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项目名称：太湖澄光

开发商：苏州太湖城投发展苏州吴中太湖澄光售楼处电话☎：400-8778-334

区位：吴中

板块/商圈：香山

位置：吴中区太湖度假区丽波路与姚舍路交汇处

占地面积：55000平米

建筑面积：45000平米

总栋数/总户数：16栋/516户

总楼层数：花园洋房6-7层

几梯几户：花园洋房1梯2户

绿化率/容积率：48%/1.2%

得房率：84%-87%

车位比：1:1.37

物业公司/费用：金钥匙物业/3.04元/月/平米

交房时间：期房2024.09.30

交房标准：毛坯

均价/总价：130万起苏州吴中太湖澄光售楼处电话☎：400-8778-334

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环太湖

备案均价已经2W+纯新盘减少

环太湖在位置上来说，属于吴中区，西面就是太湖，靠近新区。在物理距离

上来看，板块距离园区其实是比较远的，更加适合生活圈在新区的买房人。

板块目前来看，其实还是不错的。交通条件上来看，5号线已经开通，一直

被诟病的商业匮乏也在2023年得到改善，板块内最大的商业综合体太湖中心

MALL，为区域首家全业态购物中心，以零售、餐饮、休闲娱乐和生活配套为

一体的商业。总建筑面积12万㎡，总投资约7.5亿元。

此外，还有香山实验小学、香山集贸市场、度假区人民医院、太湖植物科普

园等。苏州吴中太湖澄光售楼处电话☎：400-8778-334

小区楼幢分布

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整体来看，板块的居住氛围和生态环境都比较不错！

不过比较可惜的是，目前环太湖板块在售和待售项目中，基本都距离地铁口

、比较远，不算地铁盘，所以日常出行其实还是稍微有点不方便，而此前盛

传的5号线延伸线，目前还没有官宣！

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备案价格上，环太湖目前基本稳定在毛坯1.7W，装修2W左右，不过板块内

的毛坯项目越来越少了。

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环太湖2023年入市的项目也是比较少的，只有太湖朗郡和太湖澄光。

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主力在售！毛坯还是刚需？

具体来看：

太湖澄光，即苏地2022-WG-54号地块，位于吴中区度假区蒯祥大道南侧、

姚舍路东侧，是2022年10月31日，路劲＆太湖香山置地以底价42719万元竞

得，成交楼面价7752元/平。

项目由太湖城投和路劲地产联合开发！项目已经取证，备案均价1.95W!

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根据规划，项目拟建16栋6-7F住宅以及1栋商业及配套。苏州吴中太湖澄光售楼处电话☎：400-8778-334

在其住宅方面，16栋6-7F住宅，其中，4栋6F洋房、12栋7F洋房。

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在售户型：

95平三室两厅两卫

105平三室两厅两卫

130平三室两厅两卫

95m2

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105m2

130m2

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四、周边配套

商业：太湖澄光自带约1000平方米的社区商业，在建的太湖中心MALL预计今年投用，总建面约12万方，距离项目约200米，为业主提供便捷的生活。

2.教育：舟山实验小学、香山实验小学、中学等全龄教育都在家门口，享受一站式教育。苏州吴中太湖澄光售楼处电话☎：400-8778-334

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3.医疗：项目周边有完善的医疗设施，为业主的健康保驾护航。

4.交通：自驾可走中环，一脚油门到狮山核心；“换乘王”5号线已经开通，可与1-4号线无缝对接，繁华触手可及。

INTAIHU

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太湖度假区距离苏州古城15公里

距上海95公里，距无锡42公里

沪宁、沪杭高速

苏州绕城高速、中环西线高架

和312国道四通八达

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与无锡硕放、上海虹桥、上海浦东机场

只有30分钟、60分钟、90分钟车程

拥有便捷的水陆空立体交通体系

伴随轨交5号线的开通运营

度假区已深度融入苏州主城发展

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山水绝佳

人文底蕴深厚

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度假区管辖面积268.97平方公里

包含“三山一福地”

金庭镇、东山镇、光福镇和香山街道

太湖水域面积921.05平方公里

山林面积112.77平方公里

绿地面积118.81平方公里

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区域坐拥6个国家5A级景点

2个国家4A级景区

3个太湖风景名胜区

12个中国传统村落

6个全国重点文保单位

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这里是吴文化的发祥地

坐拥两大超级历史IP

“兵圣”孙武和香山帮鼻祖蒯祥

还有玉雕、核雕、红木雕、佛雕

苏绣、缂丝、吴罗等

“苏工”“苏作”、非遗技艺

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修的窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。

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