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保利天奕全新2期加推了，容积率约1.87，栋栋板楼小高层17层，专梯专户，新规使用率100%以上，升级豪宅交标，抢跑国庆黄金节！

保利天奕拥有核心区位、低密产品、高使用率，稀缺性拉满，即使门槛较高依然卖得很好。配套也在加速兑现，800米赤沙地铁站、官宣九年制五中、家门口国际中学快封顶了

保利天奕是位于琶洲CBD核心的高端住宅项目，主打天字系产品线，提供多种户型选择，配备高端会所和智能科技系统。

项目基本信息

占地面积：约8.5万平方米

建筑面积：约32万平方米

容积率：2.9

绿地率：38%

总户数：1280户

车位配比：1:1.8

户型与价格

在售户型：125㎡（三室两厅两卫）、143㎡（四室两厅两卫）、188㎡（四室两厅三卫）、230㎡（五室两厅四卫）

价格示例：

125㎡总价约269万元，首付81万元，月供约10100元

230㎡总价约495万元，节省同面积竞品近50万元

设计与配套

全明通透

设计：南北通透、巨幕阳台、套房布局

智能系统：全屋智能门锁、温湿平衡空调、新风除霾系统

会所设施：2500㎡下沉式会所（含茶室、棋牌室、宴会厅等）

教育资源：周边有

天府实验小学

、

天府实验中学

等重点学校

交通与商业

地铁：300米内有地铁1号线、5号线，8号线（2026年通车）

商业：规划2万平方米社区商业，签约LV、Gucci等品牌

自驾：地下三层智能车库，人车分流设计

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项目位于琶洲南TOD项目东侧，隔着一个大围公园，向北跨过黄埔涌，就是琶洲中区“印钞机”广交会展馆，有公园+河涌+CBD景观，不仅地段能打，景观资源也同时在线，有做改善产品的条件。

全新二期位于整个项目的南侧，仅规划了四栋楼，皆为16-17层的2T2南向板楼，户户采光通透，园林景观相当优秀。

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项目所在位置为琶洲南区，定位为数字创新应用为核心的创新融合拓展区，占据广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心区的黄金位置，将成为粤港澳大湾区数字经济等创新业态发展的新引擎。

项目地块实景图，距离琶洲会展仅一桥之隔，直线距离约400m。

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【1KM内享受国际品质生活区】

1、出行：步行900m至最近地铁站琶洲站/赤沙站，通过地铁通达全城；自驾上通过会展东路和新滘东路，贯穿全城；

2、商业：社区底商+琶洲南商业综合体+南丰汇全球展贸中心+六元素商超，在家门口即可体验购物乐趣。

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3、国际校圈：500米左右范围处规划幼儿园+九年制公立学校+12k国际私立+广东财经大学（以政府规划和实际落地为准）

【项目归家动线示意】

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购房必问的10个核心问题

五证是否齐全。

确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。

拿地时间与产权年限。

产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。

公摊面积与得房率。

要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。

面积误差处理条款。

按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定"多退少补"等霸王条款。

楼盘不利因素公示。

要求查看周边规划文件，确认是否存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。

物业公司资质与服务标准。

优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并实地考察同开发商其他项目物业水平。

车位配比与产权归属。

建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。

容积率与绿化率。

高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。

交付时间与违约赔偿。

合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。

贷款方案与备选计划。

确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺"贷款失败可无责退定金"。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。

购房谈判关键技巧

价格博弈策略：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用"XX楼盘同户型优惠5%"等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。

信息验证技巧：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。

风险防范要点

开发商资金链审查：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。

合同补充条款：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。