一文了解海泰北外滩(2025年海泰北外滩)海泰北外滩楼盘详情-户型配套
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2025年至今，虹口在上海楼市保持着一种近似刻意的低调。
新房供应不及杨浦那般密集，城市更新也不似徐汇、黄浦那样大刀阔斧。但2025年的虹口，正在打破这种沉默、克制。
从瑞虹天地新宅地拍出高溢价率、阿那亚“加盟”海泰北外滩，再到瑞虹新亮相4宗宅地、白玉兰广场观景台官宣下周开放。
向来不疾不徐的虹口老城厢，似乎终于下定决心要“洗心革面”。一连串动作，像蛰伏已久的棋手终于落子，步步铿锵。
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文化底蕴这碗饭，虹口可以一直吃
不可否认，过去虹口在市区发展中有些掉队，也曾被诟病错过了金融、互联网等几波风口。
但若以时间为尺，这里的每一寸肌理都刻着老上海的基因，恰是它最鲜活的辨识度。
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从凉城（江湾）、到曲阳、再到四川北路、北外滩，你会感觉到，虹口的确发展的很成熟，老房子的确也多。
更直观的感受，可以看看下面这张二手住宅分布气泡图。
2011年以后的二手次新房，零零星星、屈指可数，除了四川北路瑞虹天地周边，其余多是早中期商品房与老公房交织的图景。
但行走其间，斑驳的砖墙与街角飘出的咖啡香碰撞，历史保护建筑与网红小店比邻，仿佛时光在此打了个褶，既容得下烟火日常，也盛得住百年风华。
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从过去、到现在，历史刻画的城市记忆，果然是时间给予的最好礼物。
忆往昔，中国第一条运营铁路吴淞铁路在此始发，第一部公共电话在理查饭店接通，第一盏电灯在此点亮。多伦路文化街曾聚集鲁迅、茅盾等文豪，是中国近代史上的卧虎藏龙之地。
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虹口的故事，从来不只是“老”，而是“老而弥坚”。
为了让大家了解虹口，我们还是从北到南、结合我实地走访的感受来聊聊虹口。
凉城、曲阳，多是老居住区，受制于废旧铁路、交通路网，城市界面比较割裂，板块内老房子较多，江湾片区还略有新房供应，如绿城沁香园、虹盛里等新盘，周边商业主要依赖平溪商业广场以及社区底商。
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曲阳同样老房子居多，比凉城好一点的是有一定的产业。
3号线大柏树地铁站旁聚集了1876老站创意园、明珠创意产业园、张江国家高新区虹口园等产业，占地面积不大，但工作日的下午人气还行。
1876老站创意园实景图
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1876老站创意园，曾是1876年中国第一条运营铁路——淞沪铁路的始发站“江湾站”旧址，斑驳的轨道、绿皮火车头，还保留着中国铁路发展的古早记忆。
1876老站创意园实景图
明珠创意园/张江虹口园实景图
在逸仙路高架、内环高架夹角之间的曲阳公园，则是一座具有体育健身活动特色的公园，内部布置有霍元甲雕像、精武墙等精武文化元素。
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而在四川北路、北外滩，老上海的感觉会更加浓烈。
从鲁迅公园走到甜爱路、山阴路、溧阳路，会遇见一个去滤镜的上海。
鲁迅公园实景图
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这里没有奢侈品橱窗的炫光，但转角可能撞见内山书店的原址，或是一栋爬满爬山虎的西班牙式老洋房。
溧阳路上某位白发阿姨会告诉你，这些带“汽车间”的花园住宅，在上个世纪也曾是富人、名人的私邸。如今爬山虎爬上屋顶、斑驳墙面上窗户已不复明亮，历史就这样被刻在建筑上。
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对于虹口的感觉，也从不甚理解的疑惑，变成可以一再“寻宝”的期待。
然而，这份更显原汁原味的上海，却不被更多人所知。
不似徐汇武康大楼声名在外，虹口也不是只有虹口足球场。还有鲁迅公园、多伦路、山阴路、溧阳路等等，这些明明极具历史文化底蕴的地方，这里名人故居也不再少数，但毫不张扬。
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上海需要黄浦、徐汇这样大开大合的更新，也需要虹口这样不慌不忙的老城厢。
多层次的美丽，才更显特色，只是虹口还是值得被更多人看见。
02
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瑞虹天地和北外滩，是虹口突围的重心
在上海2035规划中，全市仅有7个区的部分区域被纳入CAZ（中央活动区）核心发展范围。
中心7区中，唯有普陀全域都没有划进，虹口只有北外滩、四川北路部分区域被划进，从地段和发展潜力来看也在情理之中。
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而今虹口的突围，也押注在这两大底牌。
其一，北外滩定位世界会客厅，正在全面开发建设。
2017年7月1日，全长约2.5公里的北外滩滨江实现基本贯通；
2020年12月，实现苏州河沿岸北苏州路全面贯通开放；
2023年，北外滩开发建设全面起势成势。
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未来将以480米地标上海北外滩中心领衔，与上海华贸中心（180米奢侈品旗舰综合体）、北外滩90街坊（180米超甲级写字楼，在建）、友邦金融中心（180米金融文化综合体，在建）、久事集团世界会客厅二期（一期已开业）、国华金融中心（已开业）、上海白玉兰广场（最高320米，已运营，观景台即将开放）、北外滩来福士（来福士双塔高约263米，已运营）等重塑浦西高度。
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如今北外滩商办过剩问题，也被诟病。随着更多项目的兑现，只能说北外滩的未来，机遇与挑战并存。
虹口产业升级中，最重要的莫过于北外滩国际航运中心。
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作为上海国际航运中心建设的核心承载地，虹口北外滩集聚了中远海运、上港集团等4700余家港航企业及功能机构，已成为全国港航要素最齐备、总部特征最突出的航运枢纽。
产业转型需要时间，但如果真正打响这一名片，一切都值得。
其二，瑞虹天地持续供应，打造中产高端社区。
在我们的板块划分里，瑞虹天地属于四川北路板块。这里也是虹口新盘主力供应的地方。
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近些年，即便是整个区域都处于断供状态，这里依然是不变的新房供应主力。
2022年招商云玺、招商虹玺、瑞虹十期等新盘入市，供应了超2000套新房。
可以说，曾经的虹镇老街，化身现在的瑞虹天地，不仅仅是以星星堂、月亮湾、太阳宫为核心的商业加持，更是瑞虹系列住宅的成功塑造，铸就的一个楼市“神话”。
对于虹口楼市来说，这或许是最为人称道的一件事。
今年金茂&庆隆以11万+/㎡的楼板价拿下瑞虹新宅地，未来售价预计20万+/㎡；近日虹口土地推介会又亮相4块新宅地，也为未来留下了更多遐想预期。
瑞虹金茂&庆隆地块实景图
总而言之，瑞虹天地与北外滩相辅相成，前者侧重住宅，坚定塑造板块价值；后者更重产业，承载着虹口的希望冲锋在前。
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瑞虹天地怡庭实景图
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这样的虹口，也不像很多人所说的打烂了一手好牌。
但轨交建设较晚，却是不可否认的伤痛。十号线开通的时候已经2010年了，或多或少拖慢了区域的发展，比如说旅游业。
如今20号线一期、19号线在建中，未来将极大扭转交通劣势。凉城、曲阳与静安、杨浦、浦东的链接也会更加紧密，不再独自沉寂。
19号线更是会从高铁宝山站出发，贯穿江湾、凉城、曲阳、四川北路、北外滩等虹口各个板块，再与陆家嘴、前滩、世博、徐汇滨江等上海滨江核心段相连。
未来的虹口，绝不止如此。
03
写在最后去年年底开始，虹口也一反常态，陆续拿出不少优质地块。
盘了一下供应，未来北外滩新房选择不再稀少，皆以大面积高层户型和风貌别墅为主。
遗憾的是，这里没有像其他滨江段一样，留出空位打造一线江景房。或许这就是虹口一贯的气质，文火慢炖，不慌不忙。这样，似乎也挺好的。
老城厢的逆袭，从来不是推倒重来，而是让历史与未来在时光里优雅共舞。
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