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杨浦区五角场商圈
建面约99-142㎡3-4房
均价9.9万/㎡总价约868万起
开启认购认购金109万
售楼处线上预约中
上海杨浦城投悦江湾
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意境展示图
项目基本信息
项目名称:杨浦城投·悦江湾
总价:868万起!
开发商:杨浦城投集团
容积率:2.5
绿化率:35%
车位配比:1:1.3
装修标准:装修交付
联动价:9.9万/㎡
在售房源:约60套:
约99㎡(三室两厅两卫)39套
约114㎡(三室两厅两卫)2套
约142㎡(四室两厅两卫19套
杨浦城投·悦江湾是杨浦城投2023年首要作品,继其东外滩板块“悦尚海”后又一“悦”字系重要作品,以现代简约风格打造上海精致生活范本.项目采用现代典雅的建筑风格,外立面主要运用暖米白色、香槟金色与咖色,强调稳重典雅的视觉美学.
社区景观由朗道景观设计打造,设计理念是现代、轻奢、时尚的自然花园型社区,打造“一横三纵四进五花园”的空间格局.三条不同的归家礼序步道,坐拥特色景墙、精致的铺装及各类精装植被,展现自然有序的归家礼遇,尊荣不彰自显.社区内主题风格迥异,即可融入各类生活场景功能,又能通过各类植被巧妙搭配打造全方位五感体验.
社区南面打造有约5700㎡的公共绿地(规划中),4号楼首层采用架空设计,将打造成社区的泛会所,供业主和访客休息&洽谈,或者亲子玩耍.社区自带约1500平米的商业配套,由开发商自持,计划引入一些保民生的生鲜超市及便民商业,为业主带来便捷.
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项目户型图
建面约99㎡三房两厅两卫户型
建面约142㎡四房两厅两卫户型
建面约114㎡三房两厅两卫户型上海杨浦城投悦江湾售楼处电话：400-885-1337【预约看房热线】城投悦江湾售楼处电话：400-885-1337【售楼处电话/地址】城投悦江湾售楼处电话：400-885-1337【开发商认证】
交通配套:项目位于杨浦区长海社区,处于中外环,毗邻五角场商圈.距10号线三门路站约700米,8号线嫩江路站直线约1.4km.向南上匝道1公里左右,串联淞沪路和翔殷路城市主干道,通达内环线、中环线、大连路隧道等,便捷通达浦西浦东
教育方面:项目周边的教育资源十分丰富,上体附中附属小学直线距离地块约百米;此外,国和小学、六一小学、上海市第二师范学校附属小学(杨浦北校),兰生复旦中学、同济中学、上海市国和中学等学府都在地块约1.5公里范围内.(新房不确定学校,具体以官方为准)
医院方面:周边有海军军医大学第一附属医院、第二军医大学第三附属医院、长海医院等;
上海城投悦江湾是杨浦城投打造的高端住宅项目，位于杨浦东外滩板块。以下是其详细介绍：
基本信息：位于上海 “十四五” 规划中重点打造的 “世界级会客厅” 内，与北外滩、陆家嘴共同构筑起上海核心滨江活力带。总占地面积约 3.1 万平方米，建筑面积约 7.75 万平方米，容积率 2.5，绿化率 35%。
户型价格：主力户型为建面约 99㎡的三室两厅两卫和 142㎡的四室两厅三卫，99㎡户型总价相对可控，142㎡改善型户型单价性价比突出，参考杨浦滨江板块同类江景项目普遍 8 万元 /㎡以上的均价，城投悦江湾价格更具亲民性。
建筑与景观：建筑立面采用现代简约风格，以暖米白色、香槟金色与咖色为主色调，搭配大面积玻璃与金属线条，简洁流畅又富有层次感。社区采用 “小街区、密路网” 布局，内部打造了多个主题庭院和共享空间，包括儿童游乐区、健身区、社交会客厅等。
配套设施：交通十分便捷，距离地铁 10 号线江湾体育场站仅 100 米，步行 5 分钟可达地铁 8 号线鞍山新村站，5 分钟内可接入内环高架、逸仙高架。商业方面，西距五角场商圈约 300 米，4 分钟步行可达合生汇、万达广场等商业体。教育方面，杨浦是教育强区，项目周边有多所优质中小学。
项目优势：城投悦江湾凭借其优越的地理位置，坐拥江景与科创资源，交通便捷，配套完善，同时作为国企开发项目，房屋质量有保障，物业费、停车费等长期居住成本可控，无论是自住还是资产配置都极具价值。
——城投悦江湾——
第四，相比于市区其它同价位板块的规划兑现周期长，或者享受不到高浓度的城市资源，五角场商圈已然高度成熟。
江湾-五角场城市副中心作为老牌城市副中心，既拥有超高能级规划，又拥有超高浓度的城市资源，底蕴相当深厚。这里几乎所有的配套都是现成、高规格的。
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五角场是上海十大商业中心之一，与徐家汇、淮海中路、中山公园等齐名，提供超140万方的消费娱乐场域。
土拍回顾及规划
2022年7月25日，杨浦城投以20.8816亿元竞得杨浦区长海社区025-07地块（长海路街道332街坊），溢价率0%，成交楼板价50200元/㎡，地块房地联动价99000元/㎡。
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项目四至范围：东至国和路，南至三门路、西至025-01地块，北至025-08、025-09地块。
地块总用地面积约16638.7平方米，容积率2.5，计容面积约41596.75平方米，
根据设计方案显示，项目拟建三栋17层商品住宅 、一栋5层商品住宅、一栋18层公租房、自持租赁住宅及配套楼(其1-2层为菜场)和一栋1层的KT电站，并设置2层地下车库。在三门路设置机动车出入口、消防应急出入口及人行出入口。
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项目采用了现代典雅的建筑风格，外立面主要运用暖米白色、香槟金色与咖色，建筑整体端庄稳重的同时又展现出美感。
社区景观由朗道景观设计公司倾力打造，将现代、轻奢、时尚的自然花园型社区，打造“一横三纵四进五花园”的空间格局。
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意境图，仅供参考
三条不同的归家礼序步道，坐拥特色景墙、精致的铺装及各类精装植被，展现自然有序的归家礼遇，尊崇不彰自显。
社区内设有五个花园，主题风格迥异，即可融入各类生活场景功能，又能通过各类植被巧妙搭配打造全方位五感体验。
南面将规划打造有约5700㎡的公共绿地，在保留历史建筑的同时、营造更为绿盈的视觉和休憩空间。
意境图，仅供参考
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局部的架空层今后将规划打造成社区的泛会所，不仅是业主的第二会客厅，同时也给了邻里间更多的活动空间。
社区自带约1500平米的商业配套，计划引入一些保民生的生鲜超市及便民商业，为业主带来便捷。
意境图，仅供参考
生活配套
交通方面：双轨环绕，项目距离到10号线三门路站直线约870米，8号线嫩江路站直线距离约1.4公里，
自驾，向南距离中环线国和路上匝道也只有1公里左右的距离，属于闹中取静，出行较为便捷的地段。
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商业方面：直线距离地块约300米就是中原城市广场，国华国际广场距离项目的直线距离约800米。此外，太平洋森活天地、百联又一城购物中心、合生汇综合广场、五角场万达广场等都在项目约2公里范围内，吃喝玩乐购需求可以得到很好的满足。
教育方面：项目周边的教育资源十分丰富，上体附中附属小学直线距离地块约百米；此外，国和小学、六一小学、上海市第二师范学校附属小学（杨浦北校），兰生复旦中学、同济中学、上海市国和中学等学府都在地块约1.5公里范围内。
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医疗方面：约2公里范围内有上海长海医院、杨浦区市东医院以及三级甲等的上海市肺科医院等医疗机构可满足周边居民的就医需求。
杨浦城投·悦江湾
为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，8月25日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海市分行、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。
一、调减住房限购政策
为更好满足居民改善性需求，促进宜居安居、职住平衡，《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。
按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。
关于住房限购政策相关业务，可拨打房地产交易行业服务热线“962269”具体咨询。
二、优化住房公积金政策
为加大公积金支持住房消费力度，《通知》规定优化住房公积金政策。一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买我市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。
关于住房公积金贷款和提取业务的具体办理方式及材料，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线“12329”具体咨询。
三、优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制
为减轻居民购房利息负担，《通知》明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
关于住房贷款相关业务，可向经办银行具体咨询。
四、完善个人住房房产税政策
为衔接优化住房限购政策，《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。
关于完善个人房产税政策的具体操作规定由市财税部门另行制定，相关业务可拨打税务咨询热线“12366”具体咨询。
