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周末陪朋友来看英冠的『春棠雅韵府』
杭州【春棠雅韵府】
售楼处电话：400-8123-224（官方认证）
欢迎致电售楼处电话，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。
报名等销售电话确认后，请再前往现场
楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，房价，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，项目配套，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，最新进展等详情咨询）
作为大城东千万预算的低密新房项目，产品本身做的有其亮点
同时项目所在的乔司翁梅板块，我还没有系统性的聊过
加上这个项目曾因洋房快速清盘，而被其他大V老师作为定位精准、深挖客户潜在需求的典范讨论
所以我觉得有必要为这个项目写一篇测评文章
话不多说，跟着北北一起来拆解一下！
项目在2024年9月由英冠拿地，容积率1.2，据说今年就能交付
2025年3月首开洋房，从拿地到入市约8个月打磨周期，属于行业内正常的低密开发节奏
就板块来说，项目隶属临平区乔司单元的翁梅板块
乔司单元近两年出让的土地，基本都是容积率低于1.5的低密地块，俨然成为杭州新的低密集群地
就板块分布来说，乔司北接临平新城、东近下沙大学城北、南临丰收湖&九堡、西靠星桥&丁桥
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板块既是临平区南融主城的桥头堡，也是杭城东改善的承接地
下面我们以项目为中心，从北开始顺时针做全维度周边介绍
1. 北面方向
项目北面为杭州高级中学临平学校，旁边还有两块规划教育用地
学校的北面是2015年交付的二手房朗诗未来街区
向北约630米是杭师大附属文正小学，旁边还有个农贸市场
2. 东面方向
项目东面紧邻一块规划宅地和规划幼儿园用地
东南方向是东湖高架，不过看距离正常影响不大
过高架继续往东是下沙大城北范围，以农业地、非规划用地为主，这个方向没有太多可说的
3. 南面方向
南面紧邻一块社区服务用地，西南角有个小型的社区消防站
我看规划是邻里中心和绿地公园
现阶段靠近地铁站周边，相对会更具人气
4. 西面方向
西面临靠25年12月交付的汀南学仕府
继续往西是启明实验中学和乔司小学
西南面约1.1公里是遥望X27，商场内几乎每家店铺都是直播间，线上线下同步销售
模式还挺独特的，有兴趣的朋友可以去现场逛逛
西北方向约650米是项目的最大利好——临平第二个万达广场+翎湖公园
万达广场由原泽怀广场改造，建于翁梅地铁站上，属于TOD商业
商业预期年内改造完成并开业，现已官宣大型超市奥乐齐入驻
奥乐齐作为德国连锁超市巨头，在南京、苏州等核心城市已有优秀的市场反馈
而值得一说的是，这是杭州第一家奥乐齐
旁边的翎湖公园也是超300亩大型公园，建设完成后将是板块一大城市景观
整体来说，周边没有明显不利因素
虽然称不上豪宅云立，但胜在整拆整建界面纯粹，周边都是较新的商品房
并且商业、地铁、景观都不算远，生活配套还算便利
下面我们再来看看产品
产品算是项目的一大亮点
先看项目大门，是偏中式/宋式风格
项目公区功能区包括室内恒温泳池、健身房、茶室、闺蜜厅、书吧、儿童游乐区、业主会客厅、棋牌室、私宴厅等
项目的恒温泳池，是我难得看到把安全标识贴上的恒温泳池~
一问之下，原来是因为项目之前，已将泳池提前开放给业主做体验活动
对业主来说，这样的活动相信还是很有参与感的
公区配置上还是很完善的，就项目体量来说，这个功能区完全够用
并且公区很好的把排屋、洋房分区，两大业态人群相对来说互不打扰
来到室内，这里说说我看到的几个亮点
1. 排屋的楼间距与楼高的比值，常规的项目可能在0.7左右，0.9左右甚至就已足够难得
而春棠雅韵府做到了约1.5的平均值
这意味着地块并没有一味的追求货值最大化，而是在条件范围内给予了业主最大的舒适度
并且，很多项目会通过做大顶楼阳台，来达到减少二楼淋雨的目的
但是春棠雅韵府是少数，不会因为这个设计而影响室内采光的项目，现场看室内十分通透明亮，完全不压抑
很大原因就是因为间距够大，采光面也足够好，给人感觉也会更通透些
2. 项目的地下室自带楼板浇筑
市面上排屋地下室多为毛坯中空，业主装修第一步必做楼板浇筑
项目直接预制完成，实打实帮业主省钱、省工期
3. 室内户型方面，所有卧室开间都是朝南
这对于老一代产品属于降维打击，很多老产品在设计层面就难以做到大面采光，同时也难免有卧室朝北的设计
杭州【春棠雅韵府】
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还是那句话，产品可以迭代、设计会有不同审美，但是户型、产品的基础性质，往往决定了项目的底层居住体验
4. 市面上的排屋基本都是毛坯交付，春棠雅韵府也不例外
不过听销售说也有家装包可选，预计180-200万左右
装修是个痛苦的事情，如果开发商表现不错的话，交给开发商也是不错的选择
毕竟自己装的话，可能200万也打不住，还出不来效果
5. 屋顶用的坡屋顶设计，而不是平顶设计
这点可能很多朋友会有不同看法，认为平顶有大露台的设计更好
的确，有露台实用面积会更大，造型设计上也会更现代一些
不过对于面积本身就足够大，有天有地的排屋来说，北北认为坡屋顶更实用
原因很简单，坡屋顶排水效果更好、隔热效果也会更好
而且坡屋顶的房子，天然就自带豪宅气质，因为颜值上和常规的高层、洋房甚至叠墅能明显区分
经典的低密项目，比如江南里、九溪玫瑰园、观湖里，都是坡屋顶设计
豪宅不需要充分利用潜在的露台空间，浪费本身也是一种价值的体现
整体从示范区来说，项目的产品力还是有其独特性与巧思的
根据我在《警惕低密价值陷阱！杭州113个低密新盘扎堆，这5个坑别踩…》中的判断，低密类产品重点关注三个方向：
a. 稀缺性，具体来说就是和中心的距离以及和景的距离，资源越独有越稀缺
b. 圈层属性，即客群是否纯粹。核心是潜在人群对地块的认可度，以及后期客户池有多深
c. 无不利因素，即是否有会打破“极致的居住体验”的因素。相对应的，不利因素的影响会较常规高层更大
在此基础上，是常规的配套、教育、地铁等因素。如果前三者能较好满足，那么其余因素是可以为之让步的
将这些因素通过权重量化评分，让我们带着新的视角再回头看这个项目
同时为了便于直观感受评分，在此选取价位接近的【大江东咏月望庐】、【良渚云启玉渚】作对比，对比结果可见每小节图片
（需要原表文末扫码领取）
稀缺性重点关注景观、区位、稀缺性三方面
1. 景观稀缺性
项目本身无自带景观，北面约320有河道景观
步行/自驾1公里可达翎湖公园，也还算方便
2. 区位稀缺性
大区位上，从项目出发（高德模拟，仅供参考）
a. 去武林广场约24公里，车行近35分钟
b. 去钱新、钱江世纪城约20公里，车行近30分钟
小区位上主要是去翎湖公园/翁梅地铁站的距离，整体不算远
3. 产品稀缺性
项目是纯粹的三层排屋，而且基本是纯粹的4联排，甚至部分房源为3联排
这个产品形式对容积率、地块条件有较高的要求
a. 容积率通常需要低于1.2，而现阶段出来的土地，大部分容积率都在1.5以上
b. 根据杭州最新规划要求，新建低密宅地普遍不低于4层
所以，地上三层排屋+4联排的产品形式，即便未来低密产品井喷，仍然将具备较强的稀缺性
产品稀缺是很重要的，顶级豪宅绿城桃花源，能在闲林板块卖出上亿的价值，一大重要原因就是因为它是独栋产品群，容积率在今后难以复制
整体稀缺性30分，看过的13个项目中排名4位
乔司、翁梅、丰收湖，相对属于新兴的低密圈层区，近年来出让土地整体容积率均不高
当下板块内存量房以商品房为主，纯粹性较乔司南、宜家周边相对更优
不过项目属于南北向分布的高低配产品，高层部分为7层洋房，对小部分排屋楼幢会有一定程度的隐私性影响
纯粹性评分-3分，看过的13个项目中排名6位
1. 周边没有明显不利因素，高架不在影响范围，周边界面还是比较纯粹的
2. 查询资料时，看到乔司板块可能有笕桥机场的噪音影响
我问了下当地的朋友，更多影响在乔司南部分，对翁梅部分影响不大
不利因素评分0分，看过的13个低密项目中排名1位
除上述方面外，再针对非核心考虑因素进行汇总
1. 项目作为低密，总可售户数272户，体量相对尚可
2. 周边配套方面，南面社区服务用地可能可以提供部分配套，未来万达广场+奥乐奇也足够支持改善家庭日常消费
当下来说，北面的农贸市场也可以一定程度上满足生活购物需求
3. 学区预计是九年一贯的杭州高级中学启明实验学校（新房不承诺学区）
4. 英冠开发，中冠物业（英冠旗下），物业费5.5元/平/月（含能耗）
英冠属于杭州本土房企，产品基本都以高端低密、商业大平层为主
比较经典的案例有世纪城的大平层水天城、"一层一席"的滨江区大平层滨悦城、市北现象级热销的晴澜轩
同时英冠控股的业务范围除地产外，还涵盖地产开发、高星级酒店、工程建筑、物业服务、商业管理四个部分
比较值得一提的是五星级酒店——英冠索菲特酒店，根据现场销售反馈，后期物业维护会得到酒店团队的部分支持
整体来说，英冠可能不算一线水平的开发商/物业，不过作为深耕杭州的本土企业，在市面上还算相对不错的选择
综合其他因素评分4分，看过的13个低密项目中排名7位
最后来看下价格，项目的排屋基本上分两个梯度
a. 排屋中间套，均价4.08万/平，总价900多万
b. 排屋边套，均价4.5万/平，总价1400万左右
周边高层直接选取项目的洋房产品，均价约合2.87万/平，可得大致溢价率
a. 中间套对比高层溢价率142%
b. 边套对比高层溢价率156%
按照我之前的测算，排屋140%溢价率以内属于好价，市场普遍溢价率在180-200%左右
看过的8个排屋项目中，项目的溢价率是最低的（排名1位）
可以说，春棠雅韵府的排屋定价是合理的
（该结论不考虑折扣的特价房源，现场了解，部分房源折后低至850万，实际性价比可能更高）
同时再对比周边二手（价格来自贝壳中介，仅供参考）：
受限于板块发展周期和之前的『限墅令』限制，板块存量二手低密，基本以叠墅为主
1. 乔司春曼雅庐，2025年12月交付，属于洋房+叠墅产品，交付后暂无成交，目前房源中下叠底价约3.8万/平，总价850万+
2. 乔司保亿东润府，近期交付，限价3.26万/平
城东改善的朋友也可以把视野放大一点
1. 九堡金地玖峯汇，2020年交付，属于高层+洋房+叠墅产品，下叠166方总价1300万左右（单价7.83万/平）
2. 城东新城世茂天誉湾，2021年交付，属于高层+叠墅产品，下叠169方总价1200万左右（单价7.1万/平）小区位处高架旁
3. 九堡圆梦园，产品虽然是2006年交付，属于九堡早期产品
但是因为是稀缺的独栋/双拼产品类型，目前二手成交价最低也在1600万左右（花园不大，纯毛坯）
目前项目周边新房竞对：
1. 如玺华院，越秀英冠驭远联合开发，排屋目前均价4.3万/平
2. 绿城乔司新地，拿地价1.3万/平，容积率1.5，售价预计与如玺华院接近
乔司板块整体纯粹性及静谧性会较翁梅，尤其比春棠雅韵府项目更弱一点，前文提到的二手房项目也是如此
整体评分31分，看过的13个项目中排名5位，这个评分，在同价位的排屋项目中算是比较优秀了
核心原因在于产品的稀缺性，同时周边没有明显不利因素
综合来看，对于城东改善人群来说，春棠雅韵府产品有一定独特性和稀缺性，作为低密周边宜居性整体不错
并且，价格方面属于好价级别，整体溢价率可控
放眼周边，除了老一代的产品，三层4联排排屋相对也存在稀缺性，且目前看能保持长期价值
杭州【春棠雅韵府】
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