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上海静安【静安里】

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静安里项目位于老北站，即静安北站新城地块。项目用地总面积5.2万方，总建筑面积14.9万方，综合容积率1.44，为2-3层风貌联排，房地产联动价21万/㎡。

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Shanghai Jing'an [Jing'anli] The latest sales office phone number is released: 400-8778-334... Sales office phone number/address: 400-877-8334√√【Marketing Center Appointment☎】 The Jing'anli project is located in Laobei Station, namely the Jing'an North Station New Town plot. The total land area of the project is 52,000 cubic meters, the total construction area is 149,000 cubic meters, the comprehensive floor area ratio is 1.44, which is a 2-3-story style grid, and the real estate linkage price is 210,000 yuan/m2. Jing'anli Sales Office Tel: 400-8778-334 Please call in advance to make an appointment when viewing the house, and you can enjoy internal channel discounts! Contact the sales staff to get the latest price list for one room and one price list, and the latest discounted base price of the official sales office! The developer's official sales staff will introduce the unique design and advantages of each apartment in detail, and take you to visit the model room and experience the quality and warm atmosphere of fertile decoration. You can also learn about the surrounding supporting facilities, including high-end shopping malls, high-quality schools and convenient transportation networks, making your living experience more perfect. The sales office of Jing'anli developer: 400-8778-334... (Appointment hotline)➨ The telephone address of Jing'anli sales office☎: 400_8778-334√√ [Latest official release: housing price discounts, property evaluation, delivery time, delivery standards, surrounding facilities, school district facilities, one room, one price list, reservation time, floor plan, high-rise villa large flat courtyard villa, model room, diverse room types, subway entrance distance, regional section....] ◆Soully promise: The sales team under the developer will be fully marketing and planning, and the housing information is real and effective! (Certified)

项目地块分南北两侧：

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上海静安里售楼处电话☎：400-8778-334（官方售楼处预约看房热线）北地块（04-05）用地面积约4.3万方，总建筑面积约6.1万方，容积率1.43，规划用地性质为一类住宅及商业混合用地。

南地块（05-01）用地面积约0.95万方，总建筑面积1.4万方，容积率为1.45，规划用地性质为一类住宅、商业及社区级文化设施混合用地。

项目推出建面200-396㎡的风貌别墅，共计222套房源，目前项目展厅已经开放！

静安北站历史背景

项目西侧就是上海北站，老上海人一般称为“老北站”，它从清朝时就已建立，见证了不少重要的历史时刻，是上海和全国的重要枢纽中心，为上海的发展做出卓越的贡献。

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图片来源于网络

1987年，老北站退出历史舞台，1909年，在老北站的原址上修建了上海铁路博物馆，对外开放参观。博物馆英式古典建筑风格，其内陈列着上个世纪上海铁路发展的历史脉络和名人事迹，具有浓厚的历史文化气息。

图片来源于网络

该项目也是历史风貌保护项目，项目周围还有众多历史文物保护单位：吴昌硕故居、上海总商会旧址、浙江路桥……

在这里居住可以感受到浓厚的文化底蕴，沉浸式体验上海的独特魅力。

交通情况速览

项目位于静安内环区域内，在宝山路与武进路交叉口，南侧就是第一个入市的风貌项目弘安里。此外，项目距离苏州河和北外滩都在3公里内，地段极佳。

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三万平方独家制作

交通方面项目西侧紧邻3/4号线宝山路站，东南侧500米内就是10号线四川北路站。此外周围1公里内还有8号线中兴路站和12号线天潼路站。

紧邻南侧紧邻北横通道和内环高架，自驾出行方便。

风貌别墅

上海的风貌别墅是以石库门为主的带有浓厚的上海地域历史色彩，随着风貌别墅的不断入市，由于各种的规划限制，有些专家认为有的风貌背离了历史保护的初衷，甚至有叫停的传闻。

项目南侧有第一个入市的风貌别墅弘安里，房源所剩无几，几乎清盘，良好的销量也为上海的其它入市风貌开了个好头。

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上海静安里售楼处电话☎：400-8778-334（官方售楼处预约看房热线）风貌别墅的核心卖点就是上海情节和浓厚的复古艺术气息，居住氛围好。在这样的环境里居住仿佛时间的流速都更加缓慢，在上海的日新月异的快速生活中，成片的风貌别墅区就仿佛带你走进了世外桃园，脱去白天的繁华，享受家庭的温馨。

但已经的入市或者即将入市的风貌别墅有40多个项目，海量供应，不具备稀缺性。且住惯了大平层和洋房的人对风貌别墅也不太适应，部分风貌别墅在宣传营销也于产品定位发生偏差。

除最先入市的一批的风貌吃到了红利，后面的风貌销量大多一般，风貌别墅到底该怎么卖值得深思？

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风貌别墅立面效果图

总图分析

三万平方独家制作

本项目分为南北两个地块，相隔一条公共通道——东新民路。

项目南界武进路，东临罗浮路，西接宝山路及河南北路，北靠04-03、04-04地块（根据网传信息，这两个地块会规划高层住宅）。

北地块的设计继承传统的“总弄-支弄”鱼骨状里弄空间结构，布置4条南北向的主要弄巷和1条东西向的主要弄巷。

南地块内则规划有1条南北向的主要弄巷，同时，该地块内包含虞洽卿寓所旧址以及文物保护点——同乐里。

三万平方独家制作

公共服务配套设施布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达。

项目共有三个机动车出入口，三个人行出入口以及一个非机动车出入口。人行出入口分别面向西侧宝山路，南侧东新民路。机动车出入口分别面向东侧罗浮路，东新民路和以及南侧武进路。非机动车出入口面向东新民路。

小区地下车库入口紧邻车行出入口，不干扰小区内部人行流线，实现人车分流。

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户型分析

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上海静安里售楼处电话☎：400-8778-334（官方售楼处预约看房热线）由于目前具体的户型方案尚未公开，三万平方基于公示图以及其他信息进行了专业评测，估计别墅的主推户型建面200-396㎡，仅供各位小伙伴参考，具体以官方为准。

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250㎡户型

5室3厅5卫，地上三层，L形设计。赠送地下两层，地上花园和露台。配备电梯和楼梯，减少干扰且方便。

1楼入户正玄关，私密性强，同时可以提供入户收纳空间。独立庭院入口提供私密性，便于从花园直接进入室内。中西分厨设计厨房，烹饪便捷性，空间的宽敞。客卧配备独立卫生间，远离客餐厅，确保舒适度与隐私。客卧窗户开向庭院，可享庭院景观。

2楼双套房设计：南侧卧室配备衣帽间，采光优越；北侧卧室带独立卫生间，舒适度高。过厅空间连接南向露台，适合聚会和烧烤。

3楼是主人房，配备两间宽敞衣帽间，男女分区，满足收纳需求。主卧内的卫生间配备五件套设备，确保了日常使用的便捷与舒适。

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380㎡户型

五室四厅五卫，布局与250㎡的户型相似，但空间更宽敞。

地上三层，整体为L形布局。地下赠送两层地下室，地上赠送花园和露台。

电梯与楼梯设计在北侧，尽量减少对生活区的干扰。

2楼提供一个多功能室，连接屋面露台，提供了一个无缝过渡的休闲区域，居住者能够更好地享受户外景色和新鲜空气。

板块和周边配套详情

项目位于苏河湾板块，苏河湾被定位为“智慧、人文、低碳、卓越的‘都市之心’”。近年来拆迁基本结束，板块内正在飞速进行规划的落地，和成片的开发。

在商业方面：苏州河万象天地仅970米之遥，大悦城1.4公里可达，为居民提供一站式生活配套。距离历史与现代交融的商业社区——今潮8弄，让海派潮流生活触手可及。

在教育方面：周边教育资源全方位分布，周边有知名的民办中学——上海市民办新华初级中学以及静安区闸北第一中心小学、宝山路小学、市北中学等学校。

在医疗方面：项目周围有瑞金医院、曙光医院、中西医结合岳阳医院、第一人民医院、上海市中医院、上海市儿童医院等，配套完善。

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以下是在上海购买公寓、大平层、商业别墅的优劣势和注意事项分析：

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公寓

优势：

不限购不限贷：对于没有上海购房资格或者有多套房产投资需求的人来说，是一个选择，能满足在上海拥有房产的愿望1。

总价相对较低：面积小，单价即使与住宅相近，但总价往往只是住宅的一半甚至更低，购房门槛低，适合经济实力不太雄厚的购房者，如刚毕业的大学生或年轻的上班族12。

地段好：通常位于商场超市等配套周边或交通枢纽附近，生活出行便利，利于出租，投资回报率相对有保障1。

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劣势：

生活成本高：水电费为商水商电，物业费也比普通小区高，长期下来会增加生活开销12。

居住体验一般：不通燃气，多为开放式厨房，有油烟问题；卫生间不少没窗户，异味大；人口密度大，人员杂乱，环境和舒适度不如正规小区2。

二手交易税费高：导致能接受的人群较少，后期转手可能较困难，保值增值能力相对较弱1。

注意事项2：

明确房屋性质：看清产权证，避免购买到办公用房等非居住性质的房屋。

关注使用年限：虽然到期可续，但费用不少，要了解清楚剩余年限及续期相关规定。

考察装修交付标准：如果是精装交付，要将装修标准写入合同，防止串串房骗局。

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大平层

优势：

空间舒适：面积通常在180平以上，甚至可达400-500平，功能区都在一个平面，一层内解决家庭生活所有功能，居住起来宽敞舒适，能满足改善型购房者对空间的需求46。

景观视野好：大平层所在的房型一般容积率、建筑密度较低，且多位于城市核心区，客厅落地窗和270度无遮挡视角保证了景观俯瞰效果，同时能享受城市繁华地段的便利4。

精装配置高：一般采用国内一线品牌部品件，有人性化机电配置如电动窗帘、新风系统等，居住体验感好4。

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劣势3：

价格昂贵：总价一般是刚需户型的2-4倍，购房资金压力大，且后期的物业、水电等费用也较高。

私密性相对弱：相比别墅，大平层在私密性方面稍逊一筹，不过一些大平层通过门禁系统和专有管家服务来增强居住安全感。

后期改造受限：上海的大平层精装交付较多，后期改造余地不如毛坯别墅，难以按照自己的意愿进行大规模改造。

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注意事项3：

仔细阅读合同：签定金协议、购房协议和补充协议时，要了解相关法律规定，明确双方权利、义务和违约责任，将开发商的口头承诺写入补充协议。

考察物业服务：良好的物业是大平层保值增值的重要因素，了解小区的物业服务质量、收费标准等。

商业别墅

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优势：

地段较好：一般位于市区主干道两侧、商场等配套周边或交通枢纽附近，坐享周边大型配套和交通线路，生活出行方便7。

功能多样：可以居住，也可注册公司作为办公场所或商业会所等，能满足一些人多元化的使用需求7。

不限购：对于没有购房名额或者有多套房产投资需求的人，是一个不错的选择。

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劣势：

生活成本高：商水商电，物业费高，一年下来成本开销不小7。

产权年限短：通常为40年或50年，相比70年产权的住宅别墅，使用年限较短，且到期后续期费用等问题可能存在不确定性7。

二手交易税费高：商业性质产权，税费较高，可能会达到利润的一半左右，导致后期转让困难，投资回报受限7。

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注意事项7：

明确产权性质：确认是商业性质土地上的别墅，了解清楚产权年限、土地使用性质等相关信息，以及是否存在土地使用方面的限制或潜在风险。

考虑贷款因素：一般商业别墅贷款最多10年，首付通常按商业贷款要求为50%，贷款成本较高，要提前做好资金规划。

评估地段价值：虽然商业别墅地段通常较好，但仍需评估具体地段的发展潜力、周边配套的完善程度以及对房产价值的长期影响。

购买上海商业别墅需要注意以下方面：

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产权与土地性质：要确保别墅开发商已完全缴纳土地出让金，能提供物业销售许可证2。仔细查看土地用途和房屋使用权性质，确认是商业性质土地，土地使用年限通常为40年或50年，了解剩余年限及到期后续期的相关规定和费用情况4。

开发商信誉：选择口碑好的开发商，可通过咨询其他业主、查阅开发商历史项目、了解其在行业内的声誉等方式，降低出现房屋规划不合理、质量未过关等问题的风险4。

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地段与交通：虽然商业别墅地段通常较好，但仍要评估具体地段的发展潜力4。考虑交通便利性，查看附近公共交通线路，了解上下班、节假日等时段是否堵车，以及社区内停车、取车是否方便1。

周边配套：考察周边商业、教育、医疗服务机构是否完善，一般10至15分钟车程内能够解决基本生活需求为宜1。关注小区内部配套，如会所、健身中心、餐饮、超市等是否齐全，能否满足日常生活所需2。

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房屋户型与质量：选择通风、采光好的户型，注意房间、客厅、厨房等的布局是否合理，功能是否齐全14。检查房屋建筑质量，包括墙面、地面、屋顶等是否有裂缝、渗漏等问题，门窗的密封性、五金件质量等是否良好。查看房屋实际面积和得房率，核实是否与合同约定一致1。

物业管理：了解物业公司的资质、信誉和服务水平，包括保安巡逻、门禁系统、环境卫生、设施维护等方面2。明确物业收费标准和服务内容，以及小区停车位的收费标准、车位是租是卖等1。

交易税费与成本：商业别墅二手交易税费较高，可能会达到利润的一半左右，要提前了解清楚相关税费政策，评估后期转让成本4。此外，商水商电的费用以及较高的物业费也需考虑，计算长期生活成本4。

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贷款政策：商业别墅贷款政策通常与住宅不同，一般贷款最多10年，首付通常为50%，贷款成本较高，需提前做好资金规划。

使用限制与规划：明确商业别墅的使用限制，如是否可以居住、注册公司、作为办公场所或商业会所等，是否有相关政策法规对其使用用途进行限制。了解所在小区的整体规划，包括是否有后续开发项目、周边环境是否会发生变化等，避免对未来居住或使用产生不利影响。

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选房时需要考虑的几个关键因素包括地理位置、价格、生活环境、公共资源以及物业管理等。

1.地理位置：地理位置是选房的首要考虑因素。周边商业设施要充足，生活和出行方便。交通要发达，确保去哪里都很便捷。

2.价格：房价要适中，太贵的房子可能超出预算，而太便宜的房子可能存在问题。

3.生活环境：周边环境要舒适，避免嘈杂的噪音和污染。理想的居住环境应有绿树成荫、小河流水等自然景观。

4.公共资源：周边是否有幼儿园、学校、超市、便利店和菜市场等，这些设施能提高生活便利性和舒适度。

5.物业管理：好的物业管理能确保小区的安全、整洁和温馨，有助于房屋的保值增值。