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【又见江南院】

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2025年苏州楼市，真正的高手登场了！

说实话，现在市场上打着“热销”旗号的项目不少，但购房者早已变得理性，大多持观望态度。然而，有个楼盘却彻底打破了我们的固有印象——又见江南院。

又见江南院的出圈，背后有两大现实背景：

一是房产回归居住属性，客户只愿为真正的“好产品”买单；二是市场内卷加剧，大家都在卷品质、卷户型、卷配套……没点真本事，很难出圈。

那么问题来了：ta究竟靠什么赢得如此高的关注度？

01

容积率1.01+280w以内真联排

超绝产品力+超预期的质价比

凭实力征服买家！

关键在于领先市场的产品和超预期的质价比。放眼整个苏州，你很难找到一个像又见江南院一样，足够低密，而且总价控制在280w以内的联排别墅。

1、1.01超低容积率+总价280w以内！苏州联排界唯一真神！

首先，ta是苏州大市唯一280w以内可以入手的3F联排，仅凭价格，就能在市场上嘎嘎乱杀！全城来看，在同等价位段中，能够同时实现"低密居住体验"与"纯正联排产品"双重标准的项目凤毛麟角。

其次，1.01的容积率，是项目最硬的“价值底盘”。限墅令之后，容积率1以下的宅地供应从源头上被切断，项目1.01容积率也即苏州目前可批复的最低容积率，它占有的土地价值远超建筑本身。

同时，项目延续了香山帮非遗工法，大面积采用玻璃幕墙与古铜金属镶边，既保留了宋韵精工的美学意象，又融入了现代设计语言，最终形成兼具东方韵味与当代气质的独特建筑表情。

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效果示意图

至于产品，又见江南院可以说将建筑新规运用得淋漓尽致，推出建面约133-158㎡3F联排、建面约123㎡花园洋房，最大得房率超245%！

项目鸟瞰图

2、苏州唯一得房率＞245%！碾压市场同类产品

跟市面上的旧产品相比，有什么不同？

一句话总价：所有空间都放大再放大，甚至约133㎡能做出约330㎡的即视感，人居体验倍级递增。

项目产品赠送面积超级大，入户双花园、负一层、露台…全赠送，使实得面积突破300㎡，而总价仍控制在280万以内——

建面约133㎡，实得面积约257-330㎡；

建面约158㎡，实得面积约275-350㎡；

最大得房率约245%，最大赠送面积可达197㎡！

极致总价+极致得房率=极致单价！这意味着实得单价不足1万元/㎡——这一数字不仅刷新苏州别墅市场的价格认知，折算单价更是直接破冰市场线。

何况从另一个层面来说，得房率越高，实际买入成本变相降低，而且还能花更少的物业费，享受更大空间。未来投入二手市场的竞争力就会越大。

相较于园区、狮山千万级大平层，这里以三分之一总价，兑现“有天有地有院”的墅居理想，从资产配置到生活品质，都实现了终极改善的全面升维。

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02

超245%得房率！刷新认知！

约133-158㎡联排、约123㎡花园洋房

超神户型！极致阔绰

所以当我们再来以如此宏大的实得面积仔细审视又见江南院这批产品，ta完全是一次真正意义上的产品升级，可供利用的空间非常大，优势也格外突出。

1、3F联排，户户独门独院，有天有地，带南北双花园！

项目主推建面约133-158㎡联排，在这里，独门独户，户户花园，入户动线都是完全独立，更大程度地保留了别墅的私密性。

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在这里，头顶天、脚踩地、有院子，户户均配备地下室、露台和南北庭院花园，占有更多的自然资源、更亲地，上演着究极理想居住生活。

效果示意图

想象一下，前院栽花、后院种菜，亦或是在院子里来一场家庭露营，或者和家人于露台赏月观星…春夏秋冬，四季风景轮换，院子的悠闲惬意让紧绷的神经得以放松，让忙碌的生活得以舒缓，生活有享不完的乐趣。

2、纯正3+1层，超强改造性，定制化灵动空间！

当然，如果你想要挑战不一样的灵动生活。

又见江南院超强的改造性，又为不同的业主，提供品质生活的多种可能性。

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以建面约158㎡为例，约6.4米的挑空客厅，已经足够阔绰，加上一块楼板，便能打造成奢阔主卧和私密小客厅，丝毫不会影响空间尺度。

效果示意图

双倍空间，两代人“合而不扰”。年轻人在楼下畅聊煲剧，也不会影响父辈在楼上主卧休憩。

至于地下室，约40-115㎡空间全部赠送，可打造成影音室、收藏室、瑜伽房、玩具屋等，功能百变，给生活创造更多可能。

值得一提的是，区别于传统狭长型别墅，联排户型均为大开间、大面宽设计，最大约8.7米南向大开间，媲美大平层的开间尺度与采光。

另外，项目还有建面约123㎡4房稀罕墅区花园洋房，同样亮点十足。

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四开间朝南，约13.6米面宽，一体化餐客厅直连南向约7.2米大阳台，最大化保证了采光面和景观面。

大部分家庭会存在的晾晒需求，南北双阳台的设计也能完美解决。加上星级主卧套房，飘窗赠送，实际使用面积不输市面上140+㎡平层。重点是！洋房首层还会额外附赠一个院子，名副其实的花园洋房。

总的来说，就是“大平层的尺度+别墅的居住体验”，横向和纵向的产品力都直接拉满了！

3、多个板块唯一！别墅的尊贵感，又见江南院一口气给足了

值得一提的是，又见江南院在公区的打造上，也是大手笔用料，调性十足。

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比如，颇具气场的仪式归家大门，又比如，板块唯一！全铝板屋顶宋风美学立面；

效果示意图

如果说一个楼盘的外立面是项目的面子，那么地下车库就是项目的里子，不显眼，但无形中就能透露出，一个楼盘的品味、品质，还有气场。

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项目的车库归家动线同样是多维度考量，设置了酒店式车马厅、无感通行设备，还有板块唯一劳斯莱斯同款星空顶、将隐奢的气质雕刻在了产品的每一处。

此外，还是板块唯一推窗见山，拥有内外双园景观的别墅；

除了外部的优越山景，社区内部景观也承袭了香山帮国匠基因，整体为“三境归家”、六重画境，层层递进。

在园林设计方面，集萃了沧浪亭、留园等苏州名园的精髓，规划“一轴·两园·四坊”，将“移步换景”融入日常，在这里，每一次归家都是一场园林漫步。

毕竟，又见江南院可是嘉盛地产&太湖城投，打磨许久的精心之作。

03

背靠国企！双重保障

名校挂牌+资源狂砸

板块兑现力卷出新高度

没错，又见江南院火爆的奥秘，在我看来还离不开强大的品牌基因。

项目背靠嘉盛地产与太湖城投两大巨头，既是双强联袂，产品力有保障，同时又能得到强有力的资源倾斜。

前者是深耕苏州22载的“实干家”，更是中国好房子标准的“制定者”；后者更是本土国企，是最懂太湖湾的企业之一，深耕17年，是板块发展强有力的推动者。

而又见江南院的入市，正值板块价值迎来了全面爆发，吃尽了片区利好。

首先，项目本身所在太湖湾C位，地段绝佳，而且一步狮山，同享百万价差配套。

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家门口就是大型商场太湖中心MALL，走过去也就一两公里，旁边还有蒯祥里、渔帆里这些休闲好去处。平时买菜逛街完全不用愁，想逛大商圈的话，开车半小时就能到狮山天街、永旺梦乐城这些热门商圈！

其次，众多强有力的资源倾斜：王牌教育挂牌+医院挂牌，全方位补齐板块“价值拼图”。

就在上个月，江苏省苏州中学校与吴中区签署战略合作框架协议，苏州中学太湖湾实验学校（原香山中学）正式揭牌，刷屏全网。

苏州中学作为江苏省的教育标杆，2024年高考一本率96%，26名清北录取生，教育实力有目共睹。这次挂牌并非简单挂名，而是教育体系、课程理念的深度植入，意味着苏州第一梯队的教育资源，正式扎根太湖度假区。

教育王牌落地只是开始，还有苏州市立医院度假区分院的落地，直接填补了度假区高端医疗资源的空白。

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当然，项目周边的景观与休闲资源，更是一大优势。坐拥2400k㎡浩瀚太湖，背倚穹窿山，背山面水，景观资源十分丰富，加上商业、交通等配套的加速兑现，全方位补齐了区域价值拼图，展现出强大的发展潜力。

不管是宜居的生态环境，还是商业、教育、交通、生活等便捷配套，统统明牌，肉眼可见。

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一、限购政策

户籍家庭

本市户籍家庭在嘉兴全市范围内无住房套数限制，但购买热门板块（如南湖核心区）的二套房时，银行可能提高首付比例至 40%。

非户籍家庭

普通购房者：连续缴纳 5 年及以上本地社保或个税。

人才群体：全日制本科及以上学历或高端人才，仅需连续缴纳 6 个月社保，即可享受本地户籍同等待遇。

非本市户籍家庭限购 1 套住房（含新建商品房和二手房），需满足以下条件之一：

非户籍家庭若未满足 5 年社保，购买首套房首付比例需 50%；通过人才政策或长三角社保记录（如上海、杭州）可降至 20%。

限售政策

普通购房者取得不动产权证满 2 年可交易；通过人才政策购房或优先摇号取得的房源，需满 5 年方可交易。

二、信贷政策

商业贷款

首套房：首付比例最低 20%（人才或本地户籍），利率约 3.1%（参考 LPR-20 基点）。

二套房：本地户籍首付比例 30%-40%（南湖核心区 40%），利率 3.25%；非户籍首付比例 40% 及以上，利率略高。

全国性政策调整：自 2024 年 10 月起，商业贷款不再区分首套、二套，最低首付比例统一为 15%，但嘉兴可能结合本地市场执行差异化标准，需以银行最终审核为准。

公积金贷款

最高额度：家庭最高可贷 130 万元（首套），保底额度 25 万元；多孩家庭可上浮 20%。

利率：5 年以上首套 2.6%，二套 3.075%；5 年以下首套 2.1%，二套 2.525%

使用条件：家庭住房套数以购房所在县（市、区）的不动产登记为准，支持 “商转公” 贴息贷款。

三、税收政策

契税

首套房：90㎡以下按 1% 征收，90㎡以上按 1.5%。

二套房：90㎡以下按 1%，90㎡以上按 2%。

区域补贴：部分县市（如嘉善、平湖）在 2025 年特定时间段内对二手房给予契税补贴 50%，最高 3 万元。

房产税试点预警

浙江省已被列入房产税试点备选范围，嘉兴可能于 2025 年纳入试点，税率或为 0.5%-1.2%（参照上海标准）。建议优先选择 144㎡以下普通住宅（免征面积或参考人均 60㎡），投资性购房需谨慎测算持有成本。

四、人才购房支持

购房补贴

顶尖人才：如 “星耀南湖” 计划引进人才，最高可享 100 万元购房补贴。

学历型人才：博士 35 万元、硕士 15 万元、本科 5-10 万元（“双一流” 高校或 QS 前 300 名高校毕业生）。

技能型人才：紧缺型首席技师 60 万元、特级技师 45 万元、高级技师 23 万元

补贴申请：分两次发放，首次 50%，连续工作满 3 年后可申请剩余 50%

其他优惠

人才购房可优先参与热门楼盘摇号，并享受公积金贷款额度上浮

符合条件的人才可申请配售型保障性住房，价格低于市场价 20%-30%

五、学区房政策

学位锁定

小学学位锁定年限延长至 6 年，初中学位锁定 3 年，同一房产 6 年内仅提供一户家庭小学学位（多孩家庭除外）。

多校划片

南湖区、秀洲区热点学区逐步实施 “双学区制”，降低单一学区房溢价。例如，科技城板块部分小区可同时对应多所学校。

入学优先级

房户一致家庭（户籍、房产均在学区）优先录取，其次为户籍在学区但房产与祖辈共有、户籍在学区但无房等情况。

六、区域发展与购房建议

重点发展板块

科技城：教育资源密集（如清华附中嘉兴实验学校）、产业人口导入快，适合刚需和改善型需求。

高铁新城：通苏嘉甬高铁、沪嘉市域铁路（2027 年通车）沿线物业升值潜力较大，规划中的同济附属实验学校将提升区域价值。

长三角一体化核心区：嘉善祥符荡片区、平湖张江长三角科技城，承接上海外溢需求，政策支持力度大

风险提示

郊区板块（如海盐部分区域）库存周期超过 18 个月，投资需谨慎。

新区规划落地存在不确定性，优先选择地铁站点 1 公里内、配套成熟的社区。

七、操作指南

资格查询

通过 “浙里办 - 不动产智治” 查询房源备案价、产权状态及自身购房资格。

补贴申请

人才补贴需通过 “嘉兴人才在线” 平台提交材料，审核通过后发放至个人账户。

区域购房补贴（如嘉善、平湖）需在规定时间内完成网签备案并提交申请，先到先得。

交易流程

购买新建商品房需注意预售资金监管，确保房款存入监管账户

二手房交易建议通过中介核查产权清晰性，并办理资金监管以规避风险。

总结

2025 年嘉兴购房政策呈现 “差异化支持刚需、精准吸引人才、严控投资投机” 的特点。普通购房者需关注社保缴纳年限和首付比例，人才群体可充分利用补贴和优先购房政策降低成本。同时，房产税试点预期、学区政策调整及区域发展规划是影响购房决策的重要因素，建议结合自身需求，提前咨询专业机构或政府部门获取最新信息。