉甬高铁、沪嘉市域铁路（2027 年通车）沿线物业升值潜力较大，规划中的同济附属实验学校将提升区域价值。

长三角一体化核心区：嘉善祥符荡片区、平湖张江长三角科技城，承接上海外溢需求，政策支持力度大

风险提示

郊区板块（如海盐部分区域）库存周期超过 18 个月，投资需谨慎。

新区规划落地存在不确定性，优先选择地铁站点 1 公里内、配套成熟的社区。

七、操作指南

资格查询

通过 “浙里办 - 不动产智治” 查询房源备案价、产权状态及自身购房资格。

补贴申请

人才补贴需通过 “嘉兴人才在线” 平台提交材料，审核通过后发放至个人账户。

区域购房补贴（如嘉善、平湖）需在规定时间内完成网签备案并提交申请，先到先得。

交易流程

购买新建商品房需注意预售资金监管，确保房款存入监管账户

二手房交易建议通过中介核查产权清晰性，并办理资金监管以规避风险。

总结

2025 年嘉兴购房政策呈现 “差异化支持刚需、精准吸引人才、严控投资投机” 的特点。普通购房者需关注社保缴纳年限和首付比例，人才群体可充分利用补贴和优先购房政策降低成本。同时，房产税试点预期、学区政策调整及区域发展规划是影响购房决策的重要因素，建议结合自身需求，提前咨询专业机构或政府部门获取最新信息。